法国投资：买新房还是买二手房
在国内买房，大部分人都倾向于选择购买新房。但当你来到法国，尤其是在大城市里，你会发现市面所交易的大多数都是二手房源，尤其是那些价位较高的精品房源。那么在法国投资或是自住，到底是买新房好，还是二手房好呢？这里小编就给大家从各方分析一下区别。
新房和二手房的定义
- 二手房：不管有没有人居住过，任何已由第一任房产所有者出售、捐赠或继承转让过的房产都称为二手房。
- 新房：房龄在五年以内，从未被其第一任所有者交易出售过，也从未有人居住过，都可以定义为新房。在法国，新房通常都是在未完工状态下出售，也就是国内所说的“期房交易”，法语中的 Véfa。
价格
二手房（房龄五年以上）的购置税在房产总价的 5.80%。 此外，二手房产的买家不能享受法国的房产税豁免政策。
新房是在增值税VAT制度下销售，征收税费。购买新房的购置税是房产总价的 0.7% 加上 20% VAT。所以和二手房相比，购买新房的购置税会更高。但与此同时新房购买者日后也享有更多税收方面的优惠！例如，新房买家在购置房产的头两年是免征房产税（taxe foncière），但不不包括家庭垃圾税（taxe d’aménagement）的部分。
公证费 - Les frais de notaire
二手房产：公证费（notaire）中增加了转让税（droits de mutation），占房产总价的5,09%到5,81 %。最后二手房交易的公证费一般在房产价值的 7%到 8 %。
新房产：新房交易需要缴纳的增值税VAT通常比较高，但转让税会比较低。公证费通常是房产总价的 2% 到 3% 不等。
*转让税必须在公证人签署契约期间进行缴纳。 此外，必须是买方自己支付购房相关税款和公证费用，银行不会为此类费用发放贷款。
交房时间和房产性能
二手房优点：
- 法国市中心一般很少会有新房源，所以如果你想要在市中心居住，那么首选二手房。
- 二手房在双方签订协议的三个月后即可拿到钥匙，交房时间比较快。
二手房缺点：
二手房房龄大多比较久，房子本身状态欠佳，会需要另外的翻新和装修工程，比如安装隔音玻璃，翻新地板，改造供暖系统等新房优点：
- 新房状态都很好，不需要另外的翻新工程
- 如果选择购买期房，买房甚至可以和开发商在建造过程中沟通，根据您的需求改造房型
新房缺点：- 交房时间比较长，需要等工程完工，没办法很快的入住。 如果工程出现延误，交房会延期十八个月甚至更长。
保障
二手房的保障：
为了保障二手房买家免受房产隐藏缺陷的影响，买家在签署合同之后会收到一份“交房保证” （obligation de délivrance），申明该房产没有隐藏缺陷。另外，卖方必须在售前提交房产诊断文件供买家进行参考。房产诊断文件（diagnostics techniques obligatoire）非常详细，一般包含电路，暖气，能源消耗等各方面房屋状态的信息。
除此之外还有“十年保障”（garantie décennale），担保因房产内故障结构而造成的所有损害。如果买方购买的房屋房龄不到十年，他们将获得十年保证的剩余时间。
新房的保障：
新房购买者也受益于多项法律保障。如果建筑或设备出现问题，有施工人员的“损坏保险”（assurance dommage ouvrage）为期两年。
当施工人员工艺不佳影响房产的耐用性时，“十年保修”可以保障买房利益。对于未建成的期房，开放商代表买方担保该物业，并将承担十年内的任何违约责任。
”交房&退款保障”（garantie d’achèvement）可保护期房买家的利益。如果开放商在开始施工前放弃项目，买方将获得已支付的全部款项（通常是房产总价的5%的保证金）。如果工程已经开始，但中途违约放弃工程，那么开放商的保险公司将承保剩下的工程，直至交付。
除此之外还有很多其他的担保和保险，例如“完美完成保证”（garantie de parfait achèvement），涵盖交房期间报告的所有房产损坏以及交房后一年内报告的损坏。此外，保修期涵盖建筑物内所有功能不全的设备，例如百叶窗、暖气等，为期两年
能源消耗
法国大多数二手房的房龄都比较久，此类房子很少能达到政府规定的能源标准。 日后需要承担的供暖和空调的费用都可能会比较高。
根据最新政府规定，从2025年起，所有F指标的公寓都禁止出租；从2028年起，所有G指标的公寓都禁止出租。所以如果日后想要出租你次类型能源不达标的公寓，那么必须先投资翻新公寓的能源系统。
然而，新物业都是按照当前的生态标准建造的，有出色的能源性能。 因此， 能为买家节省大量的供暖和空调费用。
购房方面的国家补贴
对于二手房产，在法国有能源改造工程的补贴。 如果装修费用占总贷款的 25%及以上，买家则可以获得零利率贷款 (PTZ)。 除此之外，France Rénov’ 机构还设立了提高能源效率的能源工程援助。
法国租房 － 中央供暖不给力怎么办
什么情况算是供暖不足？
注意：暖气运作时，如果房间中心未达到 18°C ，那么就可以认定为暖气故障。不管是租客还是房东，这时候你绝对有权要求维修甚至赔偿。
作为租客怎么做？
如果您是租客，家里暖气不足，首先要和房东反应。但如果房东一直不回复你，也不安排维修。那你作为租客在供暖不足的情况下，可以向房东申请减租，赔偿。
作为房东怎么做？
- 中央供暖换成电暖 -
可能会有人想到把家里的中央供暖换成电暖，虽然会花点钱，但之后就高枕无忧，再也不需要考虑暖气问题。但实际上问题远没有那么简单。
法国法律规定，当您的公寓装有集体供暖系统时，您有权不使用它，但不能拆除它（1965 年 7 月 10 日法律第 26 条）。
此外，即使您关闭公寓内所有的中央供暖散热器，并且不再使用，作为房东，您仍然需要支付相关的暖气费用。所以如果您打算再安装一个供暖系统，您则需要支付双份取暖气费用。
- 和公寓管理员（syndic）沟通暖气问题 -
当家里中央供暖有问题，作为房东，首先要做的就是写一封挂号信给您的公寓楼管理员（syndic），详细说明暖气问题，让他们安排专业人士来检查。寄出信之后，一定要确认收到回执（AR），这非常重要。一般来说在syndic收到信件之后，他们会先安排一次上门检查，检查调试公寓内所有的散热器。当然这些费用都是由syndic来承担的，所以不要担心。
但如果公寓管理员一直不回复维修请求怎么办呢？作为房东，在暖气不足的情况下，有权向法院进行申诉。
如果在维修后，中央供暖还是无法使用，公寓管理员则需要承担安装替代的供暖系统的费用。不过如果您每年暖气使用量少于80 kWh/m² ，公寓楼就不需要这笔换暖气系统的费用。
安装双层玻璃
除了维修暖气之外，当然还有别的方法可以让你的家一整个冬天都保暖。这边推荐大家都要安装双层玻璃(double vitrage)。不仅隔音效果好，而且也非常保温，冬暖夏凉。
巴黎租金限令
巴黎作为全世界生活费最高的城市，租房市场一直都供不应求，疯狂上涨的房租让人实在叫苦连连。为了缓解这个情况，巴黎市政府在2019年7月1日，出台了房租管制政策（encadrement des loyers）。但为什么在这项限量颁布两年之后，巴黎的房租依然居高不下。这边小编就带大家详细解读。根据法国法律，租赁合同法律可以分为两类：Loi Alur （巴黎租金限令）和Code Civil（法国民法）。所以并不是所有的房屋租赁合同都是需要遵守巴黎政府的租金限令。
什么租约受巴黎租金限令管控
以下四种租约必须遵守巴黎租金限令的管控 （Encadrement des loyers）：
- 主要住宅12个月可续约合同
- 不带家具住宅3到6年合同
- 一到十个月的移动租约
- 九个月的学生租约
Loi Alur － 巴黎租金限令
在法国，根据法规所有作为主要住宅（résidence principale）和不带家具出租的房屋都必须采用Bail Alur租约。
任何根据Loi Alur法规签订的租约，租金都必须遵守巴黎政府所规定的租金限令，实际的房租不得高于政府参考租金的20%或低于其30%。如果实际租金高于规定，租客有权投诉房东，当然租金也会被强制下调，同时房东还将面临罚款。如果您是通过租房中介签约，所支付的中介费用也将会收到法规的约束。一般来说巴黎的中介费用都在一个月到1.2个月租金左右。但按照Loi Alur签订的租约，中介公司最多只能收取12欧每平方。
Code Civil － 法国民法
在法国，根据法国民法 (Code Civil)签订的租约是不需要遵守巴黎的租金限令的管控。按照法国民法规定，房东和租客之间可以自由协商租约条款：如租金、中介费，解约通知时间等。
以下三种租约可以采用民法 － Code Civil：
- 次要住宅合同（résidence secondaire）：租客在它地有自己的主要住宅。因为公司外派和使馆派遣的外交人士都适用此项合同。
- 租客签约方为公司（Bail Société）：很多公司会为其外派员工签住宅合同，并为其担保
- 租客是组织（association）且该房产用于其组织活动。
如何估算限定租金
巴黎政府通过以下标准评估租金（Encadrement des loyers）：
- 房型：单间，一居室，两居室，三居室及以上
- 房屋建造时间：1946年前，1946-1970年，1971-1990年，1990年后
- 是否带家具出租
- 租期
- 公寓具体地址
感兴趣的小伙伴可以去这个网站计算租金
http://www.referenceloyer.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr/
照片by @Laurenz Kleinheider 法国租房住房保险全攻略
刚来法国的小伙伴可能并不了解购买租客住房保险的重要性。在法国租房和在国内程序上有很大的不同。租客如果没有购买住房保险，甚至很多时候房东或是租房中介甚至不会接受办理入住。我知道很多同学都是走形式买了保险，但其实并不了解具体保险条款和理赔方式。这里小编就带大家详细讲解法国住房保险。
什么是住房保险？
在租房期间，一份靠谱的住房保险可以保护租客免于承担住房相关的大额赔偿，这可以是对您自己财产的赔偿，也可以是对房东的房屋和家具的赔偿，甚至可以是对您自己、您的孩子、或您的宠物造成的损坏的赔偿（第三方责任险）。不同的保险公司有不同的租房保险款项，当中有一些强制性保项，也有一些可选的自由保项。
强制性保险项目包括：
- 水害 （在法国大多数都是老房子，漏水的问题时常发生）
- 火灾
- 玻璃破损
- 盗窃
- 自然灾害
可以根据您租住的房屋类型，选择保护您的附属建筑，比如花园，车库，女佣房等。
住房保险是否必须购买呢？
刚来法国的小伙伴可能觉得因为自己是租房并不需要购买单独的保险来保障自己租住的房子。但其实并不是这样的。
根据法国法律，租户必须购买除家庭保险以外的住房保险来保护他们所租住的房屋。只有通过这种方式，房东才能放心把房租交给租客，因为租客对房屋及家具造成的任何损坏都会得到保险公司的赔偿，而不需要房东来承担。房东有权在钥匙交给租客的当天向租客索取住房保险证明，如果租客没有投保，房东可以拒绝把钥匙交给租客，立刻停止租约。如果租客没有每年更新住房保险，房东可以选择在一个月后代替租客自己购买住房保险。而在这种情况下，住房保险的供款将被添加到租金中，房东也可以增加保险金的10% 作为补偿。
所以劝大家还是不要抱着侥幸心理，一定要及时购买住房保险。
在那里购买住房保险呢？
刚来法国的小伙伴可能会选择直接在自己初次办银行卡的时候一起购买住房保险。一般来说学生初次办理住房保险都会有一些优惠，比如第一个月1.99欧，然后第二个月恢复原价。
这边小编推荐大家也网上购买住房保险，方便又快速。提供住房保险的网站很多，比如Hi Europa，luko等。这些网站一般都是英法双语，有时候还有中文，界面选项都非常清晰易懂，价格也很实惠，付款之后立刻就能出保单。如果之前已经签了别的住房保险，这些网站也提供服务免费简约。
照片by @Anh Q Tran 史上最全的法国租房合同种类解说
从定义上来说，主要住所就是纳税人的实际住所。 当纳税人和家人住在那里，这个房子就是“主要的”。 依照法国法律，纳税人每年至少要在他们的主要住所居住八个月。一个人是不可能有两个主要住所。
1. 签署的合同类型：
带家具的主屋合同
2. 租赁/法律制度的建立：
受 1989 年 7 月 6 日颁布的第 89-462 号法律（Alur 法）的约束。该类型的主要居住租赁合同相比次要居住租赁合同缺少一些灵活性。
3. 租期：
学生至少 1 年或 9 个月。当出租人或承租人不同意时，在租期结束时，在相同条件下默认续租一年。
4. 租金规定：
自 2018 年以来，巴黎市政府对租金开始进行了监管，有了Alur 法。一项法令规定了每年租金变化的最大金额。在主要住宅租赁合同中，租金和租房杂费charges是有区别的。因此，在出租房产的时候，房东必须向物业经理索取杂费帐目报表，凭着具体账单向房客收回杂费成本。法律规定，不含租房杂费的租金不得超过巴黎租金管控的标准。
5. 保证金：
两个月租金不含租房杂费
6. 租户中介费用：
12 欧元 / 平方米 （含税）
7. 接触租约：
- 租客需要提前一个月寄挂号信向房东提出解约
- 房东可以在以下三种情况下提前三个月向租客提出解约：
－ 因家庭成员住所需求，需要收回房产
－ 出售物业
－ 严重的违规原因（例如：租户不遵守支付租金的义务、缺乏维护、滋扰）。
图片by @Bstien Nvs 什么是次要住所租赁合同
“次要住所”是指任何不是主要住所的住所。一个人只能有一个主要住所， 但可以有多个次要住所。
1. 签署的合同类型：
带家具的主屋合同
2. 租赁/法律制度的建立：
次要租赁合同不受Alur 法的约束。该类型的租赁合同更佳灵活。
3. 租期：
房东房客双方自由决定租赁期限和续约条款。
4. 租金规定：
房东房客双方可以自由协商租金。
5. 保证金：
保证金为两个月租金包含租房杂费
6. 租户中介费：
一年以上租期：
- 公司租赁合同：10%年租金+20%增值税=1.44倍月租金
- 个人租赁合同：年租金的 10%，含增值税 = 1.2 倍月租金
一年以下的租期：
一年以下租期：
- 公司租赁合同：1个月租金+20%增值税=1.2倍月含增值税
- 个人租赁合同：1个月的租金，含增值税20% = 1租金含税
7. 解约租约：
- 租客需要提前一个月寄挂号信向房东提出解约
- 房东需要提前三个月向租客提出解约：
Previous imageNext image法国租房杂费Charges是什么？
什么是住房杂费－ Charges
法国法律规定，房东可以从租户那里收回他支付给物业管理部门的部分费用，这些可收回的物业费用分为三大类：
- 与住房和建筑物使用有关的服务费
- 公寓楼的日常维护和其他小维修的费用
- 租客直接受益的服务相关税收。
除了这三大类的费用，其他一切费用都需要房东自行承担。租房杂费包含什么
1.与住房和建筑物使用有关的服务费包括：－ 电梯和货梯
－ 电费及电梯维修合同相关费用（质检、小维修材料、轴承、保险丝等）。
－ 租客使用的冷水、热水和集体供暖
－ 公寓楼室内室外日常维护所需的水
－ 维修公寓内水电暖的费用
2. 公寓楼公共区域（包括室外区域）的日常维护和小规模维修
－ 公寓楼公共区域使用的电
－ 用于清洁公共区域所需的清洁产品（扫帚，吸尘器，清洁剂等）
－ 公寓楼内地毯，门禁，垃圾桶的维护
－ 用于清洁公共区域的清洁设备的维修费用
－ 公寓楼看管者／gardien费用
－ 公寓楼室外空间的维护和运营（车道、停车区、绿地、游乐场和游乐设备）相关的费用，包括切除草、种植花草，浇水，杀虫
3. 租客直接受益的服务相关税收
－ 生活垃圾收集税
－ 人行道清扫费
－ 卫生费
房东如何向房客收取这些杂费
收杂费的形式对于带家具公寓和不带家具的公寓都是不同的。
- 如果你租的是不带家具的公寓，那一般来说你需要每月支付一定的杂费；然后，多退少补在年底的时候进行调整。
- 如果你租的是带家具的公寓，一般来说这些杂费都是包含在房租内。考虑到通货膨胀，房东可以根据通货膨胀指数每年重新评估租金。
注意：房东只能向房客收取出租部分的物业费用。换句话说，如果这套公寓自带cave，佣人房，车位等设施，但实际房东只出租了公寓部分，并没有出租其他设施，那么房东是不可以向租客收取其他设施带来的费用。
1. 收费规定
如果你租的是不带家具的公寓，一般来说你需要每个月或者每三个月支付规定的租房杂费。要注意的是，这笔固定的租房杂费必须要在合同里提到，大家一定要擦亮眼睛好好看看合同上房东标记的杂费数额。
2. 年度修正
房东有权调整租金以及租房杂费，但必须提前至少一个月把账目详情发给租客，并出示各项收费的账单。
如果实际杂费高于租客每月支付的金额，房东可以要求租客支付额外的费用。当然如果实际杂费低于租客每个月支付的金额，租客有权要求退款。
图片by @Xuan Nguyen 巴黎平均房价是多少呢？
巴黎的房价一直都是很多人最关心的话题之一。今天小编就以两居室为例，带大家看看巴黎平均房价。
每年，巴黎的房地产购置价格都在节节攀升，涨幅在12％到13%左右，并且在新冠疫情之后愈加上升。一套在巴黎市中心的两居室公寓，甚至对于一个有两份工资的巴黎中产家庭来说都近乎难以承受。与此同时，虽然巴黎的租房价格也在全球大都市名列前茅，但相比于买房，租房的成本还是低很多。
－ 巴黎售房价格解说 －
巴黎大名鼎鼎的富人区，16区的Victor Hugo 维克多雨果大道，一套两室两卫公寓价格在200 万欧元左右。位于传统富人区，17区的里尔街，一套两室一卫的公寓价格在230万欧元左右。7区埃菲尔铁塔附近一套两居室带独立厨房的公寓在120万欧元左右。塞纳河左岸6 区富人区一套90 平方米，有两间卧室和两间浴室的公寓价格在200万欧元左右。塞纳河左岸五区的索榜大学城附近一套类似的两居室公寓在150 万欧元左右。巴黎最时尚的玛黑区靠近孚日广场的一套 62 平方米两室一卫公寓售价为120万欧元。2区靠近歌剧院的一套两室两卫公寓价格在170 万欧元左右。
换句话说，低于100万欧元是绝对不可能在市中心热门地段买到两居室房子的！
由于巴黎市中心房价越来越高不可攀，更多的年轻人开始选择在治安和社区建设没那么优秀的19 和 20 区投资买房，这也带动了这些街区的房价上涨，和街区样貌的升级。
－ 巴黎租房价格解说 －
如果预算相对没那么多，又想在治安比较好，街区环境比较好的小巴黎区域租房，推荐大家可以考虑14区的Denfert-Rochereau街区，15区南面的Convention街区，17区的Batignolles街区，16区南面的Auteuil街区都是很好的选择。
巴黎传统法餐推荐
觉得巴黎美味的只有米其林餐厅，那就大错特错啦。巴黎美食的精华就在于路边那些不起眼的传统法餐厅和传统法式小酒馆。如果你想要体验最地道的法餐文化，那么绝对要来巴黎的Montorgueuil街区和Les Halles Chatelet街区转一转。在这里你能找到最经典的勃艮第红酒炖牛肉，最好吃的法式焗蜗牛，和最香醇的法式洋葱汤。今天小编就给大家推荐几家个人最爱的法餐厅，平价又美味。
想要尝试传统的法式焗蜗牛，推荐大家一定要去这家大名鼎鼎的金蜗牛餐厅。开业于1832年，他们家可是巴黎唯数不多的几家百年老店。除了传统香草黄油口味的焗蜗牛，他们家还有鹅肝风味和黑松露风味的焗蜗牛，绝对是蜗牛热爱好者的天堂。
38 rue Montorgueuil, 75002 Paris
图片by @herve_in_paris 只有你想不到的，没有这家店做不出来的，不管是内脏下水，还是猪脑，猪脚，在这家法餐店你什么都能找得到。店员热亲好客，而且菜的份量也巨大。如果不是大胃王级别的胃口，推荐大家来可以两个人共享一份前菜和甜点。最值得一试的还是他们的甜点baba au rhum巴巴朗姆酒蛋糕。上甜点的时候，店家会直接给你上一整瓶朗姆酒，你想加多少料都可以，甜点虽好吃，可不要贪杯哦。
5 Rue des Prouvaires, 75001 Paris
图片by @chezdenise 久居巴黎的小伙伴都知道在巴黎吃夜宵是一件多么难的事。这家店可以说是巴黎为数不多的24小时全天候营业的正经法式餐厅。正如店名所示，这家店的招牌就是猪脚。在这里你可以品尝到各种料理方式的猪脚，有炸猪脚，炖猪脚，还有猪脚包鹅肝。一个人吃一份猪脚料理可能会有一些腻，这边推荐大家可以和同伴一起分享一份，然后再尝尝店里其他的法式料理。
6 Rue Coquillière, 75001 Paris
图片by @carrechic 法国租房担保攻略
－ 担保人的定义 －
担保人，可以是个人，也可以是公司，组织机构或是银行。在承租人不履行其义务的情况下，“担保人”将代替承租人支付租金和其他的赔偿费用。
－ 在法国如何找担保人 －
传统意义上的担保人都是个人担保人。
- 个人担保人
理论上来说，任何人都可以做你的担保人。他／她可以是你的父母，亲戚，朋友甚至同事。但前提是，你的担保人必须定居在法国，并且他们的净月收入必须超过租金的四倍，这样担保才有效。
－ 如何准备担保文件 －
1. 个人担保人所需要提供的文件：
－ 法国或外国国民身份证、法国或外国护照、法国或外国驾驶执照
－ 住址证明（任选其一）：近三个月的电费／燃气费／电费账单，住房保险证明，近三个月的房租账单，最近的房产税账单，或是住宅的所有权契约
－ 近三个月的工资单和工作合同
－ 最近一年的税单
2. 法人担保人所需提供的文件：
－公司近三个月的K bis
－公司法人的身份证明
－ 没有担保人如何在法国租房 －
对于刚来法国，人生地不熟的小伙伴来说，要找到一个法国本地的担保人堪比不可能的任务。但其实，除了个人担保人之外，所雇佣你的公司或者组织，甚至是你自己名下的公司也都是可以为你做担保的。
- 担保公司
在法国，有很多公司也会提供担保服务。这类公司所提供的担保类似于给房东的一份租金保险。租客交纳一定的担保费用来获得担保文件，交给房东。一旦发生租客违约不交租金的情况，房东可以凭此担保文件向担保公司申请赔偿租客所欠租金。这边小编就给大家推荐几家靠谱的担保公司。
－ Garantme 公司：这家巴黎的公司可以在不到 24 小时内为客户提供保证文件，公司里也有中文客服，和中文版网页。
－ BNP PARISBAS：BNP银行为十八岁到二十五岁的年轻人提供担保服务。感兴趣的话可以去他们官网了解
- 银行担保
有法国银行账号的小伙伴也可以和自己的银行咨询住房担保服务。一般来说银行会冻结账户里等同于6个月至3年租金的金额来提供担保。但获得银行担保的过程都会比较漫长，至少需要三个礼拜。所以不推荐继续租房的小伙伴申请银行担保。
- 预付租金
如果您签署的是固定期限，不续约的租赁，那么您也可以选择预付全租期的租金。一般在这种情况下，房东或终结不再会要求担保了。
(图片by: Hernan Lucio)
