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    法国投资:买新房还是买二手房

    在国内买房,大部分人都倾向于选择购买新房。但当你来到法国,尤其是在大城市里,你会发现市面所交易的大多数都是二手房源,尤其是那些价位较高的精品房源。那么在法国投资或是自住,到底是买新房好,还是二手房好呢?这里小编就给大家从各方分析一下区别。

    新房和二手房的定义

    • 二手房:不管有没有人居住过,任何已由第一任房产所有者出售、捐赠或继承转让过的房产都称为二手房。⁣⁣
    • 新房:房龄在五年以内,从未被其第一任所有者交易出售过,也从未有人居住过,都可以定义为新房。在法国,新房通常都是在未完工状态下出售,也就是国内所说的“期房交易”,法语中的 Véfa

    价格

    新房和二手房之间每平方米的价格差在 15% 到 20% 左右。当然具体取决于你所在的城市,比如在巴黎市中心的一套老旧的二手房源,甚至会比在巴黎近郊一套全新的公寓的价格高出很多。新房公证费用通常比二手房要低一些

    但加上所有购置手续费用(购置税,装修,搬家费用等)二手房的总价其实会低于新房产的价格,当然精品二手房源除外。

    购房相关税费

    二手房(房龄五年以上)的购置税在房产总价的 5.80%。 此外,二手房产的买家不能享受法国的房产税豁免政策。

    新房是在增值税VAT制度下销售,征收税费。购买新房的购置税是房产总价的 0.7% 加上 20% VAT。所以和二手房相比,购买新房的购置税会更高。但与此同时新房购买者日后也享有更多税收方面的优惠!例如,新房买家在购置房产的头两年是免征房产税(taxe foncière),但不不包括家庭垃圾税(taxe d’aménagement)的部分。

    公证费 - Les frais de notaire

    二手房产:公证费(notaire)中增加了转让税(droits de mutation),占房产总价的5,09%到5,81 %。最后二手房交易的公证费一般在房产价值的 7%到 8 %。 

    新房产:新房交易需要缴纳的增值税VAT通常比较高,但转让税会比较低。公证费通常是房产总价的 2% 到 3% 不等。 

    *转让税必须在公证人签署契约期间进行缴纳。 此外,必须是买方自己支付购房相关税款和公证费用,银行不会为此类费用发放贷款。

    交房时间和房产性能

    二手房优点

    • 法国市中心一般很少会有新房源,所以如果你想要在市中心居住,那么首选二手房。
    • 二手房在双方签订协议的三个月后即可拿到钥匙,交房时间比较快。

    二手房缺点:
    二手房房龄大多比较久,房子本身状态欠佳,会需要另外的翻新和装修工程,比如安装隔音玻璃,翻新地板,改造供暖系统等

     

    新房优点

    •  新房状态都很好,不需要另外的翻新工程
    • 如果选择购买期房,买房甚至可以和开发商在建造过程中沟通,根据您的需求改造房型
    新房缺点:
    • 交房时间比较长,需要等工程完工,没办法很快的入住。 如果工程出现延误,交房会延期十八个月甚至更长。

    保障

    二手房的保障:

    为了保障二手房买家免受房产隐藏缺陷的影响,买家在签署合同之后会收到一份“交房保证” (obligation de délivrance),申明该房产没有隐藏缺陷。另外,卖方必须在售前提交房产诊断文件供买家进行参考。⁣⁣房产诊断文件(diagnostics techniques obligatoire)非常详细,一般包含电路,暖气,能源消耗等各方面房屋状态的信息。

    除此之外还有“十年保障”(garantie décennale),担保因房产内故障结构而造成的所有损害。如果买方购买的房屋房龄不到十年,他们将获得十年保证的剩余时间。

    新房的保障:

    新房购买者也受益于多项法律保障。如果建筑或设备出现问题,有施工人员的“损坏保险”(assurance dommage ouvrage期两年。⁣

    当施工人员工艺不佳影响房产的耐用性时,“十年保修”可以保障买房利益。对于未建成的期房,开放商代表买方担保该物业,并将承担十年内的任何违约责任。⁣

    ”交房&退款保障”(garantie d’achèvement)可保护期房买家的利益。如果开放商在开始施工前放弃项目,买方将获得已支付的全部款项(通常是房产总价的5%的保证金)。如果工程已经开始,但中途违约放弃工程,那么开放商的保险公司将承保剩下的工程,直至交付。

    除此之外还有很多其他的担保和保险,例如“完美完成保证”(garantie de parfait achèvement),涵盖交房期间报告的所有房产损坏以及交房后一年内报告的损坏。此外,保修期涵盖建筑物内所有功能不全的设备,例如百叶窗、暖气等,为期两年

    能源消耗

    法国大多数二手房的房龄都比较久,此类房子很少能达到政府规定的能源标准。 日后需要承担的供暖和空调的费用都可能会比较高。

    根据最新政府规定,从2025年起,所有F指标的公寓都禁止出租;从2028年起,所有G指标的公寓都禁止出租。所以如果日后想要出租你次类型能源不达标的公寓,那么必须先投资翻新公寓的能源系统。

    然而,新物业都是按照当前的生态标准建造的,有出色的能源性能。 因此, 能为买家节省大量的供暖和空调费用。 

    购房方面的国家补贴

    对于二手房产,在法国有能源改造工程的补贴。 如果装修费用占总贷款的 25%及以上,买家则可以获得零利率贷款 (PTZ)。 除此之外,France Rénov’ 机构还设立了提高能源效率的能源工程援助。

    巴黎
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