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DPE能源等级G的公寓2023年还能在法国出租吗
2023 年哪个能源等级的公寓在法国禁止出租？
从2023年开始，法国将禁止出租每平方米终端能源（énergie finale）消耗超过450千瓦时的公寓。截至2022年，全法国有近203.2万套主要住房被归为DPE（房屋能效检测）的最差等的G等级。其中，有81.2万套住房属于私人或社会租赁部门。这个禁令将更具DPE不同能耗级等级分阶段实施。
我还能出租 DPE G 等级的公寓吗？
分情况，并不是所有G标签的公寓都会被禁止出租！
根据2021年1月11日第2021-19号法令第1条规定，从2023年1月1日起，每年每平方米终端能源消耗超过450千瓦时的公寓将被禁止在法国出租。但并非所有G等级的公寓都会被禁止出租。G等级是根据每年一次能源消耗超过420千瓦时/平方米来评判的。如果公寓的终端能源消耗低于450千瓦时/平方米/年，即使它是G标签，仍可在2023年继续出租。需要注意的是，政府限令的衡量标准是终端能源消耗而不是初次能源消耗。
什么是一次能源和终端能源？
- 一次能源是指处于自然状态的能源，如天然气、燃料、石油等。
- 终端能源是指经过改造和分配后用户使用的能源。
例如，当我们使用天然气取暖时，天然气就是一次能源。 但是，由于热量转换过程效率低下，一些能量会在过程中丢失。 因此，输送到公寓的最终能源（暖气）就会少于最初的一次能源量（天然气）。 另一方面，如果公寓使用电暖，其终端能耗一般会远低于使用一次能源（燃气、燃料、油等）供暖的公寓。 这就解释了为什么租赁禁令限制了大部分用燃油或天然气加热的房产。
在我的 DPE 报告中哪里可以找到终端能耗？
通常情况下，大多数中介网站上显示的能源标签是一次能源消耗的结果。如果您查看公寓的 DPE 报告第一页，可能会发现公寓的一次能源消耗超过了 450 kWh/m2/an，这会让您担心自己的公寓是否能够继续出租。但是，我们需要明确一点，不能混淆最终能源和一次能源的概念。政府的限制标准是基于终端能源而非初次能源，因此我们需要找到 DPE 报告中的总能源消耗量，然后将其转换为 kWh/m2/an 的标准，再与 450 kWh/m2/an 的限制进行比较，才能确定公寓是否可以继续出租。
- 年度终端能源总消耗量在DPE报告中的第三页（浅灰色的标记为“E.F.”）。
- 在获得年度终端能耗后，您可以计算出每平方米能耗值，并将结果与 450 kWh/m²/an 的限值进行比较。
例如，从下表可以看出，这个公寓的年度一次能源为 14 942 千瓦时。 正下方的灰色部分是公寓年度终端能源 13 662 千瓦时。
因此，要计算您的财产每平方米的年度最终能源消耗，请将最终年度能源除以您的财产表面。
13 622 kWh (énergie finale) ÷ 33 m² = 413 kWh/m²/an
好消息是，所有DPE报告以后都会以kWh/m2/an为单位标示最终能源消耗总量，让大家更轻松的！
如何将公寓的DPE从 G等级提高到D等级？
1. 做好保温隔热处理（travaux d’isolation）
要提高DPE能耗等级，房屋保温隔热处理至关重要！我们建议从屋顶、墙壁、窗户（如安装双层玻璃窗）和门开始进行隔热保温工程。
热损失最主要的区域是：
- 屋顶，占热散失的25-30%，
- 墙，占20-25%，
- 窗户，占10-15%。
隔热处理对于法国老房子来说尤为重要，特别是那些 1974 年前在巴黎建造的房子，它们往往缺乏适当的隔热性能，导致能耗非常大。
2. 优化供暖系统（système de chauffage）
在法国提高DPE能源评级的过程中，优化供暖系统是非常关键的一步。我们可以考虑更换公寓的供暖和热水生产设备，以降低能源消耗。此外，安装恒温阀和对加热管道进行绝缘处理也是非常重要的，可以有效减少能源浪费。
3. 改善通风系统（système de ventilation）
拥有一个良好的室内通风系统对于提高DPE能耗等级非常重要，同时也有助于减少室内污染和更新室内空气。此外，一个有效的通风系统可以降低公寓内的湿度，从而使室内空气更容易被加热并减少取暖费用。我们建议安装单流或双流的机械通风控制系统（VMC）来改善室内通风情况。
从 G/F 标签到 D 标签的成本是多少？
通过将公寓的 DPE 能源等级从 G 提高到 D，可以将终端能源消耗降低近 50%，从而大幅减少供暖费用。那么，进行能源改造的成本是多少呢？据估计，将能源等级从 F 或 G 提高到 D 或 E 需要每平方米约 350 欧元左右的费用。
法国更换供暖系统的费用：
市场上有多种供暖系统可供选择，他们之间价格差异很大，这边给大家推荐一种相对节能的选择：
- 燃气冷凝锅炉（Chaudière gaz à condensation）：3,000 至 5,000 欧元
通过废气回收系统，冷凝锅炉可实现 90% 的能源效率，明显高于传统锅炉（效率在 70-80% 之间）。
- 冷凝油锅炉（Chaudière fioul à condensation）：3,700 至 7,000 欧元。
冷凝油锅炉最显著的好处就是它的能源效率，潜在效率等级约为 90%。
- 微型热电联产锅炉（Chaudière micro-cogénération）：12,000 至 20,000 欧元。
它可以节省高达 40% 的能源。
- 自动颗粒锅炉（Chaudière à granulés automatique）：7,000 至 18,000 欧元。
它可节省高达 93% 的能源。 此外，颗粒锅炉不会释放有害的碳气体，非常环保。
- 高效木材锅炉（Chaudière bois performante ）：6,000 至 20,000 欧元。
它提供了一个更清洁的环境，消除了烟雾、烟灰和灰烬。
- 地热热泵（Pompe à chaleur géothermique）：13,000 至 20,000 欧元。
GHP 与传统供暖相比具有显着优势，耗电量减少 25% 至 50%。
- 气热热泵（Pompe à chaleur aérothermique）：10,000 至 15,000 欧元。
通过利用外部空气中的能量，气热系统可以提取高达 75% 的能量，从而大大减少家庭和建筑物的用电量。
法国保温隔热工程费用:
影响保温隔热工程费用的两个主要因素是：
- 要隔热的房间的表面和体积：预算有限的情况下，建议将保温工作集中在能够显著减少热损失的区域，例如屋顶、墙壁和窗户等。这样可以在有限的预算下达到最佳效果，随着经济条件的改善，再考虑对其他区域进行保温升级。
- 隔热材料的类型：可以选择不同的隔热材料来实现保温，例如玻璃棉和真空隔热板等。不同材料的价格差异较大，玻璃棉的价格约为每平方米 3 欧元左右，而真空隔热板的价格约为每平方米 60 欧元左右。
法国能源改造项目的补助津贴？
为了促使大家积极改善住宅能耗，法国政府为大众提供多项能源补助津贴。
MaPrimeRénov’
MaPrimeRénov’ 是一项由国家资助的能源补助项目。自2020年10月1日起，所有在法国境内的业主，无论收入如何，无论是自住还是出租，均可申请MaPrimeRénov补贴。然而，目前MaPrimeRénov’仅适用于已建成至少15年的房屋。
即便如此，那些建造时间较短的房屋，如果需要更换燃油锅炉（chaudière au fioul），仍然可以申请MaPrimeRénov’津贴。该补贴覆盖了多项能源改造项目，如保温隔热、供暖、通风和能源审计。大型能源改造工程的补贴金额最高可达10,000欧元。要申请补贴，您必须先在Simul’aides上检查自己是否有资格，确保装修工程符合规范，然后通过MaPrimeRénov网站提交申请。
Eco-PTZ
生态贷款（Eco-PTZ）是用于能源改造工程的一种零利率贷款。最高可贷款50,000欧元，贷款期限为15年或20年。该贷款是由银行与法国政府合作提供，适用于能源改造设备、材料和安装成本。想要受益于生态贷款（Eco-PTZ），您需要选择一家和Eco-PTZ合作的银行，填写标准贷款表格以及工作估算和其他需要的文件。
MaPrimeRénov’ Serenity
MaPrimeRénov’ Serenity是2022年法国政府推出的新财政援助计划，专门为建龄超过15年的住宅房地产提供重大能源改造工程援助。该计划旨在帮助中等或低收入的业主或租户，援助金额根据申请人的收入而定，最高补贴可达10,500欧元或15,000欧元。
租户的权利：G 中带有 DPE 的出租房屋
根据《气候与恢复力法》（La loi climat et résilience）的规定，居住在能耗等级为G的出租房中的租户有权要求房东进行能源改造。如果法官发现出租房不符合法律规定的标准，他可以强制业主进行必要的工作。
未来哪些DPE等级的主旨会被禁止出租？
即使您的房产目前是F或E级别，短期不会被禁止出租，优化能耗也是当务之急必须解决的问题。这项禁令将根据DPE评级分阶段实施。
- 从 2025 年起，将禁止出租每平方米能耗在 420 至 450 千瓦时之间的为 G 级房屋。
- F 类：从 2028 年起禁止。
- E 类：从 2034 年起禁止。
法国投资：买新房还是买二手房
在国内买房，大部分人都倾向于选择购买新房。但当你来到法国，尤其是在大城市里，你会发现市面所交易的大多数都是二手房源，尤其是那些价位较高的精品房源。那么在法国投资或是自住，到底是买新房好，还是二手房好呢？这里小编就给大家从各方分析一下区别。
新房和二手房的定义
- 二手房：不管有没有人居住过，任何已由第一任房产所有者出售、捐赠或继承转让过的房产都称为二手房。
- 新房：房龄在五年以内，从未被其第一任所有者交易出售过，也从未有人居住过，都可以定义为新房。在法国，新房通常都是在未完工状态下出售，也就是国内所说的“期房交易”，法语中的 Véfa。
价格
二手房（房龄五年以上）的购置税在房产总价的 5.80%。 此外，二手房产的买家不能享受法国的房产税豁免政策。
新房是在增值税VAT制度下销售，征收税费。购买新房的购置税是房产总价的 0.7% 加上 20% VAT。所以和二手房相比，购买新房的购置税会更高。但与此同时新房购买者日后也享有更多税收方面的优惠！例如，新房买家在购置房产的头两年是免征房产税（taxe foncière），但不不包括家庭垃圾税（taxe d’aménagement）的部分。
公证费 - Les frais de notaire
二手房产：公证费（notaire）中增加了转让税（droits de mutation），占房产总价的5,09%到5,81 %。最后二手房交易的公证费一般在房产价值的 7%到 8 %。
新房产：新房交易需要缴纳的增值税VAT通常比较高，但转让税会比较低。公证费通常是房产总价的 2% 到 3% 不等。
*转让税必须在公证人签署契约期间进行缴纳。 此外，必须是买方自己支付购房相关税款和公证费用，银行不会为此类费用发放贷款。
交房时间和房产性能
二手房优点：
- 法国市中心一般很少会有新房源，所以如果你想要在市中心居住，那么首选二手房。
- 二手房在双方签订协议的三个月后即可拿到钥匙，交房时间比较快。
二手房缺点：
二手房房龄大多比较久，房子本身状态欠佳，会需要另外的翻新和装修工程，比如安装隔音玻璃，翻新地板，改造供暖系统等新房优点：
- 新房状态都很好，不需要另外的翻新工程
- 如果选择购买期房，买房甚至可以和开发商在建造过程中沟通，根据您的需求改造房型
新房缺点：- 交房时间比较长，需要等工程完工，没办法很快的入住。 如果工程出现延误，交房会延期十八个月甚至更长。
保障
二手房的保障：
为了保障二手房买家免受房产隐藏缺陷的影响，买家在签署合同之后会收到一份“交房保证” （obligation de délivrance），申明该房产没有隐藏缺陷。另外，卖方必须在售前提交房产诊断文件供买家进行参考。房产诊断文件（diagnostics techniques obligatoire）非常详细，一般包含电路，暖气，能源消耗等各方面房屋状态的信息。
除此之外还有“十年保障”（garantie décennale），担保因房产内故障结构而造成的所有损害。如果买方购买的房屋房龄不到十年，他们将获得十年保证的剩余时间。
新房的保障：
新房购买者也受益于多项法律保障。如果建筑或设备出现问题，有施工人员的“损坏保险”（assurance dommage ouvrage）为期两年。
当施工人员工艺不佳影响房产的耐用性时，“十年保修”可以保障买房利益。对于未建成的期房，开放商代表买方担保该物业，并将承担十年内的任何违约责任。
”交房&退款保障”（garantie d’achèvement）可保护期房买家的利益。如果开放商在开始施工前放弃项目，买方将获得已支付的全部款项（通常是房产总价的5%的保证金）。如果工程已经开始，但中途违约放弃工程，那么开放商的保险公司将承保剩下的工程，直至交付。
除此之外还有很多其他的担保和保险，例如“完美完成保证”（garantie de parfait achèvement），涵盖交房期间报告的所有房产损坏以及交房后一年内报告的损坏。此外，保修期涵盖建筑物内所有功能不全的设备，例如百叶窗、暖气等，为期两年
能源消耗
法国大多数二手房的房龄都比较久，此类房子很少能达到政府规定的能源标准。 日后需要承担的供暖和空调的费用都可能会比较高。
根据最新政府规定，从2025年起，所有F指标的公寓都禁止出租；从2028年起，所有G指标的公寓都禁止出租。所以如果日后想要出租你次类型能源不达标的公寓，那么必须先投资翻新公寓的能源系统。
然而，新物业都是按照当前的生态标准建造的，有出色的能源性能。 因此， 能为买家节省大量的供暖和空调费用。
购房方面的国家补贴
对于二手房产，在法国有能源改造工程的补贴。 如果装修费用占总贷款的 25%及以上，买家则可以获得零利率贷款 (PTZ)。 除此之外，France Rénov’ 机构还设立了提高能源效率的能源工程援助。
