• 在巴黎买卖房产

    在法国,房贷未还清前可以出售房产吗?

    在贷款未还清前是可以出售您的房产!

    ✅ 是的,您在贷款未还清前可以出售您的房产。法律没有规定必须等待一定时间才能出售通过贷款购买的房产。简单来说,您可以随时卖掉您的房子。但是要注意,这种自由是有代价的。如果贷款合同中没有条款允许您将贷款转移到另一处房产,那么您必须偿还剩余的贷款本金。

    但是,银行一般不太喜欢你这么做 。为了弥补提前还款对银行造成的收入损失,很多时候银行会对您收取提前还款罚款。

    在法国如何解除房贷提前还款?

    在你的房贷合同中预定的期限前,你都可以自由地出售您的房产。但是,如果你考虑提前偿还贷款,即一次性支付所剩的贷款金额,那么你需要通知你的银行。提前偿还贷款的请求必须以书面形式提交给银行。

    一旦银行收到您的请求,它会告知你需要支付的提前还款罚款金额。同时,您也会收到一张收据。

    提前还房贷罚款(Indemnités de remboursement anticipé):金额是多少?

    法国提前还房贷罚款的金额根据具体情况而定,但一般情况下有以下规定:
    • 提前还款罚款通常包括以下两部分:
      • 提前偿还剩余本金的利息通常是指您提前偿还的贷款本金乘以平均利率,然后再乘以6个月的利息。
      • 剩余本金的3%。
    罚款金额受到一定的限制,不能超过上述两部分的最大值。 因此,具体的提前还款罚款金额需要根据个人的贷款合同和贷款条件来计算,最好向贷款银行咨询以获取准确的数字。

    有法国银行不收提前还款罚款吗

    是的,有些银行在贷款的时候会提供一些贷款产品,其中包括允许借款人提前偿还贷款而不收取提前还款罚款的选项。这通常取决于贷款合同的具体条款和条件,以及借款人的信用状况。

    提前还款费用:是否可以避免?

    银行一般都不太喜欢你提前偿还贷款,并会向你收取一笔不小的提前还款罚款。但是,我们是否可以避免支付这些提前偿还房贷的费用呢?答案是肯定的。前提是你的贷款必须是在2019年7月1日之后批准,并且满足以下情况之一:
    • 您与您同居的人刚刚去世;
    • 您(或您同居的人)被解雇;
    • 出售您的住房的决定是由于您的工作地点搬迁。
    🙋‍♀️正如您所见,如果您的房屋提前出售更多是被动而非主动选择的,银行会根据情况豁免提前还款的罚款。但是,我们还有第四种避免支付提前还款罚款的方法,那就是贷款转移。

    转移贷款

    在法国,您可以将房屋贷款从一处房产转移到另一处。根据《消费法典》的规定,如果满足特定条件(如死亡、失业或职业变动),您可以避免提前还款罚款。另外,如果您的贷款合同中包含转让条款,您也可以选择转移贷款。这意味着您可以转移贷款,使用原先用于购买现有住房的贷款来资助新房的购买。

    转移贷款的条件包括:

    • 如果重新出售,新住房的价格必须等于或超过剩余贷款本金;
    • 出售当前房产和购买新房之间不得超过6个月。

    另外,需要注意的是,借款人保险通常与贷款密切相关。因此,当您提前还清贷款时,借款人保险也会相应取消。您需要将有关取消的收据发送给保险公司。

    转移贷款后是否需要取消借款人保险?

    现在法国法律允许大家随时更换借款人保险,但新保险合同的保障水平必须至少与旧合同相同。

    一旦提前还清了房贷,房产买方就可以自由地将房产出售。在这种情况下,房产的买卖程序与一般情况下并无不同,买卖双方需要签署买卖合同,并按照法国的房产交易程序完成过户手续。

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    法国Viager购房全解读

    除了传统的全款购买和按揭贷款,法国还有一种独特的购房方式,叫做“Viager”,或者俗称“老人房”。在Viager交易中,房屋被卖给买方,买方在支付一定的初始金额之后还需要每月向卖方支付一定数额的月付款,直到卖方去世为止。

    了解Viager购房方式

    在Viager购房交易中,买方向卖方(通常是老年人)支付一笔初始金额,这笔金额通常是房产市值的一部分,称为“买房首付”(bouquet)。一旦签署了合同,买房支付了“bouquet”,购房者就成为房产的所有者

    然后,买方每月支付给卖方一定金额,称为“月付款”(rente),直到卖方去世,viager终止,买家才能完全拥有房产,并按照自己的意愿享用房产。

    Viager交易基于随机原则。无论是卖方还是买方在签署销售合同时都不知道房产将以何种价格被收购,因为这取决于卖方的去世日期。如果在签署销售合同后的20天内卖方去世,该交易可能会被取消。

    不同类型的Viager房产

    在Viager交易中有两种类型:

    • Viager occupé:卖方将其房产转让给买方,但保留其使用和居住权。因此,他可以继续居住在房产中直到去世。
    • Viager libre:卖方将其房产转让给买方,买方可以在签署销售合同时就可以开始使用,无需等待卖方去世。
    • Viager à terme:Viager à terme通常被称为“按期出售”。这种类型的Viager也涉及在签署时支付一笔现金和月付款。然而,与Viager libre和Viager occupé不同,付款的持续时间是预先确定的(在大多数情况下为10到15年)。

    谁支付Viager房产的维修费,物业费?

    Viager occupé:

    通常情况下,房屋维护和修理费用的分配在销售合同中确定。

    如果合同没有具体说明,以下费用由卖方支付:

    大修费用由买方承担。

    Viager libre:

    水电费(能源账单、税费等)、日常维护和所有维修费用均由买方支付。

    Viager买房的优势和风险

    对于买方来说,Viager购房方式具有一些显著的优势。首先,买方可以以较低的初始成本购买房产,而不必一次性支付全部房价,其运作方式类似于贷款,但买方欠款的对象是卖方而不是银行,因此不会产生额外利息和手续费。

    然而,Viager购房方式也存在一定的风险。首先,买方必须考虑卖方的预期寿命,如果卖方超过预期的寿命,买方可能会支付比房产实际价值更高的总金额。其次,买方需要承担维护房产的责任,即使卖方仍然居住在房产中。此外,如果买方无法支付年金,他们可能会失去已支付的买房金和对房产的所有权。

    Viager购房的注意事项

    Viager对买家的年龄是否有要求?

    投资购买Viager没有年龄限制。考虑到Viager是一项长期投资,我们建议您在收入稳定或者获得一笔资金(例如,遗产等)后,尽早(大约35到40岁)购买。

    Viager与买家死亡有关的条件:

    Viager交易中卖方的去世必须是不可预见的,在签署公证人的销售合同时是不能知道买家可能患有的任何疾病。如果出现可疑情况,卖家继承人可以要求进行调查。

    此外,如果在签署销售合同后的20天内债权人去世,法律认为这是可以预见的,因此viager交易将无效,卖家的继承人可以向法院要求取消交易以收回房产。

  • 巴黎特色街区介绍

    探索巴黎十七区:历史、景点、美食和生活

    巴黎十七区坐落在巴黎的西北部,毗邻第十八区、第八区和第十六区,是一个非常宜居,充满活力的新晋富人区,吸引着越来越多的巴黎本地年轻人和外籍家庭选择在此定居曾经被忽视的第十七区已经焕发出新的生机,成为巴黎最受追捧的潮流社区之一。而且十七区拥有各种各样的餐厅和咖啡馆,提供着传统的法国美食以及国际化的饮食选择。在这里,你可以品尝到从法式大餐到小吃街头美食的各种口味。这片文章给大家全面介绍巴黎17区,从历史,景点,公园绿地,推荐餐厅到房地产信息。

    巴黎17区的历史

    巴黎17区的历史可以追溯到中世纪晚期。那时候,这里是一片农田和乡村社区,距离熙熙攘攘的巴黎市中心相当遥远。然而,随着巴黎城市化的发展,17区逐渐成为城市扩展的一部分。

    19世纪末和20世纪初,巴黎进行了一场城市规划的变革,也影响了17区的发展。大量的新住宅区和公共设施开始建设,吸引了更多的中产阶级家庭来此定居,使得这里逐渐成为了一个繁荣的居住社区。

    20世纪后半叶,17区经历了一些社会和经济的变化。随着城市化进程的加速和经济的发展,这一区域逐渐成为了巴黎的商业和文化中心之一。很多公司和机构在这里设立办公室,同时各种文化活动也在这里举行。这些变化吸引了更多的人口涌入,让17区成为了一个多元化和充满活力的社区。

    如今,巴黎17区是一个宜居、富裕且多元化的地区。这里有优质的住房、便捷的交通以及丰富的文化和娱乐设施,吸引着来自世界各地的人们在这里生活和工作。同时,17区也保留着一些历史建筑和街区,让人们可以感受到这个区域丰富的历史和文化底蕴。

    巴黎17区必游览的景点

    凯旋门(Arc de Triomphe)

    凯旋门(Arc de Triomphe)是巴黎的标志性建筑之一,位于第17区和第8区的交界处,坐落在香榭丽舍大道的西端。这座壮观的拱门建于1806年至1836年之间,是为了纪念拿破仑战争期间取得的胜利而建造的。 凯旋门的设计宏伟壮丽,高度达50米,它的每一面都雕刻着壮丽的浮雕,描绘了法国军队的胜利场景和重要历史事件。在拱门的顶部,有一座观景台,游客可以登上观赏香榭丽舍大道和整个巴黎的壮丽景色。 首先,你可以站在拱门底部感受凯旋门的宏伟壮丽,欣赏雕刻细节和历史背景。然后,你可以购买门票进入凯旋门内部,登上楼梯或乘坐电梯到达观景台。从观景台上,你可以俯瞰整个巴黎市区,欣赏迷人的城市风景,包括香榭丽舍大道和埃菲尔铁塔。在那里,你还可以了解更多关于凯旋门的历史和意义。
    巴黎凯旋门(Arc de Triomphe)

    巴黎国会宫(Palais des Congrès)

    巴黎国会宫(Palais des Congrès)是一座现代化的多功能建筑,位于巴黎的西北部。这座建筑设计精美,内部设施齐全,是举办各种大型会议、展览、演出和活动的理想场所。 巴黎国会宫不仅在国际上享有盛誉,而且在当地也是备受推崇的地标性建筑之一。它拥有多个会议厅和演出场地,可容纳各种规模的活动,从小型研讨会到大型国际会议,应有尽有。此外,该建筑还设有购物中心、电影院、餐厅和咖啡馆,为参与活动的人们提供便利的服务和休闲场所。 无论是参加会议、观看演出还是购物休闲,巴黎国会宫都能满足各种需求,是巴黎一处不可或缺的重要场所。

    巴黎 17 区的博物馆

    巴黎第17区虽然不像一些其他区那样以博物馆闻名,但它也有一些不错的小众博物馆值得探索。

    Musée Nissim de Camondo (尼西姆-德卡蒙多博物馆)

    Musée Nissim de Camondo位于巴黎第17区,是一座迷人的历史博物馆,展示了精美的艺术品和装饰艺术。这座博物馆原本是由一个名叫莫塞·德·卡蒙多(Moïse de Camondo)的收藏家创建的,他将这个房子和他的珍贵艺术藏品捐赠给了法国政府,作为对他儿子在第一次世界大战中牺牲的纪念。 这个博物馆展示了18世纪末至20世纪初的法国艺术和生活方式,包括家具、绘画、雕塑和装饰品等。参观者可以在这个博物馆里感受到莫塞·德·卡蒙多当年家族的生活氛围,以及他对艺术和装饰的热爱和收藏的激情。这座博物馆不仅展示了精美的艺术品,还通过展示历史家具和摆设,展示了法国上流社会生活的一面。
    Musée Nissim de Camondo (尼西姆-德卡蒙多博物馆)巴黎17区
    Musée Nissim de Camondo (尼西姆-德卡蒙多博物馆)巴黎底17区

    Musée Jean-Jacques Henner(让-雅克-亨纳博物馆)

    Musée Jean-Jacques Henner(让-雅克-亨纳博物馆)位于巴黎第17区,是一座专注于法国画家让-雅克·亨纳(Jean-Jacques Henner)的博物馆。这个博物馆坐落在一座精美的19世纪建筑中,展示了亨纳的许多作品,以及与他生活和工作相关的历史文物。 亨纳是19世纪末至20世纪初的一位重要画家,他以其精湛的绘画技巧和对色彩的独特运用而闻名。在这个博物馆里,你可以欣赏到亨纳的许多风景画、肖像画和宗教题材作品,以及他的素描和水彩作品。此外,博物馆还展示了一些与亨纳有关的个人物品和文献资料,帮助人们更好地了解这位艺术家的生平和创作历程。 无论你是艺术爱好者还是想更深入了解法国艺术史的人,参观Musée Jean-Jacques Henner都会是一次愉快且充满启发的经历。
    Musée Jean-Jacques Henner(让-雅克-亨纳博物馆)巴黎17区

    Cité de l’Économie(经济城)

    Cité de l’Économie(经济城)是位于巴黎第17区的一座博物馆,专注于经济和金融领域的展示和教育。这个博物馆的目标是通过交互式展览和活动,向公众介绍经济学和金融的基本原理,以及它们在日常生活中的应用。 在Cité de l’Économie里,游客可以探索各种展览,了解经济学和金融领域的重要概念,比如供求关系、通货膨胀、投资和货币政策等。这些展览通常设计得很生动有趣,采用互动式的方式,让人们更轻松地理解复杂的经济理论和实践。 此外,Cité de l’Économie还定期举办讲座、工作坊和其他活动,邀请经济学家、金融专家和企业家来分享他们的见解和经验。无论你是对经济学感兴趣,还是希望了解金融领域的知识,这个博物馆都是一个值得一游的地方。
    Cité de l'Économie(经济城)巴黎17区

    巴黎 17 区的公园 绿地

    Parc Monceau(蒙索公园)

    Parc Monceau(蒙索公园)是巴黎第17区的一个风景优美的公园,被誉为巴黎最具魅力的公园之一。这个历史悠久的公园始建于18世纪,曾是法国贵族和上流社会的私人庄园,如今已向公众开放。 在Parc Monceau漫步,你可以欣赏到精美的景观设计和丰富多样的植物。公园内有优雅的花园、古典雕塑、小桥和湖泊,让人仿佛置身于一个优雅的乡间庄园中。此外,公园还有许多儿童游乐设施,适合家庭游客前来放松和娱乐。 Parc Monceau是一个理想的休闲场所,适合散步、慢跑、野餐或简单地坐下来休息。如果你想要远离喧嚣,享受一些宁静时光,这里绝对是一个值得去的地方。
    Parc Monceau(蒙索公园)巴黎8区 17区

    Parc Clichy – Batignolles Martin Luther-King

    Parc Clichy – Batignolles Martin Luther-King是位于巴黎第17区,时髦的Batignolles街区的一处美丽公园。公园的设计灵感来自于自然主题,拥有广阔的绿地、多样的植物、喷泉和湖泊,以及休闲步道和户外健身设施,占地约14.5公顷(约36英亩),是一个非常大的城市公园。游客可以在这里散步、跑步、骑自行车,或者在绿茵草地上野餐和放松。此外,公园还有许多儿童游乐设施,适合家庭带孩子前来玩耍。 Parc Clichy – Batignolles Martin Luther-King不仅是一个休闲场所,还是17区社区活动的重要场所,经常举办各种户外活动、音乐会和文化节庆。这里的氛围轻松愉悦,适合与家人、朋友一同度过美好时光。
    Parc Clichy - Batignolles Martin Luther-King 巴黎17区

    Petite Ceinture Pereire

    Petite Ceinture Pereire原本是巴黎市区的一条环绕铁路,曾经用于连接城市各个区域的运输和交通。随着城市发展和交通方式的改变,这条铁路逐渐废弃,但在改建之前,它见证了巴黎城市发展的许多历史瞬间。如今,Petite Ceinture Pereire的一部分被改造成了一条景观步道,让人们可以在这里漫步、欣赏自然景观,并体验这段铁路的历史遗迹。步道沿线种植着各种植被,有时还可以看到一些户外艺术装置,为游客带来独特的视觉体验。这里也是放松散步、休闲锻炼的理想去处,许多当地居民和游客都喜欢来这里感受宁静和自然。

    巴黎 17 区餐厅推荐

    Le P’tit Bougnat

    Le P’tit Bougnat餐厅位于巴黎第17区,是一家充满魅力的法式餐厅,提供正宗的法国乡村美食体验,价格公道。这家餐厅的装修风格带有浓厚的法国乡村氛围,墙上挂满了古朴的装饰品和乡村风格的画作,让人仿佛置身于法国乡村的小餐馆里。推荐肉食爱好者可以尝试他们家的

    • 炖猪肘(Jarret de proc baraisé): 22,50€
    • 法式烤牛排(Côte de boeuf):1人份(500克至620克)32.00欧元 – 2人份(1公斤)64.00欧元
    • 小牛头配蒸土豆和格里比什酱汁 (Tête de veau sauce gribiche):18,00€
    Le P'tit Bougnat餐厅 巴黎17区
    Mamma Primi 巴黎第17区

    L’Atelier du Marché

    L’Atelier du Marché餐厅是位于巴黎第17区的一家精致传统法式餐厅,装修有浓浓的巴黎复古氛围,优雅有温馨。餐厅可以单点,也有提供套餐,价格实惠,餐点味道非常好。除了主菜外,L’Atelier du Marché餐厅还提供精美的甜点和丰富的葡萄酒单,让顾客可以在用餐过程中尽情享受美食和美酒的双重享受。

    推荐餐点有:

    • 法式牛胸腺(Ris de Veau entier coloré, purée maison)
    • 煎鸭胸(Demi magret de Canard du sud-ouest)
    • 法式烤鸡(Filet de volaille élevée aux céréales, gratin dauphinois maison)

    晚上套餐 – 前菜,主菜,甜点:42欧

    午间套餐 – 前菜,主菜,甜点:36欧

    Kebab Des Batignolles Meilleurs kebab de Paris 土耳其烤肉

    Kebab Des Batignolles是巴黎最好吃的土耳其烤肉店之一,位于第17区的时尚的Batignolles(巴蒂涅奥尔区)。这家餐厅以其正宗的土耳其烤肉和新鲜的配料而闻名,为顾客提供美味可口的快餐选项。 Kebab Des Batignolles的菜单上有各种口味丰富的烤肉卷,包括传统的羊肉、鸡肉和牛肉,以及素食者的选择。他们的烤肉卷总是新鲜制作,配以新鲜的沙拉、蔬菜和酱料,味道美味,营养丰富。

    Mamma Primi

    Mamma Primi是巴黎17区的一家火爆的Big Mamma意大利餐厅!价格实惠,菜单丰富多样,有新鲜的意大利面、传统那不勒斯风味披萨,还有各种意式甜点,比如提拉米苏,是意大利美食的天堂。 不管你是想在室内用餐还是露天座位上,这里都能给你带来舒适惬意的用餐体验。氛围轻松愉快,适合和家人、朋友或爱人一起来享受美食。
    Mamma Primi 巴黎17区
    Mamma Primi 巴黎17区

    Barepa – street food vénézuélienne

    位于时尚的 Batignolles(巴蒂涅尔区中心)的这家舒适的委内瑞拉餐厅,提供巴黎最棒的委内瑞拉美食。在Barepa,您可以以实惠的价格品尝到各种美味的传统委内瑞拉街头食品,如”Arepa” 是一种传统的委内瑞拉食物,是用玉米面制成的圆形薄饼,通常夹有各种馅料,如肉、奶酪、鸡蛋等和“Patacon”一种委内瑞拉传统食物,由炸薯片组成。通常,绿色的未成熟香蕉被炸成薯片,然后被压扁,再次炸至金黄酥脆。这些薯片可以作为油炸食品,也可以作为类似墨西哥卷饼的外壳,用来包裹各种馅料,如鸡肉、牛肉、豆类和酱料等。。
    • 木薯条配鳄梨奶油(Frites de manioc avec crème d’avocat):7,90€
    • 委内瑞拉玉米卷饼佩牛肉丝、芭蕉、奶酪(Arepa boeuf effiloché, banane plantain, fromage):11,5€
    • 委内瑞拉香蕉饼配猪肉丝、牛油果、酸辣酱(Patacon porc effiloché, avocat, pico de gallo):12,5€
    Barepa - street food vénézuélienne 巴黎17区

    Le 17.45 Paris Batignolles – Planches à composer

    这家时尚的工业风格新潮法式餐厅位于17区的Batignolles街区,靠近克里希广场,是巴黎第一家百分之百专门提供开胃小吃板的餐厅!开胃小吃板是一种法国传统的开胃菜单,通常由各种奶酪、火腿、香肠、酱料、橄榄、坚果和面包等组成。你可以从超过 40 种精心挑选的地区法国生产商的产品中,按照自己的口味组合奶酪板或冷盘,人均在20到30欧!这是与朋友聚会或在时尚复古的环境中度过美好约会的完美场所。
    Le 17.45 Paris Batignolles - Planches à composer 巴黎17区
    Le 17.45 Paris Batignolles - Planches à composer 巴黎第17区

    巴黎 17 区最佳购物场所

    在巴黎第17区,你可以探索到一些充满活力的集市,它们是这个地区的灵魂所在,充满了生机和活力。你可以在这些地方找到各种各样的东西,从新鲜水果、蔬菜到奶酪、面包,应有尽有。还有一些手工艺品、衣服和珠宝,简直就是购物的天堂!逛一逛这些集市,品味当地的美食和文化,感受巴黎第17区独特的魅力。

    Marché Poncelet / Bayen

    Marché Poncelet / Bayen是巴黎第17区著名的市场之一,位于Poncelet大街和Bayen大街的交汇处。这个市场是当地居民和游客的热门去处,提供丰富多样的食品和商品。在这个市场上,你可以找到新鲜的水果、蔬菜、奶酪、面包以及各种美味的熟食。许多摊位上都有当地的特色产品,例如新鲜的法国芝士、美味的火腿和香气扑鼻的面包。此外,市场上还有各种海鲜、肉类和熟食,供应新鲜的食材给周边的居民和餐厅。

    Marché des Batignolles

    Marché des Batignolles是位于巴黎第17区时尚潮流的Batignolles街区 (巴蒂尼奥尔)的心脏地带。这个市场被誉为巴黎的美食天堂,吸引着大量当地居民和游客前来选购各种新鲜美食和优质商品。 Batignolles市场以其丰富多样的食品而闻名,供应着新鲜的水果、蔬菜、奶酪、肉类、海鲜和熟食等。你可以在这里找到当季的最佳产品,品尝到地道的法国美食,以及来自各个地区的特色食材。市场上还有许多小吃摊位,提供着各种美味的熟食和快餐,让人垂涎欲滴。
    Marché des Batignolles 巴黎17区

    Marché Couvert des Ternes (Marché Lebon)

    Marché Couvert des Ternes(也称为Marché Lebon)是巴黎第17区的一个历史悠久的市场,位于特恩广场附近。这个市场设在一座有着独特建筑风格的有盖建筑中,提供着丰富多样的食品和商品。在Marché Lebon,你可以找到各种各样的新鲜农产品,包括水果、蔬菜、肉类、海鲜和奶制品。市场上还有许多摊位供应着美味的熟食和快餐,让你在购物之余可以品尝到地道的法国美食。 除了食品外,Marché Couvert des Ternes还有一些摊位出售服装、饰品、家居用品和手工艺品等商品。你可以在这里找到一些独特的商品,适合作为纪念品或礼物。

    巴黎第 17 区最宜居的街区

    巴黎第17区有许多宜居的街区,其中一些特别受到当地居民和外来游客的青睐。以下是一些巴黎第17区最宜居的街区之一:

    Les Batignolles(巴蒂涅格尔):

    巴蒂涅格尔是一个时尚而充满活力的街区,深受年轻人的喜爱。这里聚集了许多新潮的餐厅、酒吧、咖啡馆和精品店,是时尚达人和美食爱好者的天堂。 无论是在夜晚还是白天,巴蒂涅格尔都充满了生机和活力。你可以在这里找到各种口味的美食,从传统法国菜到国际美食应有尽有。餐厅和酒吧的设计独特,氛围舒适,是与朋友共度美好时光或约会的理想场所。 与此同时,街区Batignolles街区建筑超有巴黎风情,街上到处都是漂亮的咖啡馆、小餐馆和精品店。你可以在安静的街道上溜达,欣赏着路边的花园和老式建筑,感受浓浓的巴黎风情。 巴蒂涅格尔还有个特别赞的公园,叫Parc Clichy – Batignolles Martin Luther-King。这个公园有大片的草地、湖泊、儿童游乐场和小径,适合居民和游客们悠闲漫步、慢跑或野餐。
    Les Batignolles街区(巴蒂涅格尔)巴黎17区

    Ternes街区

    对于带着孩子的外国家庭来说,Ternes(特尔内斯街区)是巴黎最热门的地方之一,是一个优雅高档的富人区,有许多高档公寓可供选择,豪华与方便完美结合。附近有好几个优秀的国际学校,比如EIB Primaire Monceau – École Internationale Bilingue。同时,靠近蒙梭公园的位置也为您提供了一个远离城市喧嚣的宁静之所。在这里,您可以漫步在林荫大道上,品尝美食,感受充满活力的氛围,特尔内斯对于外国人来说,是享受巴黎生活方式的理想之地。
    Ternes街区巴黎17区

    Wagram街区

    位于第17区东部的Wagram街区是多元化的,融合了居住区、商业区和文化景点。它拥有宽阔的林荫大道、美丽的公园和便捷的交通,为巴黎的外籍人士和当地居民提供了方便和优雅的居住环境。
    Wagram街区巴黎17区

    Épinettes街区

    Épinettes街区位于巴黎第17区的北部,靠近Batignolles区和上蒙马特地区。在19世纪,这里曾经是乡村,后来被工业取代,吸引了许多工人搬到这里,他们想要更靠近城市。如今,Épinettes街区还保留着那个时代的一些特色,比如很多红砖墙。这个街区很有名,也非常热闹,你可以在琼基埃尔剧院度过一个美好的夜晚,欣赏圣约瑟夫-德-埃皮涅特教堂的新罗马式建筑,或者在花之城散步。此外,你还可以到Épinettes广场或最近开放的马丁·路德·金公园享受大片绿地。要去巴黎市中心也很方便,只需要搭乘地铁2号线和13号线、RER C线或有轨电车就行。
    Épinettes街区巴黎17区

    巴黎第 17 区最宜居的街区

    巴黎第17区的房租价格

    在巴黎第17区,公寓的租金各有不同,取决于所在街区、大小和设施。一般来说,一间一室一厅的家具公寓每月的租金大约在1300到3000欧元之间。而更大的两室一厅的带家具公寓可能在2300到6000欧元每月不等。像Ternes或Monceau这样的高档地段价格较高,而在Batignolles或Épinettes等地区则可能找到更便宜的选项。

    巴黎第17区的房屋售价

    房产在第17区的售价也有所不同,取决于地段、大小和房屋状况。在这里,一平方米的公寓平均售价大约在10275欧元左右,范围从约6627到25075欧元不等。一般来说,中心地段和热门区域的价格会更高,而在郊区可能会有更实惠的选择。
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    在巴黎租房要多少钱:租金、押金中介费,保险费用

    来巴黎租房小伙伴一般最最关心的一个问题之一就是:“在巴黎租房要多少钱?”在这个指南中,我们将为你介绍在巴黎租一套带家具公寓所有的潜在费用,从月租,物业费,押金,网络安装费用等各种额外费用。

    巴黎带家具公寓的月租金

    在巴黎长租一套带家具公寓的最大开销当然是每月的房租。根据位置、大小、装修风格和所配备的设施等因素,租金价格可能会有很大的差异。

    根据Paris Rental的最新数据,巴黎带家具公寓的平均月租约为每平方34欧元至47欧元。以下是各种不同尺寸公寓的平均租金价格。

    巴黎带家具公寓的平均月租金(按房间数分类):

    • 单间公寓:巴黎单间公寓的平均租金为900欧元至1500欧元
    • 一居室公寓:1500欧元至3000欧元
    • 两居室公寓:2500欧元至4000欧元
    • 三居室公寓:3500欧元至5000欧元

    请记住,这些数字是平均值,可能会因公寓所在街区和提供的设施、景观和服务(如家具、视野、清洁、供暖、wifi等)而有所不同。

    预付押金

    什么是押金?

    法国的租房押金被称为“caution”(押金)或“dépôt de garantie”(保证金)。在法国租房时,房东通常要求租客支付一笔押金作为保证金,以确保租客在租期结束时保持房屋的良好状态并支付所有费用(例如未支付的房租、损坏等)。押金金额通常为租金的一个月到两个月,但也可能更高,具体数额由租赁协议或房东决定。

    但是房东不能在租约期内或续租租约时增加押金金额。

    在租赁期满且租客准备搬出时,房东必须在一定期限内(通常为租赁结束后一个月内)返还押金,扣除任何因租客违约而产生的费用,如损坏修复费用或未支付的账单。法国法律规定,房东必须在退还押金时提供详细的清单,说明扣除的费用和原因。

    租客何时需要向房东支付押金?

    在法国,通常在签订租赁合同时,租客需要向房东支付押金。

    法国租房押金要交多少?

    带家具公寓的押金:

    根据法律规定,带家具公寓的押金为两个月的房租。不过,根据公寓的豪华程度,code civil租约的押金可能会更高。

    无家具公寓的押金:

    无家具公寓的押金为一个月的房租。

    第一个月租金的预付款

    一般来说,一旦签署了租约,房东通常会要求提前支付首月租金,可能是第一个月全款租金,也可以按照月份的剩余天数按比例支付。

    中介费

    在巴黎租房时,通常会涉及中介费。中介费是指租客需要向房地产中介支付的费用,作为中介服务的一部分。这笔费用通常包括中介为寻找租房客户所提供的服务,如房源搜索、安排看房、协助签订租赁合同等。

    在法国,有关中介费的规定受到一定的法律限制。例如,根据法律规定,主要居住地租赁(bail d’habitation à usage de résidence principale)租户支付给中介的费用通常不得超过每平方12欧元。但是,这些规定可能会根据地区,租约类型,租赁市场的不同而有所变化。在巴黎,由于租房市场竞争激烈,中介费用可能较高,很多时候都会超过一个月的房租。

    建议大家在与中介签订任何协议之前,详细了解中介费用的具体数额和相关条款,以确保了解清楚支付的费用,并在签订合同之前与中介协商好所有费用和条件。

    在法国租房应何时中介费?

    房地产中介通常要求租户在签署租约后,在拿到钥匙之前和搬入公寓之前支付代理费。一般来说,代理费用应在签订租赁合同时一次性支付。

    巴黎租房的中介费一般是多少?

    一般来说,code civil类型的租约,房地产中介可以自行设置自己的费率。

    Bail en Code Civil(民法租赁合同):在民法租赁合同下,租户通常需要支付给中介10%到12%年租金作为中介费用。这个合同类型在一些特定的租赁情况下使用,例如租赁豪华住宅,租赁次要居住地(bail de résidence secondaire)或是公司租约(bail société)

    Bail Loi Alur(阿卢尔法律租赁合同):根据 Loi Alur法律,中介费用通常由房东承担,租客支付的中介费部分收到法律限制,最多为12欧元每平方。

    订购住房保险

    在法国,住房保险是一项重要的保险,通常被称为“multirisques habitation”(全面家庭保险)“assurance habitation”(住宅保险)。租房房屋保险是为租户提供的一种保险,旨在保护租户租住的房屋以及他们的个人财物。

    强制性要求: 在法国,租房房屋保险是强制性的。法律规定,租户必须购买足够的房屋保险,以覆盖对租赁房屋及其财物可能造成的损害。无论租户的国籍如何,以及在法国停留的时间长短,这项要求都适用。

    保险范围: 租房房屋保险通常包括对租户个人财物的保护,例如家具、电器、衣物等,以及对租赁房屋本身的保护,例如防火、盗窃、水灾等。此外,它通常也包括对租户责任的保护,例如对第三方造成的损害的赔偿责任,例如公寓漏水造成邻居家的损伤。

    法国住房保险费用如何?

    费房屋保险费用因公司、地区和保险政策而异。费用可能会受到房屋类型、地段、租金水平以及租户个人情况的影响。

    根据 Selectra 的数据,在 2024 年,法国公寓的住房保险年费约为每年 216 欧元,而别墅的平均住房保险房费用为每年 372 欧元。

    法国租户的电路和煤气开户费用

    法国租户开户电和煤气的费用可能会根据具体情况有所不同,包括地区、能源供应商和租户的需求等。以下是一般情况下可能涉及的费用:

    电路开户费用(Mise en service électricité):

    租户需要联系当地的电力供应公司(例如EDF)来开通电路。通常情况下,电路开户费用会包括一次性费用,用于安装或重新连接电力,以及可能的行政费用。

    标准电力开户费用(EDF):

    • 公寓安装Linky 电表:1.66 欧元(含增值税),如果您的住宅安装了 Linky 电表。
    • 公寓未安装Linky 电表: 30.37 欧元(含增值税)。

    注:电路开户费用一般会在加你的第一张电费账单上。

    如果您需要更多有关租户开通EDF电表的详细信息或帮助,请致电3404(免费服务 + 电话费),联系您的EDF顾问。服务时间为周一至周六上午8点至晚上8点。

    此外,EDF还提供英语客户服务热线09 69 36 63 83或 +339 69 36 63 83,专为国际客户开通。

    煤气开户费用(Mise en service gaz):

    租户需要联系当地的煤气供应公司(例如Engie)来开通煤气供应。煤气开户费用通常包括一次性费用,用于连接或重新连接煤气,以及可能的行政费用。这些费用可能与电路开户费用类似,在数十至数百欧元之间。

    如果需要GRDF技术人员亲自上门打开燃气表,安排此项服务一般需要五个工作日。不过,你着急入住,也可以选择申请紧急服务,费用为以下两种:

    • “快速”服务,46.26欧元(含增值税),2个工作日内完成。
    • “紧急”服务,140.28欧元(含增值税),同一天内完成。

    租户在法国安装网络的费用

    在法国,租户安装互联网网络的费用可能会因供应商、网络技术和具体的服务计划而异。以下是一般情况下可能涉及的费用:

    安装费用(Frais d’installation):大多数互联网服务提供商会收取一次性安装费用,以覆盖安装和激活网络设备的成本。这个费用通常在50欧元左右。开户费用一般会在加你的第一张网络账单上。

    光纤安装费用(Frais d’ouverture de ligne):

    在公寓内安装光纤通常很简单,大多数情况下,光纤安装是完全免费的,由网络运营商负责,您不需要支付技术人员上门服务的费用。

    在有特殊复杂情况或独户住宅中安装光纤:

    如果在公寓安装光纤存在任何复杂情况,或者您住在独栋房屋中,您可能需要支付光纤安装费用。对于独户住宅,可能会收取连接费,具体费用取决于供应商:

    • 地下安装费用最高可达 150 欧元
    • 空中安装费用最高可达 300 欧元。

    月费(Abonnement mensuel):租户需要支付每月的互联网服务费用,费用取决于所选择的服务计划和提供商。费用通常在几十欧元到一百多欧元之间,具体取决于网络速度、数据限制和其他附加服务。

    设备费用(Frais de matériel):有时,租户需要购买或租赁调制解调器(modem)或路由器(router)等网络设备。这些设备费用可能是一次性的,也可能是每月租金的一部分。

    特殊需求费用(Frais spéciaux):如果租户有特殊需求,例如需要额外的网络连接点或增加网络速度等,可能会产生额外的费用。

    需要注意的是,以上费用仅供参考,实际费用可能会有所不同。租户应在选择互联网服务提供商和服务计划之前,详细了解各项费用和服务条款。建议与不同的供应商进行比较,以找到最适合自己需求和预算的互联网服务。

    入住检查费用 - état des lieux d'entrée

    法国入住检查费用通常由租客和房东共同承担,这项费用被称为“état des lieux d’entrée”,入住检查。这是在租赁开始时进行的一项检查,旨在记录房屋的当前状态,包括任何现有的损坏或问题。入住检查费用可能会根据不同的地区和房屋大小而有所不同。

    房屋入住检查由房东自行进行:

    如果房东与租户一起进行入住检查,租户无需支付任何费用。

    房屋入住检查由法警(huissier de justice)进行:

    如果租户或房东一方因故无法共同进行入住检查,则任何一方均可请求法院法庭执行官出面进行检查,费用将由房东和租户平分。

    由专业人士进行的房屋入住检查:

    在一些情况下,入住检查费用可能会由专业的房地产代理人或检查员负责,他们会收取一定的费用来执行检查并提供正式的报告,这种情况下租户需要承担部分费用。

    对于Alur法律下的主要住宅租赁,租户支付的房屋入住检查费用不得超过:

    • 总入住检查费用的一半
    • 最高每平方米3欧元

    示例:如果一套房屋面积为25平方米,入住检查费用为170欧元(含税):

    • 收费的一半为170欧元/2 = 85欧元
    • 租户可承担的最高费用为25 x 3欧元 = 75欧元

    因此,租户需要支付75欧元(因为75欧元低于85欧元),而房东需要支付剩余的金额,即95欧元(由170欧元 – 75欧元计算得出)。

    以下是一个房租入住检查费用的模拟器,可以用于计算作为租户您需要支付的房屋入住检查费用的部分。

    需要注意的是,入住检查是非常重要的,因为它有助于确保在租赁期结束时房屋的状态得到正确记录,避免争端和纠纷。因此,尽管可能需要支付一定费用,但入住检查对于租户和房东来说都是非常重要的一项程序。

    巴黎搬家费用

    搬家费用因不同因素而异,例如搬迁距离、您的房产情况以及您是自行搬家还是雇用专业搬家公司。以下是您可能需要预算的一些费用:

    租用搬运车的费用:

    在巴黎租用搬运车的价格差异很大。例如,平日租用一辆9立方米的货车约为50欧元,而周末租用一辆带尾门的22立方米货车的价格超过200欧元。

    包装用品费用:

    用于保护您的物品的纸箱、胶带、气泡膜等包装材料的费用。以下是一些基本包装用品的价格:

    • 标准纸箱:每个2至4欧元,取决于纸箱的大小
    • 气泡膜:每10米8至10欧元
    • 胶带:每卷6至8欧元之间

    专业搬运费用:

    专业搬家公司的费用因您的物品体积和搬运距离等因素而有所不同。根据报道,专业搬运服务的价格约为:

    • 短途约为350至700欧元
    • 长途约为650至1,200欧元

    租用家具升降机的费用:

    在巴黎搬家时使用家具升降机可能是一种方便的选择,特别是当您的住所位于高楼层时,没有电梯或者电梯非常小,过道也很小。使用家具升降机可以显著减轻搬运工作的难度,尤其是对于大型家具和重型物品。

    使用家具升降机的费用通常是按照每小时计费的,并且可能会因服务提供商和搬运距离等因素而有所不同。通常来说,在巴黎租用家具升降机的费用约为每小时 100 欧元。您可以租用家具升降机半天,平均费用为 220 欧元,或者租用一整天,平均费用为 350 欧元。

    家庭必需品

    在巴黎租带家具公寓时,你几乎不需要购买任何家具和电器。不过,你可能会需要一些家庭必需品,以确保您的生活舒适和便利,如床单(床单、毛巾和茶巾)、清洁用品、标准厨房用品等。

  • 在巴黎买卖房产

    法国投资买房:是否应该在出售房产后再购置新房?

    在法国,投资买房通常是一个具有挑战性的决定。对于那些已经拥有房产,但考虑购置新房的人来说,一个最关键的问题是:是先出售现有房产再考虑新房呢?这个问题听起来简单,但实际上涉及到许多复杂的因素,包括市场情况、个人财务状况、贷款条件以及房屋交易中的各种变数。在本文中,我们将探讨在法国进行房产投资时,延迟购置新房的利弊,以及与贷款相关的考量。

    情况一:您先出售旧房再购置新房

    通常情况下,最好的选择是先出售您已经拥有的房产,然后再购置新的住房。这样做会让您更加放心和轻松。即使您无法快速找到买家,您也不必同时支付两处房产的费用和税费。但这边要提醒大家的是,在最近法国房地产市场不太景气的情况下,您很可能无法立即找到买家购买您的房子,而且通常在法国签署公证书,和银行谈判贷款,完成整个购房过程需要至少3到4个月的时间。如果你等着卖掉你的房子,很可能你梦想中的房子就会被别人先抢占先机了。

    财务预算的保障

    通过先出售旧房,您会准确了解可用的预算。由于您有相当大的首付,银行会更有信心并更容易地向您提供更好的贷款利率。

    无需申请过渡贷款

    有时人们在购置新房之前购买新房,而旧房的贷款尚未偿清。在这种情况下,他们需要为新房找到资金,通常会选择申请购买再销售贷款(或过渡贷款)

    情况二:您先购置新房再出售旧房

    您可以开始搜索并购买心仪的新房,即使您的旧房尚未出售。这种方法可以让您更加从容地选择和购买理想的房产,而不必受到时间紧迫的压力。

    避免临时租赁

    购置新房后,您可以避免暂时租赁住所的费用和麻烦,因为您可以立即搬进您新购的房子。这样可以节省您在过渡期间的时间和精力,同时避免了两次搬家带来的不便。

    财务考量和贷款

    购置新房后,您可能需要一段时间内同时支付两处房产的开销,比如物业管理费用(charges de copropriété房产税(taxe foncière水电费等。这可能对您的财务状况造成一定的压力,特别是如果您没有足够的储蓄来支撑这段时间的支出。在这种情况下,您可能需要考虑向银行申请过渡性贷款,以帮助您度过这段时间。

    市场不确定性

    出售旧房的时间可能会比您预期的长,特别是在市场不活跃或竞争激烈的情况下。这可能会延迟您从旧房销售中获得的资金,并增加您在过渡期间的财务压力。因此,在购买新房之前,建议您评估当前房地产市场的情况,并制定相应的应对策略。

    合理评估房价

    购置新房后,您可能更容易被迫接受低于预期的价格出售旧房,因为您已经承担了双重开销。因此,在购买新房之前,确保您对旧房的市场价值有一个合理的估计,以避免在出售旧房时面临不必要的压力和损失。

    为了避免投资风险,这边是我们的一些小建议:

    考虑市场因素

    首先要考虑的是法国房地产市场的情况。在一些城市和地区,房价可能会持续上涨,而在其他地方可能会趋于稳定或下降。因此,决定是否等到出售房产后再购置新房,取决于您对市场未来走势的预测。

    财务考量和贷款

    财务方面,贷款是购置房产时常见的选择。如果您计划通过贷款购置新房,那么在出售房产之前购置新房可能不太现实,因为您需要等待出售房产并解决相关流程,签署购房意向书 (compromis de vente)以及获得新的贷款批准。

    考虑个人需求和情况

    最后,您的个人需求和情况也是影响决策的重要因素。如果您有紧迫的居住需求,可能需要尽快购置新房。然而,如果您对时间没有太大的压力,可以考虑等待更好的市场时机或更好的财务条件。

    什么是法国的过渡贷款 (prêt relais)

    法国的过渡贷款是一种房地产交易中常见的贷款形式。它适用于那些在购买新房之前已经选择了一处房产,但还未出售自己目前的房产的人。这种贷款可以帮助他们在等待旧房产出售的过程中购买新房。 过渡贷款通常是短期的,期限最长不超过两年。

    它的特点是,它允许购房者在等待旧房产出售的过程中使用贷款资金来购买新房。这种贷款的金额通常相当于旧房产估价的50%到70%。

    然而,过渡贷款有一些缺点,其中最主要的是它通常有较高的利率,并且需要支付利息。因此,借款人需要在两年内尽快出售旧房产以还清贷款。如果在贷款期限结束时无法出售旧房产,借款人可能需要寻求其他资金来源来偿还贷款。

    不同类型的过渡性贷款

    1)干过渡性贷款(Le prêt relais sec):

    当您购买的新房的价值与您出售的房产相同或更低时,这种贷款称为干过渡性贷款。它实际上是一种现金垫款,用于购买新房屋,直到您找到买家购买您的旧房产为止。选择这种贷款意味着您在待售房产上的没有未偿还的贷款,而且出售房产的价格足以支付购买新房产的费用

    2)组合过渡性贷款(Le prêt relais associé):

    如果新房产的价格较高,并且您的旧房还有未偿还的贷款,银行很可能就会给你提供组合过渡性贷款。这种贷款结合了过渡性贷款和传统贷款。这种选择是最常见的,因为人们通常希望在偿还现有房屋抵押贷款之前购买较大的新房产。只要旧房未出售,您需要支付第一笔房贷月供和新过渡贷款的利息。

    3)综合过渡贷款(Le prêt relais intégré):

    这是另一种选择,您可以获得一笔长期贷款,其中包括用于填补两处房产之间差距的过渡贷款。这种贷款需要立即偿还本金,但没有规定出售用于购买下一处房产的房产的期限。

  • 巴黎找房租房攻略

    在法国租客不付房租怎么办?

    在法国房东最担心的问题就是租客不付房租,尤其是法国法律非常保护租客(根据Anil的数据,2023年的不付租金情况较2022年增加了23%)。这里小编给在法国的房东提供一份完整的指南,详细介绍如何处理租客拖欠房租、解除租约以及驱逐租客的程序。

    在法国处理租户拖欠租金的程序

    1.初次联系租客交付租金

    如果租户未按时支付房租,首先要做的是通过电话联系他们。有时候简单的友好提醒可以解决问题,因为很有可能租户忘记交房租了。如果电话提醒无效,这时候就需要发邮件或信件来提醒租客。这边提醒大家,务必保持冷静沉着,避免情绪化,以便更有效地解决问题。
    如果成功联系到租客并进行了交谈,推荐大家可以通过邮件或者信件书面总结一下和租客的交流内容,保留书面记录,如果今后和租客有纠纷,书面记录是非常重要的证据。

    2. 优先考虑与租客和解和协商交付租金的问题

    尝试与租户协商沟通达,对租户和业主都有益处。对于租户来说,这确保了他们的租约,保证了在财务困难时的稳定性,并保持了与业主的关系。对于业主来说,这有助于避免法律费用,并保持租赁,同时促进与租户的信任和合作作为房东可以和租客提议:

    • 分期支付房租
    • 延长付款期限
    • 临时减免房租

    3. 发出正式欠租通知(mise en demeure pour les loyers impayés)

    如果与租户沟通困难,无法解决问题。在这种情况下,房东可以通过挂号信向租户发送正式的提醒函,提醒他们未支付租金,这封信通常被称为 “mise en demeure“。

    正式欠租通知应包含以下内容:

    • 应付房租金额(房租和charges物业费
    • 延迟期限(月数)
    • 最后付款日期
    • 租客需承担拖欠租金的处罚 :催告信还应提及不支付租金的潜在后果,例如:
      – 房东有权解除租约;
      – 驱逐租户;
      – 如果租户没有按时交房租,房东可能会通过法律途径追讨欠款

    最好请律师写欠租通知的提醒信。下面是一个范例

    为什么房东在租客不付房租的情况下需要发送催告信?

    在法国,房东只有在发送催告信(mise en demeure pour les loyers impayés)之后,业主才能采取法律措施向租客追讨未付房租并终止租约。

    4. 联系组的担保人来支付拖欠的租金

    当租户第一次未支付房租时,房东可以向在租约中指定的担保人追索应付的房租。房东必须在首次未支付房租后的十(10)天内给租户的担保人寄一封简单的提醒信。然后,在第一次拖欠房租后的25天内,房东必须通知担保人。房东还应该联系他的”房租保险公司”,如果有的话。

    5. 联系保险公司来赔偿未付房租

    法国有很多保险公司提供“房租保险”(Assurance Loyers Impayés)服务,这种保险可以为房东提供保障,以防止租户未能履行租赁合同中的支付租金的义务。通常情况下,这种保险还会包括租户拖欠的租金和法律诉讼费用的支付。房东可以购买这种保险来保护自己免受潜在的租金损失。

    法国房租保险(Assurance Loyers Impayés)的具体保障,包括:

    • 法律保护:保险公司负责追索房租和驱逐程序(必要时);它还覆盖诸如律师费、法院执行费和与驱逐租客相关的费用。
    • 驱逐费用:保险覆盖锁匠费用、搬迁租客个人物品费用和存储费用;
    • 房屋损坏保险:它会赔偿租户对租赁公寓造成的损坏。然而,根据保险合同,赔偿金额通常是有限的。房东

    房东如何联系房租保险来要求赔偿?

    步骤一:发送房租催缴信给租客,并保留一份备份。

    步骤二:如果租客在15天内没有回复或支付房租,房东需要用挂号信向租客发出正式欠租通知(mise en demeure pour les loyers impayés),并保留一份备份。

    步骤三:如果房客在收到正式通知后仍未做出回应,房东需要联系执达员(huissier de justice),并让其给租客发出付款传票

    步骤四:如果欠租问题依然没有得到解决,房东可以联系欠租保险公司寻求帮助,并要求赔偿拖欠的租金。房东需向保险公司寄送一封详细的信函,内容包括:

    • 保单号码
    • 投保房产的地址
    • 情况说明,包括未付租金等情况
    • 所有相关来往信件的复印件

    保险公司在收到信函后将对租户的档案进行评估,确认是否符合索赔条件。一旦确认,房东无需再采取其他行动来追讨租客拖欠的租金,因为保险公司将负责处理所有流程。

    根据所选择的保险方案不同,最初三次未付租金的赔偿将在90天内返还给业主,之后将每季度进行一次支付。

    6. 申请解除租约

    如果之前的步骤无法解决租金拖欠问题,房东可以选择提起法律诉讼要求解除租约以及赔偿拖欠租金。
    房东需要要求司法专员法警 – )向租户及其担保人发出支付传票(commandement de payer)。这份支付传票是一份由司法专员签发的书面文件,要求被告在两个月内支付未付的房租和租金,以解决欠租问题。

    欠租传票必须包含以下信息,否则将无效:

    • 支付期限(2个月)
    • 月租金和租金金额
    • 债务明细

    如果在两个月内租金未支付,并且租约中包含自动租约解除条款(clause résolutoire),那么租约可以自动终止。

    7. 采取法律措施起诉未支付房租的租客

    在正式通知发出后两个月,如果租客依然未支付房租,并且房东与租客之间未能达成还款计划协议,房东可以选择起诉租客,要求法官驱逐租客。

    房东可以向法官请求租客支付拖欠的房租和相关法律费用,终止租约,驱逐租客,并要求支付所谓的 “占用房屋补偿金 – indemnité d’occupation“,即在租约终止后租客非法占用房产时应支付的赔偿金。

    通常,听证会将在租客收到传票后六周内召开。

    8. 执行法院判决

    • 实施债务偿还计划(最长三年):如果租客在法庭开庭前已经支付了部分租金,并且有能力偿还所剩债务,法官可以强制执行一个债务偿还计划,最长可以延续三年。
    • 下定驱逐客户:如果租客在听证会之前未能全额支付未付租金,或者没有能力偿还债务,法官可以下令终止租约并驱逐租客。

    9. 要求法警签发腾房令(ordre d’évacuation des lieux):

    当法官决定终止租约并驱逐租户后,房东必须要求法警签驱逐发腾空令
    通常情况下,租户在收到腾空通知后有两个月的时间来搬离房屋。

    10. 启动驱逐程序(procédure d’expulsion):

    如果租户拒绝搬离房产,房东可以请求法警启动驱逐程序。需要记住,驱逐程序必须由法警来执行,房东不能自行驱逐租客,是违法的!

    此外,在法国为期5个月的冬假期间(trêve hivernale),从11月1日至来年3月31日,禁止所有的租客驱逐行动。

    通常情况下,租户在收到驱逐通知后有两个月的时间搬离房屋。但是,如果租户不合作,法官有权缩短或免除这一期限。

    在此期间,租户可以要求法院延长搬离期限,延长时间从一个月至一年不等。法官会根据租户的情况(如年龄、健康状况等)和租户是否有诚意搬离做出决定。

    关于法国未付租金和延迟支付租金的常见问题:

    谁支付给执达员追讨未付租金的费用?

    法警追讨欠租的费用视情况由房东或房客支付:

    • 如果房东和租客达成协议,则由房东支付法警费用。
    • 法官可决定租户是否必须支付法警费用。

    为什么在法国驱逐未付房租的房客如此困难?

    驱逐不支付租金的租客很难,因为法国有很多法律规定保护租户,比如冬假期间(trêve hivernale)。此外,在法国驱逐租客通常非常漫长、复杂和昂贵,平均需要至少两年的时间。

    关于未付房租的新法律是什么?

    现在在法国,所有的租房合同都必须包含一条自动终止条款,允许在租户未支付租金、物业费或押金的情况下,自动解除租约。
    在法院做出驱逐决定后,如果租户仍然在两个月内不搬离房屋,就会被处以7500欧元的罚款(这是根据2023年7月27日第2023-668号法律规定的)。不过,这个罚款在冬假期间不适用。

  • 在巴黎买卖房产

    法国购房签订购房意向书 (compromis de vente)的注意事项

    在法国,签署购房意向书(compromis de vente)是买房首要步骤之一。购房意向书承载着双方对房产交易的共同意向,也是未来交易的法律基础。了解购房意向书的内容和签署流程对于买卖双方都至关重要。以下是关于法国购房意向书的一些重要信息。

    1. 什么是购房意向书

    购房意向书(compromis de vente)是法国房地产交易中的一种重要文件,它是买卖双方达成初步协议的书面记录,是一种具有法律约束力的合同。如果您使用公证人(notaire)的服务,将会是公证人起草预售合同。

    初步合同 (Un avant-contrat):

    预售协议(或称 “Promesse synallagmatique de vente”)是买家和卖家双方达成销售协议的第一份文件。它被称为 “预备合同”,因为它是签署最终契约(l’acte authentique)的准备文件。卖方声明愿意将其房产出售给买方,买方则声明愿意按照合同规定的条件购买房产。初步销售协议不仅仅是一个简单的原则性协议,更是一份真正的合同。

    承诺 (Un engagement):

    “当双方就房产,价格,销售条件达成一致时,临时买卖合同即被视为买卖合同(《法国民法典》第 1589 条)。

    因此,除非买方在法定期限内撤回,并满足撤回条件,否则双方已明确承诺。

    如果一方在先决条件满足后未能签署最终买卖契约,另一方有权向法院申请强制执行买卖或支付损害赔偿金。

    2. 在法国房产交易您可以选择签署哪种类型的销售承诺?

    在法国进行房地产交易,有两种不同的销售承诺可以选择:

    • 单方销售承诺 (Promesse unilatérale de vente)

    • 购房意向书(Compromis de vente,也称 promesse synallagmatique)

    Compromis de vente 购房意向书:

    当您确定要购买或出售住房时,可以签署购房意向书。这份文件将您和另一方在交易中进行了最终的确认。但是,如果文件中包含一项条款,在特定条件下允许任何一方或双方撤销交易,那就不属于Compromis de vente了。
    Compromis de vente 购房意向书可以有两种形式:

    • 私下签署的文件(Acte sous signature privéet): 这是由您或您的房地产经纪人等代表您直接起草和签署的文件,无需公证人的介入。
    • 正式公证的文件(Acte authentique) 这是由合格的公证人根据法律规定的程序起草的文件,通常在卖方为个人且购房意向书有效期超过18个月时会采用这种方式。

    Promesse unilatérale de vente 单方销售承诺:

    如果您作为买方还不确定是否要完成购房,您可以考虑签署单方购房选择权书。这份合同允许您在特定时间内自由选择是否要购买房产。通过这种方式,您可以保留对房产的权利,而卖方则保证不将房产卖给其他买家。
    单方购房选择权书有两种形式:

    • 私人合同: 这是由个人起草并签署的合同,无需公证人在场,可以直接由您签署,或在房产中介的帮助下签署。
    • 私人签署的单方购房选择权书: 这是由私人起草并签署的文件,在签署后必须在卖方或买方的登记处进行登记,通常需要在签署后的10天内进行登记。登记的目的是为了确认购房选择权书的有效性。
      您可以直接向登记处提交购房选择权书,也可以通过邮寄或挂号方式寄送。

    3. 是谁起草初步销售协议?买家还是卖家的公证人

    很多时候,买方和卖方都有自己合作的公证人,双方都希望与自己信任的公证人签署销售协议,以便得到最合适的建议。这称为“双分钟签名” (signature en double minute),这意味着买方和卖方的两名公证人将一起起草合同并完成销售协议的签署手续。通常来说,是买方的公证人负责写合同,而卖方的公证人则负责处理与销售相关的其他工作。这种方式不会使公证费翻倍。在支付登记费用后,两名公证员将共同分担公证费。

    如果只选择一家公证处,通常由买方公证处支付公证费。

    4. 购房意向书(compromis de vente)文件内容:

    关于买家和卖家的个人信息:

    销售承诺书必须包括您和卖方的联系方式。

    关于房产的信息:

    • 房产地址
    • 房产来源(前次买卖行为的日期、前一位所有者的姓名、公证行为等)
    • 房产详细描述:大小、建筑类型,和附件如车库,地下室等
    • 是否存在抵押:抵押是指以房产作为担保给欠款人的权利,或者是否存在负担:这是指针对一处房产的限制,可能会影响另一处房产的权益(例如,通行权)
    • Copropriété信息:如果房产位于共同所有的建筑内(copropriété),销售承诺书还必须包括特定的共同所有权信息。

    关于交易的信息:

    • 房地产中介的佣金金额(如果有专业人士介入)和具体向谁支付中介费
    • 销售价格
    • 付款方式(是否需要房贷
    • 销售承诺书的有效期限和最终签署日期
    • 交易定价的数额(dépôt de garantie – indemnité d’immobilisation)
    • 有关取消交易权利行使条件的信息
    • 违约取消交易的罚款(一般在房产价格的10%左右)
    • 房产可供交付的日期

    销售暂停条件(clauses suspensives):

    销售承诺书中可以包含暂停条件(clauses suspensives)。因此,交易可能会在某些条件下进行。例如,可能需要获得城市规划证书或建筑许可证,获得房贷或者卖方在交易前需要进行的维修工作。

    房产检测文件( dossier de diagnostic technique – DDT):

    房产检测文件(diagnostics immobiliers):

    • Diagnostic de performance énergétique (DPE)
    • Constat de risque d’exposition au plomb (Crep)
    • État mentionnant la présence ou l’absence d’amiante
    • État de l’installation intérieure de l’électricité si l’installation a plus de 15 ans
    • État de l’installation intérieure du gaz si l’installation a plus de 15 ans
    • État de l’installation d’assainissement non collectif
    • État relatif à la présence de termites
    • État des risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon…)
    • Diagnostic Bruit
    • Carnet d’information du logement (CIL)

    违约责任:

    • 规定在合同中的违约责任以及违约方应承担的后果。

    解除合同条款:

    • 解除合同的条件和程序
    • 违约解除合同时可能产生的费用。

    5. 什么是购房意向书中的暂停条件 (Condition suspensive compromis de vente)?

    在法国的房地产交易中,购房意向书(compromis de vente)可能会包含一些暂停条件,这些条件称为”condition suspensive”。这些条件是指在特定条件发生或满足之前,购房交易不会正式生效或完成。

    例如,常见的暂停条件可能包括:

    • 获得房屋贷款:买方在购房意向书签署后需要获得房屋贷款的批准。如果买方未能获得贷款,交易将不会进行,买家也不需要支付违约金,之前支付的定金也会全额退还。
    • 房屋检查结果买方有权在签署购房意向书后对房屋进行检查。如果检查发现严重的结构或其他问题,买方可以选择取消交易。
    • 城市规划许可证如果房产需要进行改建或扩建,购房意向书可能会根据获得城市规划许可证作为暂停条件。
      这些暂停条件的存在是为了保护买方的权益,确保在交易进行之前,买方有足够的时间和机会来评估房产,并在必要时取消交易。

    6. 公证人需要多久时间来准备购房意向书

    在法国公证人通常需要2到5周的时间来准备销售承诺书(Compromis de vente)。需要收集的文件越多,准备销售承诺书所需的时间也会相应增加。这些文件通常在房产交易初期是不会提供给房地产经纪人或公证人。因此,公证人可能需要几周的时间来收集所有必要的文件,检查并草拟销售承诺书(Compromis de vente)。

    如果买方和卖方选择同一个公证人,那么准备销售承诺书的过程会相对快一些,省去了来来回回传阅文件的时间。

    但如果买方和卖方各自选择了不同的公证人,准备销售承诺书的过程可能会慢一些。因为双方公证人需要分别审查文件和合同,如果出现异议,则需要进行沟通和协商以进行修改,整个过程自然就会更长一些。

    7. Compromis de vente的签署过程

    房地产经纪人(或公证员)召集买卖双方进行购房意向书的阅读和签署。购房意向书会按照双方的人数制作同等份数的原件。

    通常签署过程需要买家和卖家以及双方的公证人同时参与,一起查阅和签署销售承诺书。但现在,很多情况下也可以通过在线视频电话完成签署过程。如果你因故不能亲自到场也不能线上参与,你也可以委托你的公证人代表你签署销售承诺书。

    8. 法国买房押金(indemnité d'immobilisation)一般是多少?

    在签署购房意向书时,买方通常需要支付一定比例的定金(dépôt de garantie – indemnité d’immobilisation)作为确认交易的诚意金。这笔定金通常在房屋过户时会计入最终的房款中。

    为了确保买方的承诺,买家通常需要在签署预售合同之后的一周内支付一笔定金(约为房价的5至10%),在签署最终契约时将会抵扣房价。如果买方在法定条件下撤销或者某个条件暂停未能在规定时间内实现,这笔定金将会被退还给买方。

    这笔定金通常是直接支付给买家公证员,由公证员暂止保管。

    *如果你认为支付10%的定金过高,你可以与你的公证人交流,让他与卖家协商将定金降至5%。但通常情况下,5%的定金是无法避免的,也是最低限度的要求。

    9. 法律审查期

    购房意向书中通常包括一个法律审查期,买方可以在此期限内进行法律审查。在这段时间里,买方可以委托律师对房产进行调查,确保其没有任何法律上的问题。

    10. 后续步骤

    一旦购房意向书签署完毕,买卖双方将进入交易的后续步骤,包括房屋调查、贷款申请(如果需要)、最终付款以及房产过户等。

    购房意向书是购房交易中至关重要的一步,它为双方提供了一个稳固的法律基础,并明确了交易的各项条件。因此,在签署购房意向书之前,双方都应该仔细审阅文件内容,并在必要时寻求专业的法律建议。

  • 在巴黎买卖房产

    法国买房贷款:Courtier的作用和费用

    在法国买房贷款过程非常复杂耗时,尤其是对于那些初次在法国买房不熟悉申请贷款程序的购房者来说。根据最新的Meilleurtaux的贷款调查,截至2023年,法国约有60%的购房贷款申请因为债务过高而无法获得融资,在这种情况下,觉得自己贷款很麻烦,怕被银行拒绝,可以联系Courtier(贷款中介)来帮忙贷款。在本文中,我们将与大家介绍法国贷款经纪人(Courtier)的工作,是否有必要请他们帮助协商贷款,和courtier合作的优缺点,以及价格和注意事项。

    什么是Courtier?

    在法国,Courtier是一种专业的房地产经纪人,他们代表购房者与银行或金融机构协商贷款。他们拥有丰富的贷款知识和经验,熟悉法国的贷款市场和相关程序。

    贷款经纪人Courtier的工作是什么?

    1. 分析客户贷款申请文件:

    房地产经纪人因其处理大量房地产融资文件而拥有专业知识。一旦收到您的所有文件,他们将对您的整体情况进行精确分析,并向银行提供完整的文件。

    2. 向多家银行申请贷款:

    Courtier会帮助购房者填写贷款申请表格,并将其提交给适当的金融机构。

    3. 与银行协商利率和贷款条件:

    一旦您的贷款申请文件建立,您需要和贷款中介签写贷款申请授权书(mandat de recherche de financement)正式授权您的房地产经纪人代表您与银行进行谈判。房地产经纪人与银行有密切的合作关系,直接与银行的总部和房地产贷款部门进行交涉。他们会与银行或金融机构协商贷款利率和条件,力求为客户争取最优惠的贷款条件, 例如分期付款的灵活性或提前还款费用的豁免。

    4. 处理贷款相关文件和手续:

    Courtier负责处理所有贷款相关的文件和手续,确保一切程序顺利进行。

    5. 向客户提供贷款和利率选择的建议:

    他们会向客户提供关于贷款选择、利率趋势以及还款计划等方面的专业建议。

    6. 指导客户的整个购房贷款项目:

    房地产经纪人与各方合作,如房地产中介,银行,公证人(Notaire)以确保您的项目顺利进行。他们的工作不仅限于建立您的贷款文件并提交给银行。

    贷款申请授权书是什么?(mandat de recherche de financement)

    法国贷款申请授权书(mandat de recherche de financement)是一份文件,授权贷款经纪人代表您与金融机构进行贷款申请。签署此授权书后,您委托贷款经纪人在您的名义下与银行和其他金融机构协商和寻找最佳的贷款条件,处理您的财务资料、代表您谈判贷款利率和条款等。通常情况下,这份授权书也规定了房地产经纪人的责任和义务,以及授权的有效期限。签署此授权书是购房过程中常见的一步,有助于确保您获得最优惠的贷款条件。

    在法国一般来说有两种类型的贷款申请授权书:

    独家代理贷款申请合同(Le mandat exclusif):

    这种委托也被称为独家代理合同(Le mandat exclusif),它将寻求贷款融资的权利保留给一个经纪人。在这份协议有效期内,个人承诺不会向其他中介寻求帮助。

    在选择独家代理合同的情况下,您的经纪人知道,他是唯一一个为您工作的人,如果他工作得当,就能保证获得佣金。因此,他会竭尽所能,争取最优惠的利率和贷款条件。

    简单贷款申请授权(Le mandat simple​​):

    单授权书(Le mandat simple)并不限制您同时与多位贷款中介人合作,所以您可以选择多个不同的经纪人帮您进行贷款搜索任务,让他们相互竞争。但这样做可能会出现问题,因为他们可能会互相阻挠。一旦银行同意审查了某位客户的贷款申请,他们就会拒绝处理其他经纪人或是客户自己提交的同样贷款申请。因此,这样的做法可能适得其反!

    但是,如果您已经和某个经纪人签订了合同,但对其不满意,您也可以终止合同,寻找其他专业人士帮助您!

    法国贷款中介courtier的费用

    Courtier贷款中介有权自主设定他们的费用。Courtier的费用通常是最终获取贷款金额的一定比例,或者是一笔固定的费用。具体费用取决于Courtier的声誉、经验和所提供的服务内容。需要注意的是,您只在银行批准发放贷款后才需要支付房地产经纪人的贷款中介费用。

    一般来说,这些Courtier的费用通常占贷款总额的1%。比如,如果一个购房者希望向银行借款20万欧元,那么贷款中介人会向购房者收取约为2000欧元的服务费用。需要注意的是:这些费用的数额在Courtier帮助购房者开始寻找贷款前就已确定,并且在委托合同中明确确定。

    有些贷款中介Courtier可能会根据贷款金额来确定他们的固定报酬金额,按照一定的区间计算。例如:在某个贷款金额范围内收取1500欧元,而超过该金额后则收取2000欧元……

    这边是法国最有名的几个贷款中介公司的价格:

    贷款中介公司贷款中介费
    Cafpi贷款额的 1%,无上限,有谈判余地
    Meilleurtaux一次性付款(平均 2 000 欧元)
    Empruntis统一中介费用不得超过贷款数额的 1%
    Courtiers indépendants一般为贷款金额的 1%,有上限

    贷款经纪人需要多久时间才能找到适合的贷款银行?

    一旦您提交了贷款申请文件,银行通常会在72小时至15天内回复,给出贷款可行性评估。收到各种贷款方案后,您的房地产经纪人将为您争取最优惠的贷款条件,包括利率和保险,以找到最适合您的方案。以小编的个人贷款经验来说,在提交给Courtier所有贷款申请所需文件的一到两周之内Courtier就会收到大部分银行给出的贷款提案。大家就可以从中选择最合适的银行。

    选择银行后,大约需要十天的时间安排与银行家面对面的会议。在和银行会议期间,贷款申请人会被银行要求开户,填写保险问卷,和其他相关贷款申请的文件。然后就是一到两周等待银行正式批准贷款申请。

    在法国买房贷款是否有必要请Courtier?

    雇佣Courtier是否必要取决于购房者的个人情况和偏好。以下是一些考虑因素:

    • 贷款经验:如果购房者对法国的贷款市场和程序不太了解,Courtier可以为他们提供宝贵的帮助。
    • 省时省力:使用Courtier可以节省购房者大量的时间和精力,因为他们会处理所有的贷款细节。
    • 专业建议:Courtier可以为购房者提供关于贷款选择和条件的专业建议。

    找Courtier贷款的好处和坏处

    Courtier的好处:

    • 专业知识:Courtier具有丰富的贷款知识和经验,可以为购房者提供准确的贷款信息和建议。
    • 省时省力:购房者可以将繁琐的贷款手续交给Courtier处理,从而节省时间和精力。

    Courtier的不便之处:

    • 额外成本:雇佣Courtier会产生额外的费用,增加购房成本。
    • 可能出现利益冲突:某些Courtier可能与特定的金融机构合作,这可能导致利益冲突。
    • 错失潜在优秀贷款提案:法国有好几家大银行不与贷款经纪人合作,比如法国兴业银行(Société Générale),法国农业信贷银行(Crédit Agricole)和北方信贷银行(Crédit du Nord)。如果想要了解这几家银行的贷款条件,并向他们申请贷款,就必须自己亲自与银行联系。

    在与Courtier贷款中介合作的同时,我们是否可以自己与银行联系并提交贷款申请呢?

    在与贷款经纪人签署了贷款申请授权书(mandat de recherche de financement)后,大家通常会被建议在Courtier拿到所有银行的贷款提案之前,尽量避免自己同时与别家银行联系申请贷款,除非是那几家明确不和courtier合作的银行。因为这样会很可能会导致您的贷款申请被自己和Courtier同时重复提交,影响信誉和贷款申请。

    如果您想直接与您已经是客户的银行联系,最好在贷款经纪人开始工作之前告知他们,避免贷款申请被重复提交。

    可以和多个贷款经纪人同时合作吗?

    在您与贷款经纪人签署了筹资授权书(mandat de recherche de financement)后,一般Courtier都会提醒您在接下来的两到三周内尽量避免同时与其他房地产经纪人和银行联系申请贷款。尽管法律没有禁止购房者同时与多个房地产经纪人合作申请贷款,但这并不是一个好主意,因为这样会导致您的贷款申请被重复提交。

    在法国,同一家银行通常只会处理同一个人,同一名字的一个贷款申请,重复提交贷款申请这可能会损害您的信用,影响您获得法国买房贷款的机会。此外,我们也能理解,贷款经纪人不喜欢过多的同行竞争。因此,如果您希望他们积极参与并为您提供最佳服务,最好不要和多个courtier同时合作,打击他们的工作积极性。

    如何选择:贷款经纪人或直接联系银行贷款?他们的区别是什么

    选择使用贷款中介还是直接与银行联系申请贷款,主要取决于您的个人情况。如果您没有时间自己去银行挨个递交贷款申请,那么找一位贷款中介可以为您省下不少时间和精力。因为贷款经纪人通常和多家银行有合作关系,所以一旦您的申请材料准备好,他们可以同时提交给多家银行,然后您只需要挑选最好的贷款条件。

    但如果您是自己银行的老客户有着多年的合作关系,直接与您的银行,和您熟悉的银行经理联系可能更合适。因为银行通常会更愿意为老客户提供更优惠的贷款利率和条件。

    另外,如果您的财务状况良好,有充裕的购房首付,拥有稳定的CDI长期就业合同和丰厚的收入,直接与多家银行联系寻找贷款也并不复杂。此外,法国有几家银行不与贷款经纪人合作,比如法国兴业银行(Société Générale)法国农业信贷银行(Crédit Agricole)北方信贷银行(Crédit du Nord)。如果想要了解这几家银行的贷款条件,并向他们申请贷款,就必须自己亲自与银行联系。

    这样做不仅可以节省一笔不小的贷款中介费用,还可能获得更优惠的贷款条件。

    和Courtier合作注意事项

    • 选择合适的Courtier:购房者应该选择一位信誉良好、经验丰富的courtier,最好通过口碑或推荐来选择。
    • 了解费用和服务:购房者在雇佣courtier之前,应该清楚了解他们的费用结构和提供的服务内容。
    • 审查贷款条款:购房者在签署贷款文件之前,务必审查贷款条款和条件,确保符合自己的利益。
    法国巴黎卢浮宫金字塔Louvre
  • 外国人在巴黎

    法国房产税全解读

    在法国,房产税(Taxe foncière)是一项重要的财政税收,如果您在法国拥有不动产,无论您是居民还是非居民,无论是主要住所(résidence principale)、第二住所(résidence secondaire)还是出租,您都需要缴纳房产税(Taxe foncière)。对于房地产所有者来说,了解这一税收制度及其影响至关重要。本文将介绍法国房产税的基本情况,包括征收对象、计算方法、减免政策等。

    1. 什么是法国的房产税?

    法国的房产税是一种地方税,称为”taxe foncière sur les propriétés bâties”(TFPB)和”taxe foncière sur les propriétés non bâties”(TFPNB),分别适用于建筑物和未建筑的物业。这个税项由各个法国市镇每年征收,用于资助地方公共服务和基础设施。

    • TFPB(建筑物房产税):适用于所有建筑物,包括住宅、商业和工业建筑等。这包括房屋、公寓、商店、办公楼等。
    • TFPNB(未建筑物房产税):适用于未开发的土地和建筑物。这可能包括农田、森林、荒地等。

    这些税项是根据不动产的地籍租金价值计算的,以及由各个地方政府制定的税率。每年1月1日是征税的参考日期,所有在1月1日拥有不动产的所有者都必须缴纳相应房产的房产税。

    房产税通常与其他税一起征收,例如家庭垃圾处理税(TEOM)

    2. 在法国是谁缴纳房产税?

    在法国,房产税(Taxe foncière)由不动产的所有者缴纳。这包括房屋、公寓、商店、办公楼等各种不动产的所有者。即使是租赁房产的业主,也需要缴纳相应的房产税。房产税的缴纳与房产的使用情况(例如,是作为主要住所、次要住所还是出租物业)无关,而是根据房产的所有权情况确定的。

    每年1月1日是征税的参考日期,所有在1月1日拥有不动产的所有者都必须缴纳相应房产的房产税。

    3. 如何计算土地税?

    法国房产税的计算基于不动产的地籍租金价值和地方政府设定的税率。以下是计算法国房产税的一般步骤:

    1)确定地籍租金价值(valeur locative cadastrale):

    这是指房产在理论上每年可以产生的租金收入。地方政府会根据建筑物的特征、位置和其他因素来确定这个价值。一般来说,这个地籍租金价值定期进行修订和调整,包括根据法国国家统计与经济研究院(INSEE)发布的消费者价格指数(IPCH)确定的固定系数。

    请注意,如果您对房产进行了改动,翻新,房产的地籍租金价值也将会增加。

    2)确定房产税的税率(taux d'imposition):

    每个法国的市镇都有权自行确定房产税的税率。这些税率通常以百分比的形式表示,应用于地籍租金价值。

    3)计算房产税款:

    税款金额等于地籍租金价值乘以适用的税率。

    4. 法国土地税的平均金额是多少?

    根据法国财政总局的数据,2022年,法国的土地税的年均金额为895欧元一般来说,法国海外省份和巴黎地区的土地税平均税率最高。

    5. 为什么2023年法国房产税会大幅增加?

    在过去的十年中,从2012年到2022年,法国的房地产所有者平均每年支付的土地税增长了26.3%。而在2022年至2023年间,法国大城市的土地税更是平均增长了9.3%!

    土地税的大幅增长主要与用于计算土地税的地籍租金价值上涨有关。法国地方政府每年设定的土地税税率也在一些市镇以附加税的形式进行了增加,以用于支持高速列车、防洪等支出。

    当然房产税的增长也和永久取消主要住所的住房税(Txe d’habitation)有关。

    6. 法国房产税的免税和减免政策

    1)新建筑和重建免房产税:

    法国的新建筑和重建的不动产在完成后的两年内免除房产税。业主需要在工程完成后的90天内向相关税务部门提交申报表,以享受免税待遇。在这种情况下,房产税的免税期从工程完工后的第一年开始计算。

    2)空置租赁减免房产税:

    如果房主的出租物业因不可控制的情况(如自然灾害或市场停滞)而空置超过三个月,那么房东可以申请部分减免房产税。要获得此减免,房主需要向税务部门提交申请,并附上必要的证明文件,如出租合同。如果申请获批,税务部门将退还房主相应空置期间的房产税。

    3)能源翻新房产减免房产税:

    在一些实施能源节约政策的法国市镇,业主进行能源翻新的房屋可以获得房产税减免。这项减免适用于在1989年之前建造的房屋,并且业主需至少投资1万欧元用于能源翻新。根据Effy的计算,这项减免平均可以节省1275欧元。业主需要在翻新工程完成后提交申报表和相关发票。减免期为翻新工程结束后的三年。

    4)年龄与收入相关的免税和减免:

    一些年龄较大且收入较低的人群可以享受房产税的免税或减免待遇。例如,年龄超过75岁且前一年收入未达到一定标准的人可以获得免税。另外,领取特定福利(如老年人固定收入补贴、额外残疾津贴或成人残疾津贴)的人也可以获得免税待遇。

    5)其他减免:

    某些情况下,年龄在65岁至75岁之间且收入低于一定标准的人,2022 年的收入 不得超过 27 947 欧元(单身)或 39 617 欧元(已婚或同居)。可以获得固定减免金额或减免其收入50%的房产税。同样,居住在养老院但房产仍未出租的人也可以享受房产税减免。

    • 房产评估值: 评估值越高,房产税额度越高。
    • 税率调整: 地方政府有权根据财政需求和地区经济状况调整税率,这可能会导致税收的增加或减少。
    • 房产用途: 不同类型的房产(例如住宅、商业或空地)可能会适用不同的税率或豁免政策。

    7. 在法国如何支付房产税

    房产税支付超过300欧元:通过在线支付或自动扣款

    如果您的房产税金额超过300欧元,您可以选择在线支付或设置自动扣款。这意味着您可以通过连接到税务部门的网站或使用其手机应用程序直接支付您的房产税,或者设置自动扣款以在截止日期后自动从您的银行账户中扣除。

    房产税支付低于300欧元:

    如果您的房产税金额低于300欧元,您可以选择

    • 直接在线支付:您可以通过在此链接上使用计算机直接在线支付您的房产税,或者通过在智能手机或平板电脑上下载“Impots.gouv”应用程序来进行支付。
    • 通过自动扣款:自动扣款将在房产税通知书上列明的支付截止日期后10天自动完成。但纳税人必须拥有法国或摩纳哥的银行或A型存折(Livret A),该账户需要支持自动扣款。您可以通过在线注册或向税务部门申请自动扣款来享受此服务。
    • 通过分期付款:如果您有法国或摩纳哥的银行账户或A型存折,您可以选择每月通过自动扣款支付房产税。您需要注册自动扣款(在线或向税务部门)才能享受此服务。
    • 通过支票支付
    • 通过银行间支付标题(TIP Sepa)支付
    • 通过银行转账支付:您需要向您的银行发出一份关于支付房产税的转账指令,包括您的银行信息以及税款的性质,您的税号和截止日期。
    • 在合作伙伴烟草店现金支付。
    • 在合作伙伴烟草店信用卡支付。

    8. 房产税的常见问题解答:

    1)空置房产收到房产税通知是否正常?

    是的,对于已建成的房产,不论其是否被占用,房产税都必须由房主支付。

    但是,在某些情况下,如果空置住房原本用于出租或商业用途,房主可以在其建筑物上获得一定的房产税减免(根据法国税务法典第1389条)。

    2)房东否可以要求租户支付房产税?

    不可以!即使房屋出租,房主也需自行支付房产税。无论签订何种类型的租赁协议,房主都无法向租户收取房产税,这是不合法的。

    但是,房主有权要求租户支付与房产税挂钩的生活垃圾清运税(TEOM)。

    3)在出售房产时谁支付房产税?

    房产税根据当年1月1日的情况全年征收。因此,如果某人在1月1日拥有该房产,即使他在当年出售了该房产,他也必须支付该年度的房产税。然而,买卖双方可以就房产税按比例分摊的问题协商。

    巴黎塞纳河畔
  • 在巴黎买卖房产

    法国购房首付款及相关事项详解

    对于计划在法国购置房产的人来说。随着法国房地产市场的变革和银行贷款条件的收紧,购房者需要更多地考虑如何筹集足够的首付款以及如何满足银行的要求。在本文中,我们将深入探讨法国购房所需的首付款金额、影响首付款的因素以及一些筹集首付款的方法。

    1. 法国购房需要准备多少的首付?

    法国申请贷款购买房产时银行通常要求购房者提供一定比例的首付款作为贷款的一部分。这样做有几个原因:首先,首付款有助于降低银行的风险,因为购房者支付了一部分房款,减少了银行贷款的金额;其次,首付款表明购房者有能力承担房贷并有稳定的经济来源;另外,首付款也可以用来支付购房过程中的其他费用,如律师费、公证费、房产中介费以及税费等。

    2024年,法国的房地产市场继续变革,根据最新的法国银行数据显示,融资条件在收紧,房地产贷款数量减少。银行要求购房者提供更多的首付款,同时利率也在不断上升。

    自2023年以来,法国银行要求购房者支付至少房价的30%作为首付款。根据Magnolia.fr的一项研究,2024年购房所需的平均个人首付款甚至达到了创纪录的36%以上。

    2. 哪些因素会影响在法国购房所需的首付款?

    首付款金额可能会受到多种因素的影响,例如:

    • 房屋位置:位于大城市的房屋通常比位于农村地区的房屋更昂贵。因此,所需的个人首付款会更高。
    • 房屋性质:购买旧公寓通常需要比购买新公寓更高的个人首付款。因为购买二手房所需的公证费用更高。
    • 借款人的财务状况:银行会考虑借款人的财务状况来确定所需的个人首付款金额。如果借款人的收入稳定且财务状况良好,他可能会获得一个较低的个人首付款额度。

    3. 如何积累购房首付款?

    有几种方法可以筹集购房的个人首付款。以下是一些途径:

    1)购房首付储蓄:

    储蓄是最直接的购房首付筹集方式。在法国,如果您打算购买房产,可以考虑开设一个住房储蓄账户(PEL – Plan épargne logement)是一种受规定的储蓄产品。这种储蓄账户可以帮助您在未来以优惠的利率向银行获得购房贷款,以资助房地产项目,用于购买、建造房屋,或进行房屋内的维修工程。

    PEL的存款上限:

    要注意的是PEL的存款上限为61,200欧元。只有将利息资本化,才能超过这一上限。

    PEL账户的储蓄数额和评率的要求:

    PEL最初存款最低为225欧元,后续存款必须达到每年至少540欧元。存款可以是每月、每季度或每半年。还可以进行额外的自由存款。

    PEL账户的存款期限、提前支取规定要求:

    住房储蓄计划(PEL)的最短期限为四年。任何提前支取都会导致储蓄账户关闭。超过10年后,您将无法再向您的住房储蓄账户(PEL)存款,但您的PEL账户在接下来的五年内仍会产生利息。

    2)出售现有房产买新房:以房养房

    如果您已经拥有一处房产,您可以出售它来为购房提供资金。简化房屋买卖有以下4种方法:时间间隔、暂停条款、过渡贷款和购买再销售贷款。

    合理利用购买新房和出售旧房的时间间隔:

    利用签约和最终买卖文件之间的时间间隔。这段时间通常为2到4个月,您可以在此期间出售您的房屋,然后再购买新房。甚至可以在同一天完成这两笔交易!

    在购房协议中添加暂停条款

    在您未来房屋的买卖协议中添加暂停条款(clause suspensive)。这意味着如果您当前的房产未出售,您不会购买新房。当然这时需要和卖方协商,很多时候如果卖家着急出售,他并不一定接受​​这个条款。

    申请过渡贷款

    过渡贷款(prêt relais )一种短期贷款,可帮助您出售旧房之前,提供一笔资金,以便购买新房。初次购房者不适用于桥贷。

    在法国有几种不同类型的桥贷可供选择,具体取决于您的情况:

    ▶ 无抵押桥贷(prêt relais sec):

    无抵押桥贷是银行提供的一种预付款。贷款金额覆盖了新房的价格,低于您出售的房产价值。这意味着您无需额外借贷。例如,当您从城市搬到乡下,或者当您的孩子长大后,您想要一个更小的房子。借款人只需在出售原房之前偿还利息,有时甚至可以在出售后一次性偿还本金和利息。

    ▶ 购房桥贷或附加桥贷(prêt relais acquisition ou prêt relais adossé):

    相反,有时您搬家是为了扩大住所或者更靠近您在大城市的工作。新住房的成本可能高于原房产的价值。银行会提供一种独立的桥贷,用于结合您正在偿还的旧贷款和新贷款。请注意,出售房产后剩余的款项(至少30%)可用于提前部分偿还传统银行贷款,而无需支付罚款。您可以选择保留原来的贷款,或者申请新的贷款,但后者可能是更划算的选择。

    ▶ 桥贷再融资(prêt relais rachat):

    桥贷再融资意味着通过银行重新贷款桥贷,以平稳您整个贷款月供。当您的桥贷每月还款额接近最大负债比率时,这种方式尤其有用。延长贷款期限可以降低月供,但这仍然是一种昂贵的解决方案。

    过渡贷款的金额相当于拥有并出售的房产价值的一部分。当人们发现他们的第一处房子不够大以满足家庭需求,或者需要搬到新的城市时,他们会考虑出售这一房产。银行或者贷款经济人根据第一处房产的预期销售价格,可以确定他们需要借多少钱来购买新房。

    桥贷的金额是如何确定的?

    银行通常会将桥贷金额估算为房产价值的50%到80%,通常约为出售房产价值的70%左右,考虑到无法出售房产的风险,并接受巴黎房价下跌的可能性。如果您已经签署了房产出售合同,银行可能会给您更高的桥贷金额,因为无法完成交易的风险相对较低。相反,如果您的公寓已经在市场上挂了6个月,但没有任何看房或报价,银行可能会对贷款比较谨慎。

    此外,银行还会从桥贷金额中扣除第一处房产上仍未偿还的房地产贷款。

    例如,您以 80 万欧元的价格出售了巴黎的一套家庭公寓,但仍需偿还 40 万欧元。过渡性贷款的金额将按照 80 万欧元的 70% 计算,即 56 万欧元减去 40 万欧元,即 16 万欧元。

    过渡贷款具有以下特点:

    • 贷款期限非常短(通常不超过24个月);
    • 由于其性质,不存在提前还款费用;
    • 桥贷有时类似于无息贷款,意味着您在最初几个月可能只需支付利息和贷款人保险费,而本金则在出售旧房后偿还。

    使用购买再销售贷款

    购买再销售贷款(prêt achat-revente)将购买和销售的融资合并为一笔新的贷款,利率通常低于过渡贷款。

     

    • 如果您拥有一处房产,估值为40万欧元。
    • 您还剩下10万欧元要偿还。
    • 您有5万欧元的储蓄可以用作个人首付款。
    • 您希望购买一处价值60万欧元的房产。
    • 提前还款费用(IRA – indemnités de remboursement anticipé)金额为3000欧元(剩余本金的3%)。

    银行将考虑您现有房产价值的70%,即40万欧元 x 70% = 28万欧元。

    购买再销售贷款的金额将为:

    60万 + 10万 + 3000 – 40万 – 5万 = 25万3000欧元。

    银行可以向您提供25万3000欧元的购买再销售贷款。

    请注意,此计算不包括与您的房产购买相关的其他费用,如公证费、贷款申请费和担保费等。这只是一个购买再销售贷款金额的估算。

    3)亲友借款买房:

    亲友借款:如何避免税务纠纷并确保权益

    如果您的亲戚或朋友愿意帮助您在巴黎买房屋,提供借款。为了避免可能的纠纷,有几点建议您需要了解。

    首先,这笔亲友借款也是一笔贷款,您需要每月向借款人偿还一定金额。需要注意的是,如果您没有按时偿还,这笔借款有可能被税务部门视为一种不正当的赠与。因此,确保按时支付是非常重要的。

    在制定亲友借款的具体条款时,您可以与借款人商定利率。有时候,如果亲友同意,也可以有零利率的借款。

    无论是零利率还是有利率的借款,都需要向税务部门进行申报。根据法律规定,超过1500欧元的借款必须书面声明,并需要签署借款协议或其他相关文件。这可以确保借贷双方的权益。

    4)家人捐赠购房:

    两种类型的赠与:手赠与和礼品。
    • 家庭赠与(don familial):家庭赠与通常是一笔钱的赠与,并且受到法律的限制。
    • 礼品(présent d’usage):礼品则是亲人给您的一份礼物,可以是物质上的或非物质上的,比如钱。

    举个例子来说,如果您的祖父母给您2000欧元的支票作为礼物来祝贺您通过高考,那就是一份礼品。但是,如果他们给您5000欧元的支票来祝贺您通过高考,那就是一笔家庭赠与。

    但是,无论是手赠与还是礼品,根据您的收入和财产状况,赠与的金额都应该是“合理”的。

    向税务局申报收到的家庭赠予

    如果赠与金额少于15000欧元,通常不需要向税务机关报告。但如果赠予金额超过15000欧元,您需要在收到赠与之后的一个月内向相关部门申报向税务局申报,填写一式两份的第 2735 号或2734号 cerfa 表格,并将其交给您所在地区的税务部门。但是请注意,家庭赠与不包括房地产。

    家庭馈赠相关规定和限制

    法国政府对家庭赠与进行了一些限制。

    年龄限制:

    • 赠与人在80岁以下
    • 受赠人在18岁以上

    家庭关系限制:什么样的亲属关系可以捐赠和接受赠予

    只有您的父母、祖父母、兄弟姐妹,曾祖父母以及叔叔、姑姑等亲人可以给您免税的家庭赠与。

    家庭馈赠的免税条件

    所有家庭赠与都可以享受免税额,这个额度取决于赠与者和受赠者之间的关系。

    • 100,000欧元,如果受赠人是子女、父亲或母亲
    • 31,865欧元,如果受赠人是孙子或孙女
    • 80,724欧元,如果受赠人是捐赠人的配偶或法定结婚伴侣
    • 15,932欧元,如果受赠人是活着的兄弟姐妹
    • 7,967欧元,如果受赠人是侄子或侄女,且捐赠人自己没有小孩
    • 5,310欧元,如果受赠人是曾孙或曾孙女。

    免税额会从赠与的金额中扣除,然后捐赠税会根据扣除免税额后的剩余金额来计算。免税额每 15 年重新计算一次,适用于同一受赠人和赠予人。

    利用购房援助计划:

    有几种购房援助计划,如零利率贷款(PTZ)。这些计划可以减少您需要支付的个人首付款金额。

    零利率贷款(PTZ)是法国政府提供的一种房屋贷款计划,旨在帮助首次法国购房者购买他们的第一套住房。这种贷款计划提供的贷款是零利率的,也就是说,借款人只需偿还本金,不需要支付额外的利息。PTZ的金额和条件根据借款人的家庭状况、所购房屋的位置以及其他因素而有所不同。

    零利率贷款(PTZ)条件:

    • 首次购房
    • 购买主要住宅:PTZ 对第二住宅(résidence secondaire)或商业用房(local commercial)无效,且 6 年内不得出租,某些情况除外。
    • 购买新房产
    • 购买带工程的现有房产:旧房必须位于 B2 区和 C 区,并且需要进行至少占项目融资成本 25% 的翻新工程,将房屋的年能耗限制在 331 kWh/m² 以下。
    • 遵守收入上限和房产最高价格。
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