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    法国房产租赁前必做的房屋检查

    你知道吗,在法国出租或出售房产之前一定要做房产检查(diagnostics immobiliers)?没有这份文件任何房地产公司是无权将房产发布在网站上,营销该房产的!并在签署合同之前给未来的租客和买家提供这份文件。那么房产检查要怎么做,包含哪些检查呢?这里小编就带大家详细解读。

    强制的房产检查(diagnostics immobiliers)包含什么?

    在出租房产之前,房东必须向未来的租户提供以下房产检查的文件:

    • 生活区住房面积
    • 能源诊断 (DPE)
    • 铅接触风险声明 (CREP):在法国 1949 年 1 月之前一直都习惯使用含铅涂料,因此所以1949年之前所建的房子在出售和出租之前都必须进行铅诊断。
    • 石棉检查(根据租户的要求)
    • 内部电气安装的状态,如果安装超过 15 年
    • 内部气体装置的状态,如果装置使用超过 15 年
    • 风险和污染状况(ERP、自然、采矿、技术、地震、氡风险等)让您知道住宿是否位于风险区。

    这些监测信息最后会组合在一个技术诊断文件 (DDT) 中,该文件必须附加到租约中发送给租户。

     

    以下是更多详细信息:

    居住面积检查

    根据法国《建筑和住房法》第 R 111-2 条,所有租赁合同中(包括带家具租赁和无家具租赁)必须标注居住面积。房东不需要向租客提供任何证据,只需要在合同中提及即可。

    什么是居住面积:是指减去墙面、隔断、台阶和楼梯间、门窗和住宅中低于1.80米部分的面积。

    Loi Carrez还是Loi Boutin?

    • Loi Boutin:衡量所有的居住面积
    • Loi Carrez:包含居住面积和非居住面积(包括阳台,地下室,花园,车库等)

    请注意:如果您搬家之后,发现实际居住面积比租赁合同中所提及的面积少于 5% 以上时,租户可以要求房东按比例减租。

    只要公寓内没有进行结构性调整,居住面积检查的证书终生适用,没有有效期。

    DPE能源消耗检测

    在出租任何住宅之前,房东必须进行DPE能源消耗检测除非该住宅每年的入住时间少于 4 个月。

    新版的DPE证书有效期固定为 10 年。但是,所有在 2021 年 7 月 1 日之前做出的DPE能源检测,有效期已经修改:

    • 2013 年 1 月 1 日至 2017 年 12 月 31 日期间制作的 DPE 有效期至 2022 年 12 月 31 日;
    • 2018 年 1 月 1 日至 2021 年 6 月 30 日期间制定的 DPE 有效期至 2024 年 12 月 31 日。

    CREP 或铅接触风险声明

    在法国 1949 年 1 月之前一直都习惯使用含铅涂料,因此所有1949年前建的建筑,都必须进行铅接触检查

    铅诊断包括测量住宅涂层的铅浓度,以识别含铅涂层。 如果房东造假检查结果,或者检测不符合规定,会受法律制裁的风险。

    这项检测证书终生适用,没有有效期

    石棉检查

    石棉检查报告,告知未来租客住宅中是否存在含有石棉的材料或产品。 任何在 1997 年 7 月之前获得建筑许可证的住宅都必须进行此项检查。

    在没有检查出石棉的情况下,该诊断证书有无限的有效期。 但如果检测出石棉,该证书有效期则为三年。

    内部电器装置情况

    电力诊断检查住宅中的电气装置是否安全,与否存在隐藏的风险。 任何电力装置已使用 15 年以上的住宅,都必须进行此项检查。该诊断这个念书有效期为6年。

    内部气体装置的状态

    气体诊断检测住宅内气体装置的安全性。 所有燃气设备安装超过 15 年的住宅,都必须进行此项检测,有效期为 6 个月。

    自然风险和污染状况 (ERP)

    在法国,房东必须告知提前告知未来的租户房屋内所有的潜在风险和污染。

     

    风险和污染状况检查 (ERP) 旨在告知未来买家或租户该物业可能面临的风险(包括自然、采矿、技术、地震、氡气和土壤污染)。

     

    业主如果没有提供改诊断信息或在出租广告中提及虚假信息的,租客可追究业主责任,并要求取消租约或降低租金价格。

     

    风险和污染状态检查的有效期为6个月。房东可以https://errial.georisques.gouv.fr 网站上直接下载属于你的ERP证书,无需付费通过第三方做专门的检查。

    机场噪音检查

    自 2020 年 6 月 1 日起,所以位于机场噪音暴露区域的房产,在出租或出售之前都需要单独做噪音检查。

    照片@ JOHN TOWNER
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    2022年法国租房DPE能源消耗新规

    你知道吗在法国没有DPE(能量消耗检测)是不能租房,甚至卖房的吗?今天小编就带大家全方面解读2022年最新DPE相关新规。

    法国政府在2021年 7 月 1 日更新了DPE(能量消耗检测)的标准,所有新版的DPE(能源消耗检测),有效期为十年。

    但对于所有 2013 年 1 月 1 日至 2021 年 7 月 1 日期间按照旧标准完成的DPE,有效期有所改变:

    • 2013 年 1 月 1 日至 2017 年 12 月 31 日的 DPE 有效期至 2022 年 12 月 31 日;
    • 2018 年 1 月 1 日至 2021 年 6 月 30 日的 DPE 有效期至 2024 年 12 月 31 日。

    从 2025 年 1 月 1 日起,任何旧版DPE不再有效。

    下面就是新版和旧版DPE之间的详细区别:

    新能消耗检测:更精准

    我们在另一篇攻略中详细解读了DPE (能源消耗证书),大家可以点击阅读。相对于旧版的DPE检查,新版的DPE更侧重审核房屋的物理特性(包括建筑、供暖、绝缘性能等)。 从 A 到 F ,6个级别评估住宅的能源消耗性能;A级别代节能环性能果最好,F级别代表节能环保性能最差。 

    每一份DPE中都包含两大部分,一次能源消耗(能源标签)温室气体排放(气候标签)

    * 一次能源包含:原油、天然气、固体燃料(煤、生物质)、太阳辐射、水能、地热能和核燃料能源。

    新能消耗检测:包含更多信息

    新版的DPE包含

    • 热损失
    • 绝缘性能
    • 通风系统
    • 可再生能源生产系统(如果有)。 

    同时检测报告中还有如何提高家庭能源性能的相关建议,告诉你哪些能源工程需要优先考虑

    新能消耗检测:更清晰

    新版的DPE 检测书更加简洁易懂。 它总结了能源消耗的所有基本信息(包含能源标签气候标签年度能源支出估算)。 此外,诊断书采用颜色标注,使其更易于阅读。

    新能消耗检测:法律方面

    • 2022年8月25号起,禁止所有F和G级别的住宅涨租
    • 2022年9月1号起,在出售F和G级别的住宅前,必须重新进行DPE检测
    • 2023年1月1日起,禁止出租所有每年每平方能源排放超过450千瓦时的住宅
    • 2025年1月1日起,禁止出租所有G级别的住宅。出售E级别的住宅之前,必须重新检测DPE
    • 2028年1月1日起,禁止出租所有F级别的住宅
    • 2034年1月1日起,禁止出租所有E级别的住宅。出售D级别的住宅前,必须重新检测DPE

    新版DPE标签长什么样?

    新版DPE 标签会提供能源消耗碳排放两大方面的信息。 两个分数中的较低的作为主要标签。

    “能源”标签(A,B,C,D,E,F六个级别)显示一次能源消耗*和温室气体排放**。

    友情提醒,对于任何四个月以上的出租或出售,DPE都是必须! 

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    法国租房做入房退房检查(état des lieux)要注意什么

    很多刚搬来法国的小伙伴都不了解入房检查(État des lieux d’entrée)退房检查(État des lieux de sortie)是要干什么,也更不清楚它们的重要性!只有在最后退房的时候,被房东扣了好多押金,才吃一堑长一智。这里小编就带大家全方面解读法国租房的入房和退房检查,和重要的注意事项。

    什么是房屋状态检查
    État des lieux

    法国的房屋状态检查(état des lieux)是一份详细的文件,包括了入房检查和退房检查两部分,上面记录了公寓从地板到天花板各个角落的状态,包括家具,暖气,电器,门窗等。 这份文件强调了以下房东和租客双方的义务:

    • 房东必须以良好的状态将公寓教给租客。
    • 租户必须将公寓以良好状态归还给房东。

    强烈建议小伙伴在做入住和退房检查的时候用照片或视频详细的记录下公寓每个角落的真实状态,然后存档记录,以防未来房东不正当的押金扣押。

    入房检查
    État des lieux d'entrée

    房东注意事项:

    在办理入住之前,我们建议房东对公寓进行一次细致的打扫,包括对家电家具内部的清洁,厨房除污等。这样在做入住检查,登记房屋状态会更加容易,也方便在退房检查的时候进行房屋状态对比。

    我们建议房东保留存档公寓中的大件家具,家电和所有贵重物品的发票。这样如果在退房时发生赔偿金的争议,有发票就能轻松计算赔偿金额。同时我们也建议房东创建一个文档,专门记录下公寓中所有家电和家具的保修日期。在发生故障时,可以更容易的安排维修,避相互推脱维修责任。

    租客注意事项:

    在完成入住检查的十天以内,租客都可以对房屋状态检查的文件进行修改和补充,并对损坏的部分提出维修更换。涉及到加热的设备,比如暖气,锅炉,炉灶等,维修更改期为 1 个月。

    最后,房东和租客双方都必须在其副本上注明电表读数,以方便退房结算电费和燃气费。

    租客入住期间的义务是什么?

    日常维护和维修是租户在租赁期间的责任和义务,这包涵公寓内部和外部,如果公寓带有阳台,花园或露台。

     

    由租客需要承担常见维修和维护有:

     

    • 淋浴头除垢
    • 疏通管道,管道维护(更换水龙头密封件)
    • 更换灯泡
    • 加热系统的年度维护和锅炉清扫(如有必要)
    • 墙上的洞和污渍
    • 烧毁的地毯,损坏的镶木地板
    • 烟雾探测器维护

    房东应负责的维修是什么?

    在租赁期间,所有非租户过失,和非日常维护小维修之外,都应该由房东负责。比如:

    • 公共或私人区域的改善工作(电梯、digicode、屋顶维护等)
    • 维持住宿条件和正常维护所需的工作(绝缘、有缺陷的百叶窗等)

    租客如何准备退房检查
    état des lieux de sortie

    里里外外好好把公寓打扫一遍!这边是一些小编的个人经验

    • 提前清洗熨烫好入住前房东准备的床品
    • 清洁电磁炉上的污垢
    • 如果入住期间有在墙上钻过洞,退房前务必要把洞补上!
    • 镜子和窗户一定要好好擦,不留污点
    • 有浴缸的话,提前用除水垢的产品浸泡擦拭
    • 橱柜,衣柜的顶部和平时注意不到的角落要除灰 

    如何定义房屋状态

    这里给大家科普几个用来定义房屋状态的房地产术语。

    • 破旧(Vétusté):由于正常使用而造成的磨损或破坏状态。
    • 新的/非常好的条件(Neuf / Très bon état):很少使用或从未使用过,使用痕迹极少,几乎没有损坏。
    • 状况良好(Bon état):无明显损坏,设备清洁且工作正常。
    • 状况相当好/状况一般(Assez bon état/Etat moyen):存在一些可见的磨损痕迹,但与老化老旧无关。设备清洁且功能正常。
    • 劣化(Dégradé):设备损坏和劣化。
    • 待更坏/无法正常使用(A changer/Hors service):相关设备无法再使用、严重损坏。

    我们建议房东和租户不要只使用一些宽泛的状态定义术语,可以用一些精确的描述,比如“镶木地板状况良好,除了卧室有几条裂开的板条”或“门和/或窗户有油漆碎片”等。

    遇到赔偿纠纷怎么办?

    当房东和租户不能就退房检查的结论达成一致,他们可以要求法警解决纠纷。 

    当仲裁请求来自租客时,房东不能拒绝。与此同时,如果仲裁请求来自房东,房客也不能拒绝。

    那么是谁最后结算法警的仲裁费用呢? 总金额是在房东和租客之间平均分配。

    退房检查之后房客什么时候能拿回保证金

    如果在退房检查过程中没有发现房屋损坏,房东必须在交还钥匙即日起一个月内将押金退还给房客。

    如果发现损坏,房东必须在交还钥匙后两个月内将剩余的保证金退还给租客。

    请注意:如果您的赔偿金额超过您的保证金金额,并且在双方没有达成协议的情况下,房东可以向地方法院提起诉讼,以获得额外的赔偿。

    香榭丽舍大街
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    法国投资:买新房还是买二手房

    在国内买房,大部分人都倾向于选择购买新房。但当你来到法国,尤其是在大城市里,你会发现市面所交易的大多数都是二手房源,尤其是那些价位较高的精品房源。那么在法国投资或是自住,到底是买新房好,还是二手房好呢?这里小编就给大家从各方分析一下区别。

    新房和二手房的定义

    • 二手房:不管有没有人居住过,任何已由第一任房产所有者出售、捐赠或继承转让过的房产都称为二手房。⁣⁣
    • 新房:房龄在五年以内,从未被其第一任所有者交易出售过,也从未有人居住过,都可以定义为新房。在法国,新房通常都是在未完工状态下出售,也就是国内所说的“期房交易”,法语中的 Véfa

    价格

    新房和二手房之间每平方米的价格差在 15% 到 20% 左右。当然具体取决于你所在的城市,比如在巴黎市中心的一套老旧的二手房源,甚至会比在巴黎近郊一套全新的公寓的价格高出很多。新房公证费用通常比二手房要低一些

    但加上所有购置手续费用(购置税,装修,搬家费用等)二手房的总价其实会低于新房产的价格,当然精品二手房源除外。

    购房相关税费

    二手房(房龄五年以上)的购置税在房产总价的 5.80%。 此外,二手房产的买家不能享受法国的房产税豁免政策。

    新房是在增值税VAT制度下销售,征收税费。购买新房的购置税是房产总价的 0.7% 加上 20% VAT。所以和二手房相比,购买新房的购置税会更高。但与此同时新房购买者日后也享有更多税收方面的优惠!例如,新房买家在购置房产的头两年是免征房产税(taxe foncière),但不不包括家庭垃圾税(taxe d’aménagement)的部分。

    公证费 - Les frais de notaire

    二手房产:公证费(notaire)中增加了转让税(droits de mutation),占房产总价的5,09%到5,81 %。最后二手房交易的公证费一般在房产价值的 7%到 8 %。 

    新房产:新房交易需要缴纳的增值税VAT通常比较高,但转让税会比较低。公证费通常是房产总价的 2% 到 3% 不等。 

    *转让税必须在公证人签署契约期间进行缴纳。 此外,必须是买方自己支付购房相关税款和公证费用,银行不会为此类费用发放贷款。

    交房时间和房产性能

    二手房优点

    • 法国市中心一般很少会有新房源,所以如果你想要在市中心居住,那么首选二手房。
    • 二手房在双方签订协议的三个月后即可拿到钥匙,交房时间比较快。

    二手房缺点:
    二手房房龄大多比较久,房子本身状态欠佳,会需要另外的翻新和装修工程,比如安装隔音玻璃,翻新地板,改造供暖系统等

     

    新房优点

    •  新房状态都很好,不需要另外的翻新工程
    • 如果选择购买期房,买房甚至可以和开发商在建造过程中沟通,根据您的需求改造房型
    新房缺点:
    • 交房时间比较长,需要等工程完工,没办法很快的入住。 如果工程出现延误,交房会延期十八个月甚至更长。

    保障

    二手房的保障:

    为了保障二手房买家免受房产隐藏缺陷的影响,买家在签署合同之后会收到一份“交房保证” (obligation de délivrance),申明该房产没有隐藏缺陷。另外,卖方必须在售前提交房产诊断文件供买家进行参考。⁣⁣房产诊断文件(diagnostics techniques obligatoire)非常详细,一般包含电路,暖气,能源消耗等各方面房屋状态的信息。

    除此之外还有“十年保障”(garantie décennale),担保因房产内故障结构而造成的所有损害。如果买方购买的房屋房龄不到十年,他们将获得十年保证的剩余时间。

    新房的保障:

    新房购买者也受益于多项法律保障。如果建筑或设备出现问题,有施工人员的“损坏保险”(assurance dommage ouvrage期两年。⁣

    当施工人员工艺不佳影响房产的耐用性时,“十年保修”可以保障买房利益。对于未建成的期房,开放商代表买方担保该物业,并将承担十年内的任何违约责任。⁣

    ”交房&退款保障”(garantie d’achèvement)可保护期房买家的利益。如果开放商在开始施工前放弃项目,买方将获得已支付的全部款项(通常是房产总价的5%的保证金)。如果工程已经开始,但中途违约放弃工程,那么开放商的保险公司将承保剩下的工程,直至交付。

    除此之外还有很多其他的担保和保险,例如“完美完成保证”(garantie de parfait achèvement),涵盖交房期间报告的所有房产损坏以及交房后一年内报告的损坏。此外,保修期涵盖建筑物内所有功能不全的设备,例如百叶窗、暖气等,为期两年

    能源消耗

    法国大多数二手房的房龄都比较久,此类房子很少能达到政府规定的能源标准。 日后需要承担的供暖和空调的费用都可能会比较高。

    根据最新政府规定,从2025年起,所有F指标的公寓都禁止出租;从2028年起,所有G指标的公寓都禁止出租。所以如果日后想要出租你次类型能源不达标的公寓,那么必须先投资翻新公寓的能源系统。

    然而,新物业都是按照当前的生态标准建造的,有出色的能源性能。 因此, 能为买家节省大量的供暖和空调费用。 

    购房方面的国家补贴

    对于二手房产,在法国有能源改造工程的补贴。 如果装修费用占总贷款的 25%及以上,买家则可以获得零利率贷款 (PTZ)。 除此之外,France Rénov’ 机构还设立了提高能源效率的能源工程援助。

    巴黎
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    法国租房 - 中央供暖不给力怎么办

    法国租房,最受欢迎的绝对是带中央供暖的公寓了!相比电暖,气暖,中央供暖的价格来的便宜很多,一年下来能省下小几千的暖气费用。但中央供暖也有它自己的缺点,很多时候可能会供暖不足;维修都需要通过公寓楼的管理人syndic,而法国人的效率,可想而知。在寒风瑟瑟的冬天里,家里中央供暖不给力怎么办呢?这边小编就给大家支个招!

    什么情况算是供暖不足?

    注意:暖气运作时,如果房间中心未达到 18°C ,那么就可以认定为暖气故障。不管是租客还是房东,这时候你绝对有权要求维修甚至赔偿。

    作为租客怎么做?

    如果您是租客,家里暖气不足,首先要和房东反应。但如果房东一直不回复你,也不安排维修。那你作为租客在供暖不足的情况下,可以向房东申请减租,赔偿。

    作为房东怎么做?

    - 中央供暖换成电暖 -

    可能会有人想到把家里的中央供暖换成电暖,虽然会花点钱,但之后就高枕无忧,再也不需要考虑暖气问题。但实际上问题远没有那么简单。

    法国法律规定,当您的公寓装有集体供暖系统时,您有权不使用它,但不能拆除它(1965 年 7 月 10 日法律第 26 条)。

    此外,即使您关闭公寓内所有的中央供暖散热器,并且不再使用,作为房东,您仍然需要支付相关的暖气费用。所以如果您打算再安装一个供暖系统,您则需要支付双份取暖气费用。

    - 和公寓管理员(syndic)沟通暖气问题 -

    当家里中央供暖有问题,作为房东,首先要做的就是写一封挂号信给您的公寓楼管理员(syndic),详细说明暖气问题,让他们安排专业人士来检查。寄出信之后,一定要确认收到回执(AR),这非常重要。一般来说在syndic收到信件之后,他们会先安排一次上门检查,检查调试公寓内所有的散热器。当然这些费用都是由syndic来承担的,所以不要担心。

    但如果公寓管理员一直不回复维修请求怎么办呢?作为房东,在暖气不足的情况下,有权向法院进行申诉。

    如果在维修后,中央供暖还是无法使用,公寓管理员则需要承担安装替代的供暖系统的费用。不过如果您每年暖气使用量少于80 kWh/m² ,公寓楼就不需要这笔换暖气系统的费用。

    安装双层玻璃

    除了维修暖气之外,当然还有别的方法可以让你的家一整个冬天都保暖。这边推荐大家都要安装双层玻璃(double vitrage)。不仅隔音效果好,而且也非常保温,冬暖夏凉。

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    巴黎租金限令

    巴黎作为全世界生活费最高的城市,租房市场一直都供不应求,疯狂上涨的房租让人实在叫苦连连。为了缓解这个情况,巴黎市政府在2019年7月1日,出台了房租管制政策encadrement des loyers。但为什么在这项限量颁布两年之后,巴黎的房租依然居高不下。这边小编就带大家详细解读。根据法国法律,租赁合同法律可以分为两类:Loi Alur (巴黎租金限令)和Code Civil(法国民法)。所以并不是所有的房屋租赁合同都是需要遵守巴黎政府的租金限令

    什么租约受巴黎租金限令管控

    以下四种租约必须遵守巴黎租金限令的管控 (Encadrement des loyers)

    • 主要住宅12个月可续约合同
    • 不带家具住宅3到6年合同
    • 一到十个月的移动租约
    • 九个月的学生租约

    Loi Alur - 巴黎租金限令

    在法国,根据法规所有作为主要住宅(résidence principale)和不带家具出租的房屋都必须采用Bail Alur租约。

    任何根据Loi Alur法规签订的租约,租金都必须遵守巴黎政府所规定的租金限令,实际的房租不得高于政府参考租金的20%或低于其30%。如果实际租金高于规定,租客有权投诉房东,当然租金也会被强制下调,同时房东还将面临罚款。如果您是通过租房中介签约,所支付的中介费用也将会收到法规的约束。一般来说巴黎的中介费用都在一个月到1.2个月租金左右。但按照Loi Alur签订的租约,中介公司最多只能收取12欧每平方。

    Code Civil - 法国民法

    在法国,根据法国民法 (Code Civil)签订的租约是不需要遵守巴黎的租金限令的管控。按照法国民法规定,房东和租客之间可以自由协商租约条款:如租金、中介费,解约通知时间等。

    以下三种租约可以采用民法 - Code Civil:

    • 次要住宅合同(résidence secondaire):租客在它地有自己的主要住宅。因为公司外派和使馆派遣的外交人士都适用此项合同。
    • 租客签约方为公司(Bail Société):很多公司会为其外派员工签住宅合同,并为其担保
    • 租客是组织(association)且该房产用于其组织活动。

    如何估算限定租金

    巴黎政府通过以下标准评估租金(Encadrement des loyers)

    • 房型:单间,一居室,两居室,三居室及以上
    • 房屋建造时间:1946年前,1946-1970年,1971-1990年,1990年后
    • 是否带家具出租
    • 租期
    • 公寓具体地址

    感兴趣的小伙伴可以去这个网站计算租金

    http://www.referenceloyer.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr/

     

    encadrement des loyers
    照片by @Laurenz Kleinheider
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    法国租房住房保险全攻略

    刚来法国的小伙伴可能并不了解购买租客住房保险的重要性。在法国租房和在国内程序上有很大的不同。租客如果没有购买住房保险,甚至很多时候房东或是租房中介甚至不会接受办理入住。我知道很多同学都是走形式买了保险,但其实并不了解具体保险条款和理赔方式。这里小编就带大家详细讲解法国住房保险。

    什么是住房保险?

    租房期间,一份靠谱的住房保险可以保护租客免于承担住房相关的大额赔偿,这可以是对您自己财产的赔偿,也可以是对房东的房屋和家具的赔偿,甚至可以是对您自己、您的孩子、或您的宠物造成的损坏的赔偿(第三方责任险)。不同的保险公司有不同的租房保险款项,当中有一些强制性保项,也有一些可选的自由保项。

    强制性保险项目包括:

    • 水害 (在法国大多数都是老房子,漏水的问题时常发生)
    • 火灾
    • 玻璃破损
    • 盗窃
    • 自然灾害

    可以根据您租住的房屋类型,选择保护您的附属建筑,比如花园,车库,女佣房等。

    住房保险是否必须购买呢?

    刚来法国的小伙伴可能觉得因为自己是租房并不需要购买单独的保险来保障自己租住的房子。但其实并不是这样的。

    根据法国法律,租户必须购买除家庭保险以外的住房保险来保护他们所租住的房屋。只有通过这种方式,房东才能放心把房租交给租客,因为租客对房屋及家具造成的任何损坏都会得到保险公司的赔偿,而不需要房东来承担。房东有权在钥匙交给租客的当天向租客索取住房保险证明,如果租客没有投保,房东可以拒绝把钥匙交给租客,立刻停止租约。如果租客没有每年更新住房保险,房东可以选择在一个月后代替租客自己购买住房保险。而在这种情况下,住房保险的供款将被添加到租金中,房东也可以增加保险金的10% 作为补偿。

    所以劝大家还是不要抱着侥幸心理,一定要及时购买住房保险。

    在那里购买住房保险呢?

    刚来法国的小伙伴可能会选择直接在自己初次办银行卡的时候一起购买住房保险。一般来说学生初次办理住房保险都会有一些优惠,比如第一个月1.99欧,然后第二个月恢复原价。

    这边小编推荐大家也网上购买住房保险,方便又快速。提供住房保险的网站很多,比如Hi Europa,luko等。这些网站一般都是英法双语,有时候还有中文,界面选项都非常清晰易懂,价格也很实惠,付款之后立刻就能出保单。如果之前已经签了别的住房保险,这些网站也提供服务免费简约。

    法国住房保险
    照片by @Anh Q Tran
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    史上最全的法国租房合同种类解说

    主要居住租赁合同和次要住所租赁合同的区别

    在法国就算是租房也有很多种不同租房合同,比如公司租房合同主要居住租赁合同,次要居住租赁合同等。房东房客解约合同的方式,中介费,租期的长短,租金规定和保证金的数额都是不一样的。这边小编就给大家详细解读主要居室租赁合同和次要住所租赁合同的区别。

    什么是主要居住租赁合同

    从定义上来说,主要住所就是纳税人的实际住所。 当纳税人和家人住在那里,这个房子就是“主要的”。 依照法国法律,纳税人每年至少要在他们的主要住所居住八个月。一个人是不可能有两个主要住所。

    1. 签署的合同类型:

    带家具的主屋合同

    2. 租赁/法律制度的建立:

    受 1989 年 7 月 6 日颁布的第 89-462 号法律(Alur 法)的约束。该类型的主要居住租赁合同相比次要居住租赁合同缺少一些灵活性。

    3. 租期:

    学生至少 1 年或 9 个月。当出租人或承租人不同意时,在租期结束时,在相同条件下默认续租一年。

    4. 租金规定:

    自 2018 年以来,巴黎市政府对租金开始进行了监管,有了Alur 法。一项法令规定了每年租金变化的最大金额。在主要住宅租赁合同中,租金和租房杂费charges是有区别的。因此,在出租房产的时候,房东必须向物业经理索取杂费帐目报表,凭着具体账单向房客收回杂费成本。法律规定,不含租房杂费的租金不得超过巴黎租金管控的标准。

    5. 保证金:

    两个月租金不含租房杂费

    6. 租户中介费用:

    12 欧元 / 平方米 (含税)

    7. 接触租约:

    • 租客需要提前一个月寄挂号信向房东提出解约
    • 房东可以在以下三种情况下提前三个月向租客提出解约:

    - 因家庭成员住所需求,需要收回房产

    - 出售物业

    - 严重的违规原因(例如:租户不遵守支付租金的义务、缺乏维护、滋扰)。

    巴黎住房合同
    图片by @Bstien Nvs

    什么是次要住所租赁合同

    次要住所”是指任何不是主要住所的住所。一个人只能有一个主要住所, 但可以有多个次要住所。

    1. 签署的合同类型:

    带家具的主屋合同

    2. 租赁/法律制度的建立:

    次要租赁合同不受Alur 法的约束。该类型的租赁合同更佳灵活。

    3. 租期:

    房东房客双方自由决定租赁期限和续约条款。

    4. 租金规定:

    房东房客双方可以自由协商租金。

    5. 保证金:

    保证金为两个月租金包含租房杂费

    6. 租户中介费:

    一年以上租期:

    • 公司租赁合同:10%年租金+20%增值税=1.44倍月租金
    • 个人租赁合同:年租金的 10%,含增值税 = 1.2 倍月租金
      一年以下的租期:

    一年以下租期:

    • 公司租赁合同:1个月租金+20%增值税=1.2倍月含增值税
    • 个人租赁合同:1个月的租金,含增值税20% = 1租金含税

    7. 解约租约:

    • 租客需要提前一个月寄挂号信向房东提出解约
    • 房东需要提前三个月向租客提出解约:
  • 巴黎找房租房攻略

    法国租房杂费Charges是什么?

    法国租房永远都不是一件容易的事,除了复杂的租房过程之外,还有各种各样的难懂的专业名词。相信在法国有租房经历的小伙伴一定都对charges这个词不陌生。在法国租房,很多时候除了房租之外,租客还要承担住房杂费,也就是法国人所说的charges。但charges到底包括什么,价格是多少对于大多数人来说就像一个未解之谜。今天小编就带大家破解谜团,详细讲解法国租房杂费。

    什么是住房杂费- Charges

    法国法律规定,房东可以从租户那里收回他支付给物业管理部门的部分费用,这些可收回的物业费用分为三大类:

    • 与住房和建筑物使用有关的服务费
    • 公寓楼的日常维护和其他小维修的费用
    • 租客直接受益的服务相关税收。
    除了这三大类的费用,其他一切费用都需要房东自行承担。

     

     

    租房杂费包含什么

     1.与住房和建筑物使用有关的服务费包括:

     

    - 电梯和货梯

    - 电费及电梯维修合同相关费用(质检、小维修材料、轴承、保险丝等)。

    - 租客使用的冷水、热水和集体供暖 

    - 公寓楼室内室外日常维护所需的水

    - 维修公寓内水电暖的费用

     

    2. 公寓楼公共区域(包括室外区域)的日常维护和小规模维修

    - 公寓楼公共区域使用的电

    - 用于清洁公共区域所需的清洁产品(扫帚,吸尘器,清洁剂等)

    - 公寓楼内地毯,门禁,垃圾桶的维护

    - 用于清洁公共区域的清洁设备的维修费用

    - 公寓楼看管者/gardien费用

    - 公寓楼室外空间的维护和运营(车道、停车区、绿地、游乐场和游乐设备)相关的费用,包括切除草、种植花草,浇水,杀虫

     

     

    3. 租客直接受益的服务相关税收

    - 生活垃圾收集税

    - 人行道清扫费

     

    - 卫生费

     

    房东如何向房客收取这些杂费

    收杂费的形式对于带家具公寓和不带家具的公寓都是不同的。

    • 如果你租的是不带家具的公寓,那一般来说你需要每月支付一定的杂费;然后,多退少补在年底的时候进行调整。
    • 如果你租的是带家具的公寓,一般来说这些杂费都是包含在房租内。考虑到通货膨胀,房东可以根据通货膨胀指数每年重新评估租金。

    注意:房东只能向房客收取出租部分的物业费用。换句话说,如果这套公寓自带cave,佣人房,车位等设施,但实际房东只出租了公寓部分,并没有出租其他设施,那么房东是不可以向租客收取其他设施带来的费用。

     

    1. 收费规定

    如果你租的是不带家具的公寓,一般来说你需要每个月或者每三个月支付规定的租房杂费。要注意的是,这笔固定的租房杂费必须要在合同里提到,大家一定要擦亮眼睛好好看看合同上房东标记的杂费数额。

    2. 年度修正

    房东有权调整租金以及租房杂费,但必须提前至少一个月把账目详情发给租客,并出示各项收费的账单。

    如果实际杂费高于租客每月支付的金额,房东可以要求租客支付额外的费用。当然如果实际杂费低于租客每个月支付的金额,租客有权要求退款。

    图片by @Xuan Nguyen
  • 在巴黎买卖房产

    巴黎平均房价是多少呢?

    巴黎的房价一直都是很多人最关心的话题之一。今天小编就以两居室为例,带大家看看巴黎平均房价。

    每年,巴黎的房地产购置价格都在节节攀升,涨幅在12%到13%左右,并且在新冠疫情之后愈加上升。一套在巴黎市中心的两居室公寓,甚至对于一个有两份工资的巴黎中产家庭来说都近乎难以承受。与此同时,虽然巴黎的租房价格也在全球大都市名列前茅,但相比于买房,租房的成本还是低很多。

    - 巴黎售房价格解说 -

    巴黎大名鼎鼎的富人区,16区的Victor Hugo 维克多雨果大道,一套两室两卫公寓价格在200 万欧元左右。位于传统富人区,17区的里尔街,一套两室一卫的公寓价格在230万欧元左右。7区埃菲尔铁塔附近一套两居室带独立厨房的公寓在120万欧元左右。塞纳河左岸6 区富人区一套90 平方米,有两间卧室和两间浴室的公寓价格在200万欧元左右。塞纳河左岸五区的索榜大学城附近一套类似的两居室公寓在150 万欧元左右。巴黎最时尚的玛黑区靠近孚日广场的一套 62 平方米两室一卫公寓售价为120万欧元。2区靠近歌剧院的一套两室两卫公寓价格在170 万欧元左右。

    换句话说,低于100万欧元是绝对不可能在市中心热门地段买到两居室房子的!

    由于巴黎市中心房价越来越高不可攀,更多的年轻人开始选择在治安和社区建设没那么优秀的19 和 20 区投资买房,这也带动了这些街区的房价上涨,和街区样貌的升级。

    - 巴黎租房价格解说 -

    由于新冠疫情,巴黎房租有明显下降。

    巴黎市中心普通的一套精装修两居室公寓在每月 1900 欧元至 3000 欧元。当然如果公寓带有露台、复式、或是巴黎地标建筑的景色,房租的价格也会更高一些。在巴黎市中心热门区域,比如玛黑区,塞纳河左岸五区和六区,七区埃菲尔铁塔和Invalides附近公寓租金在2800欧左右,会比均价高出四五百欧一个月。当然租金最贵的还是在16区的富人区Victor Hugo, TrocadéroPassy,月租在3000欧左右。

    巴黎塞纳河左岸5区轻奢两居室公寓
    巴黎7区Invalides精装修两居室公寓

    如果预算相对没那么多,又想在治安比较好,街区环境比较好的小巴黎区域租房,推荐大家可以考虑14区的Denfert-Rochereau街区,15区南面的Convention街区,17区的Batignolles街区,16区南面的Auteuil街区都是很好的选择。

    巴黎14区Denfert-Rochereau精装修两居室公寓
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