在巴黎买卖房产
想在巴黎投资房产却不知如何下手？想要将现有房产兑换更多价值？在巴黎买卖房产要注意哪些？该篇告诉你最全的巴黎房产买卖信息。
法国通过indivision买房投资
一个人买房可以独立决策，而多个人一起买房则可以减轻财务压力，扩大购买选择。在法国，法律允许跟配偶、家人或朋友一起购房投资。要多人一起买房，很多情况下需要所有买家一起成立一个公司，叫SCI（Société civile immobilière），或者选择indivision（共同产权）形式。在法国，indivision是一种常见的房地产所有权形式，尤其在家人和夫妻同购买管理房产时。本文将探讨indivision制度的含义、优势以及投资房地产时的考虑因素。
法国Indivision制度简介
Indivision是指两个或多个人共同持有一项财产的权利。每个购买者都因为在房产的购买过程中有经济上的参与而成为房产的所有者，他们被称为“indivisaires”（共有人）， 每个人都按出资比例成为所有者（例如 50%/50%、64%/36%）。在法国，这种制度在购买房产时非常普遍，尤其是对于家庭、合伙人或朋友之间的合作。
各位共有者（indivisaires）并不需要具有相同的财务实力，也不需要在项目中投入相同的金额，也不需要选择相同的银行融资方案来实现共同购买。但需要知道的是，每个共有者（indivisaires）都有责任按照其相应的份额来支付与房产相关的税费或费用，无论他们是否居住在该房产中，无论各方所占比例如何。决策也必须由所有共有者一致同意。
谁可以参与indivision投资房产？
无论是两个人还是多个人，在法国几乎任何人都可以参与indivision投资房产，包括：
- 夫妻或伴侣：无论是已婚夫妇、同居情侣还是已签署同居证明的伴侣，都可以以indivision的形式共同购买房产。但要注意的是无论每个人的经济贡献如何，该房产都将平等持有。
- 家庭成员：父母和子女、兄弟姐妹之间也可以共同购买房产。
- 朋友：朋友之间也可以合作购买房产，以分摊成本或共同投资。
- 合作伙伴：商业伙伴或合作伙伴之间也可以选择以共有制的形式购买房产。
- 投资者群体：投资者组成的群体也可以以indivision的形式共同投资房产，以分担风险或共同获利。
以indivision形式购买房产的优势：
与其他方式（比如成立SCI公司）相比，以indivision形式购买房产是最不繁琐的方式之一。不仅组成简单方便，也更经济实惠，不会产生很多额外费用。以下是以indivision形式购买房产最重要的优势：
- 分担风险：与独自拥有房产相比，indivision可以减轻每个人承担的风险。如果房产价值下跌或出现其他问题，风险被分摊给所有共有者，而不是一个人承担。
- 资源共享：多个共有者可以共同承担维护维修费用，物业费（charges de copropriété），每年的税费（房产税 – taxe foncière）这样每个人的负担就会减轻。
- 遗产规划：对于家庭来说，indivision可以是一种有效的遗产规划方式。它可以确保房产在共有者之间有一个明确的安排，避免潜在的遗产分配争端。
Indivision投资买房的风险：
- 一致性要求：所有与indivision相关房产购买出售的决定都必须得到所有共有者的一致同意，可能导致意见分歧和管理困难。
- 财务责任：每个共有者在财务上对其他人有责任，需要按照自己的份额支付与indivision相关的债务，如贷款、税费和维修等。
- 不可预见的销售：如果其中一个共有者未能履行义务，房产可能会被出售，而无需获得其他共有者的同意。例如，如果你和你的兄弟姐妹一起以indivision形式购买了一套投资房产，但其中一个人无法支付其份额的物业费，其他共有者可能需要分担其债务。但如果其他人都不愿意分担这部分债务，导致拖欠很多物业费，物业有权拍卖这套房产，来索取欠款。
Indivision买房的注意事项：
- 共有者之间的关系：共有财产需要良好的沟通和合作。如果共有者之间存在分歧或冲突，可能会给管理和维护带来困难。
- 财务规划：在投资前，需要仔细考虑每个共有者的财务能力和承担能力。这将有助于确定每个人的投资份额和责任。
- 退出策略：在indivision中，共有者之一可能会决定退出。因此，制定清晰的退出策略至关重要，以避免潜在的纠纷和法律问题。
- 继承规则：如果没有制定继承规则，去世的共有者的份额将归还给他的继承人，而不是其他共有者。例如，如果一位共有者去世，其份额可能会被其继承人出售，而其他共有者可能无法预料到这种情况。
- 临时性：indivision制度的另一个缺点是其临时性，任何共有者都无法阻止其份额被出售。例如，如果一位共有者意外去世，其份额可能会被出售给不熟悉的第三方。
什么是indivision协议？
Indivision协议旨在预防上述提到的潜在风险，例如有关支付房屋相关费用（房产税、维修等）的分歧，或者当共有者之一去世时可能发生的问题。这份协议明确规定了每个人的权利和责任，使房产的管理更加顺畅。协议由所有共有者签署，还规定了退出indivision的方式。它可以由公证员（notaire）或专业律师编写，可以是固定期限（durée déterminée）或不确定期限（durée indéterminée）。在固定期限内（最长不超过5年），不能进行分配，而在不确定期限内，只要所有共有者达成一致意见，就可以随时进行产权分配。协议还允许共有者制定关于费用分配、房产管理等方面的规则，甚至指定一个经理人代表他们处理必要的手续。
如何在indivision购房中进行贷款？
在indivision购买中，有多种银行贷款融资方法：
- 各共有者根据自己的份额单独贷款。
- 共同签署一份贷款协议。各共有者共同承担还款责任。
- 一位共有者贷款，另外的人提供个人资金。
例子1：三个朋友一起出资以indivision形式买房，第一个朋友用个人资金支付50%的份额，第二个朋友通过贷款支付20%的份额，第三个朋友也通过贷款支付剩余30%的份额。
例子2：三位兄弟姐妹每人出资20%来支付总购买额的70%，然后一起向法国银行申请贷款支付剩余30%的份额。
管理indivision购买的房产
无论购房份额是多少（比如50/50，70/30…），管理indivision房产时，所有管理决策都必须达成一致。因此，共有者之间相互理解和合作至关重要。为了更好的管理indivision中的房产（在共有者之一去世时尤其有用），大家可以通过一致投票指定一位经理人（称为”gérant”）。这位经理人将作为共有者之间的中介人，并代表indivision行使全部权力。经理人将对indivision的管理负责。指定经理人的选择必须在indivision协议或管理委托书中明确规定，由公证员或律师起草。
出售indivision购买的房产
出售indivision房产有一些规定：
- 需要通过公证员：这意味着房产的出售必须经过公证员的审核和确认，以确保交易合法有效。
- 需要其他共有者的同意：所有共有者都必须同意出售房产，否则交易无法进行。
- 一致性原则适用：除非某个共有者拥有超过2/3的权利，否则决策仍然需要达成一致。每个人在出售后都会收回自己相应的份额。
- 如果其中一位共有者阻止了房产的出售，其他共有者可以向大法官法院提起诉讼，以强制出售房产。
- 如果其中一位共有者去世，他的继承人将继承他在indivision的份额。如果继承人不想保留这些份额，他们可以选择将其出售给其他共有者（优先权）或第三方。
如何购买indivision房产中别人的份额？
分居情况下的indivision：
当夫妻分居时，其中一方可能想要买回前任配偶在房屋中的份额。这适用于已婚夫妇、同居伴侣或未婚夫妇。他们需要就一笔金钱补偿达成一致意见，这笔钱称为“soulte”。买回soulte的行为受到法律约束。房产会需要由一个中立的专业人士进行评估，由公证员进行认可。
继承情况下的indivision：
当继承人继承一处房产时，其中一位继承人可能希望买回家族中其他继承人在indivision房屋中的份额。这个程序与夫妻分居时的收购份额程序相同。购买份额的继承人必须向其他继承人支付一笔补偿。
法国购房投资：了解SCI结构
SCI（Société Civile Immobilière，即不动产投资公司）是法国一种特殊的法律实体结构。通过SCI购买房产是一种简单高效的投资方式，不仅可以优化您的租金投资，简化资产转移，还可以减少纳税。本文将探讨在法国购房过程中使用SCI的优势、限制以及注意事项。
什么是SCI结构？
SCI（Société Civile Immobilière）是一种法律实体，允许个人或法人以共同持有不动产的形式进行投资。SCI可以由两个或更多个人组成，他们合并资金以购买、持有或管理房地产。通常，这些成员在成立SCI时会签订一份合同，规定了各自的权利和义务。SCI也有自己的法律地位，独立于其成员。
使用SCI投资购房的好处是什么？
使用SCI投资购房有很多优势，比如：
更高的贷款能力：
因为SCI公司涉及多个人，所以SCI的贷款能力比个人要高得多，因为银行会考虑到SCI的每个合伙人的财务状况来估算贷款数额。
保护个人权益：
通过SCI购房意味着合伙人的权利仅限于他们在房产中所占的份额。这与共同所有权（indivison）不同，在共同所有权中，每个所有者（称为indivisaire）拥有的份额和权利延伸至整个房产。通过SCI购房投资，您可以保护个人所持有部分的财产，尤其是在合伙人之间出现分歧或愿望不一致的情况下。即使其中一个成员遇到困难，整体投资也不会受到太大影响。
灵活管理：
成员可以根据自己的需求和偏好制定管理规则。在SCI中，您并不是在出售或转让房产的所有权，而是转让自己在公司中的股份。这使得管理房产更加灵活，特别适合家庭和朋友之间购买共同房产，管理房地产投资。
遗产规划优势：
如果您希望通过SCI将房产传给子女，只需要转移自己在SCI中拥有的股份，您将享受直系遗产税免税额。每个子女每次赠与10万欧元，每15年可续延一次，为遗产规划提供了更多的灵活性和优势。
谁可以通过SCI购买房产？
正常来说，任何人都可以通过SCI购买房产。这种法律形式尤其适用于家庭（不论是否为复合家庭）、朋友群体或希望与他人共同购买并管理房产的投资者团体。SCI的合伙人可以避免与共有（indivision）或共同所有权相关的限制（copropriété）。在SCI中，至少需要两个合伙人：因此，情侣也可以创建一个SCI，尤其是如果他们没有结婚，没有pacsé。在没有婚姻契约或PACS协议的情况下，SCI允许两个人联合购买房产，而不会处于共有产权的情况下。
如何通过SCI购买房产？
在获得Kbis摘要和Siren号码之后，您才能通过SCI在法国购买房产。要达到这一步，需要经历几个阶段：
- 起草公司章程（定义了公司运作规则，包括授予经理 – gérant的权力），
- 存入注册资本（即各合伙人以实物或现金形式提供的资金总额，用于获得SCI的股份），
- 在认可的报纸上刊登法定公告，费用约为 190 欧元
- 编制注册材料并将其提交给商业法院登记处，注册费为 66.88 欧元（含增值税）。
可以通过SCI购买自己的主要住所吗？
想要购买自己的主要住所的夫妻可以创建一个SCI来实现这个目标。SCI将成为房产的所有者，并将其提供给夫妻使用。
这个选择特别适合已婚夫妇，在法国，在法定共同财产制度下，夫妻共同拥有他们在婚姻期间获得的所有财产，无论是个人收入还是共同收入。这意味着夫妻在婚姻关系结束时，财产将按照一定比例进行分割。但通过SCI购买的房产，他们可以采用不同于法定共同财产制度的财产分配方式。在这种情况下，夫妻可以按照他们在SCI拥有的股份比例，以不同的份额拥有该房产。
对于未婚同居的情侣来说，SCI还可以在一方去世时保护另一方。因为在法国未婚同居的伴侣可以通过遗嘱规定财产的分配方式，但是财产转移仍然受到法定继承制度的限制。如果没有遗嘱，法定继承人将依法继承去世者的财产。但他们通过SCI投资的房产，是收到保护的。
想象一对未婚同居的伴侣，他们共同拥有一个由500份股份组成的SCI，每人持有50%的股份。现在，他们决定进行一种叫做“交叉的股份所有权分割”的安排。这意味着他们各自交换一部分股份的所有权，以便在其中一人去世时，另一人可以保留对全部股份的所有权，并保留已故伴侣的股份。
例如，伴侣1将自己持有的1至250号股份的全部所有权与伴侣2持有的251至500号股份的全部所有权进行交换。这样，如果其中一人去世，生存者将重新拥有全部500份股份的所有权，并保留去世伴侣的份额。
如何出售以SCI形式购买的房产？
对于出售SCI持有的房产，一切取决于合伙人之间的协商。如果所有人都同意出售，那么销售过程与普通房产销售相同，唯一的区别是销售所得将按照各合伙人在公司中的持股比例进行分配。然而，由于房产是以SCI的形式持有的，因此房产必须遵守资本利得税制度，这意味着SCI的持有者在出售房产时必须支付特定的税款，根据合伙人持有的股份数量进行分配。值得注意的是，如果SCI已经存在超过30年，如果房产是某位合伙人的主要住所，或者如果销售价格低于15,000欧元，那么可以免除这项税款。
然而，如果合伙人对房产的销售意见不一致，销售的方式会有所不同。每个想要退出SCI的合伙人都需要将自己的股份单独卖给一个新的合伙人。然后，每个合伙人都将面临不同的房产资本利得税计算方式。同样，之前提到的免税规定仍然适用。
SCI的限制和注意事项
- 复杂的管理：SCI的管理可能会比较复杂，特别是当有多个成员参与时。成员之间可能存在不同的意见和利益冲突，因此需要仔细规划和协商。
- 法律责任：虽然SCI本身拥有法律地位，但成员仍然需要对其行为承担责任。因此，在加入SCI之前，成员应该了解他们的责任和义务。
- 税务合规：使用SCI的税务优惠可能会受到法律和税务监管的限制。建议在决定使用SCI之前，咨询专业的税务顾问，以确保合规性。
SCI是在法国购买房产时值得考虑的一种结构，特别是对于多个投资者，情侣，朋友或家庭来说。它提供了分散风险、管理灵活性和税收优惠等优势，但也需要谨慎管理和遵守法律责任。在使用SCI之前，建议寻求专业建议，以确保最佳的财务和法律安排。
在法国，房贷未还清前可以出售房产吗？
在贷款未还清前是可以出售您的房产！
是的，您在贷款未还清前可以出售您的房产。法律没有规定必须等待一定时间才能出售通过贷款购买的房产。简单来说，您可以随时卖掉您的房子。但是要注意，这种自由是有代价的。如果贷款合同中没有条款允许您将贷款转移到另一处房产，那么您必须偿还剩余的贷款本金。但是，银行一般不太喜欢你这么做 。为了弥补提前还款对银行造成的收入损失，很多时候银行会对您收取提前还款罚款。
在法国如何解除房贷提前还款？
在你的房贷合同中预定的期限前，你都可以自由地出售您的房产。但是，如果你考虑提前偿还贷款，即一次性支付所剩的贷款金额，那么你需要通知你的银行。提前偿还贷款的请求必须以书面形式提交给银行。
一旦银行收到您的请求，它会告知你需要支付的提前还款罚款金额。同时，您也会收到一张收据。
提前还房贷罚款（Indemnités de remboursement anticipé）：金额是多少？
法国提前还房贷罚款的金额根据具体情况而定，但一般情况下有以下规定：- 提前还款罚款通常包括以下两部分：
- 提前偿还剩余本金的利息通常是指您提前偿还的贷款本金乘以平均利率，然后再乘以6个月的利息。
- 剩余本金的3％。
有法国银行不收提前还款罚款吗
是的，有些银行在贷款的时候会提供一些贷款产品，其中包括允许借款人提前偿还贷款而不收取提前还款罚款的选项。这通常取决于贷款合同的具体条款和条件，以及借款人的信用状况。提前还款费用：是否可以避免？
银行一般都不太喜欢你提前偿还贷款，并会向你收取一笔不小的提前还款罚款。但是，我们是否可以避免支付这些提前偿还房贷的费用呢？答案是肯定的。前提是你的贷款必须是在2019年7月1日之后批准，并且满足以下情况之一：- 您与您同居的人刚刚去世；
- 您（或您同居的人）被解雇；
- 出售您的住房的决定是由于您的工作地点搬迁。
转移贷款
在法国，您可以将房屋贷款从一处房产转移到另一处。根据《消费法典》的规定，如果满足特定条件（如死亡、失业或职业变动），您可以避免提前还款罚款。另外，如果您的贷款合同中包含转让条款，您也可以选择转移贷款。这意味着您可以转移贷款，使用原先用于购买现有住房的贷款来资助新房的购买。
转移贷款的条件包括：
- 如果重新出售，新住房的价格必须等于或超过剩余贷款本金；
- 出售当前房产和购买新房之间不得超过6个月。
另外，需要注意的是，借款人保险通常与贷款密切相关。因此，当您提前还清贷款时，借款人保险也会相应取消。您需要将有关取消的收据发送给保险公司。
转移贷款后是否需要取消借款人保险？
现在法国法律允许大家随时更换借款人保险，但新保险合同的保障水平必须至少与旧合同相同。
一旦提前还清了房贷，房产买方就可以自由地将房产出售。在这种情况下，房产的买卖程序与一般情况下并无不同，买卖双方需要签署买卖合同，并按照法国的房产交易程序完成过户手续。
- 提前还款罚款通常包括以下两部分：
法国Viager购房全解读
除了传统的全款购买和按揭贷款，法国还有一种独特的购房方式，叫做“Viager”，或者俗称“老人房”。在Viager交易中，房屋被卖给买方，买方在支付一定的初始金额之后还需要每月向卖方支付一定数额的月付款，直到卖方去世为止。
了解Viager购房方式
在Viager购房交易中，买方向卖方（通常是老年人）支付一笔初始金额，这笔金额通常是房产市值的一部分，称为“买房首付”（bouquet）。一旦签署了合同，买房支付了“bouquet”，购房者就成为房产的所有者
然后，买方每月支付给卖方一定金额，称为“月付款”（rente），直到卖方去世，viager终止，买家才能完全拥有房产，并按照自己的意愿享用房产。
Viager交易基于随机原则。无论是卖方还是买方在签署销售合同时都不知道房产将以何种价格被收购，因为这取决于卖方的去世日期。如果在签署销售合同后的20天内卖方去世，该交易可能会被取消。
不同类型的Viager房产
在Viager交易中有两种类型：
- Viager occupé：卖方将其房产转让给买方，但保留其使用和居住权。因此，他可以继续居住在房产中直到去世。
- Viager libre：卖方将其房产转让给买方，买方可以在签署销售合同时就可以开始使用，无需等待卖方去世。
- Viager à terme：Viager à terme通常被称为“按期出售”。这种类型的Viager也涉及在签署时支付一笔现金和月付款。然而，与Viager libre和Viager occupé不同，付款的持续时间是预先确定的（在大多数情况下为10到15年）。
谁支付Viager房产的维修费，物业费？
Viager occupé：
通常情况下，房屋维护和修理费用的分配在销售合同中确定。
如果合同没有具体说明，以下费用由卖方支付：
- 房屋的日常修理和维护费用
- 水电费用
- 地产税（Taxe foncière）
- 垃圾清理税（Taxe d’enlèvement des ordures ménagères）
大修费用由买方承担。
Viager libre：
水电费（能源账单、税费等）、日常维护和所有维修费用均由买方支付。
Viager买房的优势和风险
对于买方来说，Viager购房方式具有一些显著的优势。首先，买方可以以较低的初始成本购买房产，而不必一次性支付全部房价，其运作方式类似于贷款，但买方欠款的对象是卖方而不是银行，因此不会产生额外利息和手续费。
然而，Viager购房方式也存在一定的风险。首先，买方必须考虑卖方的预期寿命，如果卖方超过预期的寿命，买方可能会支付比房产实际价值更高的总金额。其次，买方需要承担维护房产的责任，即使卖方仍然居住在房产中。此外，如果买方无法支付年金，他们可能会失去已支付的买房金和对房产的所有权。
Viager购房的注意事项
Viager对买家的年龄是否有要求？
投资购买Viager没有年龄限制。考虑到Viager是一项长期投资，我们建议您在收入稳定或者获得一笔资金（例如，遗产等）后，尽早（大约35到40岁）购买。
Viager与买家死亡有关的条件:
Viager交易中卖方的去世必须是不可预见的，在签署公证人的销售合同时是不能知道买家可能患有的任何疾病。如果出现可疑情况，卖家继承人可以要求进行调查。
此外，如果在签署销售合同后的20天内债权人去世，法律认为这是可以预见的，因此viager交易将无效，卖家的继承人可以向法院要求取消交易以收回房产。
法国投资买房：是否应该在出售房产后再购置新房？
在法国，投资买房通常是一个具有挑战性的决定。对于那些已经拥有房产，但考虑购置新房的人来说，一个最关键的问题是：是先出售现有房产再考虑新房呢？这个问题听起来简单，但实际上涉及到许多复杂的因素，包括市场情况、个人财务状况、贷款条件以及房屋交易中的各种变数。在本文中，我们将探讨在法国进行房产投资时，延迟购置新房的利弊，以及与贷款相关的考量。
情况一：您先出售旧房再购置新房
通常情况下，最好的选择是先出售您已经拥有的房产，然后再购置新的住房。这样做会让您更加放心和轻松。即使您无法快速找到买家，您也不必同时支付两处房产的费用和税费。但这边要提醒大家的是，在最近法国房地产市场不太景气的情况下，您很可能无法立即找到买家购买您的房子，而且通常在法国签署公证书，和银行谈判贷款，完成整个购房过程需要至少3到4个月的时间。如果你等着卖掉你的房子，很可能你梦想中的房子就会被别人先抢占先机了。
财务预算的保障
通过先出售旧房，您会准确了解可用的预算。由于您有相当大的首付，银行会更有信心并更容易地向您提供更好的贷款利率。
无需申请过渡贷款
有时人们在购置新房之前购买新房，而旧房的贷款尚未偿清。在这种情况下，他们需要为新房找到资金，通常会选择申请购买再销售贷款（或过渡贷款）。
情况二：您先购置新房再出售旧房
您可以开始搜索并购买心仪的新房，即使您的旧房尚未出售。这种方法可以让您更加从容地选择和购买理想的房产，而不必受到时间紧迫的压力。
避免临时租赁
购置新房后，您可以避免暂时租赁住所的费用和麻烦，因为您可以立即搬进您新购的房子。这样可以节省您在过渡期间的时间和精力，同时避免了两次搬家带来的不便。
财务考量和贷款
购置新房后，您可能需要一段时间内同时支付两处房产的开销，比如物业管理费用（charges de copropriété），房产税（taxe foncière），水电费等。这可能对您的财务状况造成一定的压力，特别是如果您没有足够的储蓄来支撑这段时间的支出。在这种情况下，您可能需要考虑向银行申请过渡性贷款，以帮助您度过这段时间。
市场不确定性
出售旧房的时间可能会比您预期的长，特别是在市场不活跃或竞争激烈的情况下。这可能会延迟您从旧房销售中获得的资金，并增加您在过渡期间的财务压力。因此，在购买新房之前，建议您评估当前房地产市场的情况，并制定相应的应对策略。
合理评估房价
购置新房后，您可能更容易被迫接受低于预期的价格出售旧房，因为您已经承担了双重开销。因此，在购买新房之前，确保您对旧房的市场价值有一个合理的估计，以避免在出售旧房时面临不必要的压力和损失。
为了避免投资风险，这边是我们的一些小建议：
考虑市场因素
首先要考虑的是法国房地产市场的情况。在一些城市和地区，房价可能会持续上涨，而在其他地方可能会趋于稳定或下降。因此，决定是否等到出售房产后再购置新房，取决于您对市场未来走势的预测。
财务考量和贷款
财务方面，贷款是购置房产时常见的选择。如果您计划通过贷款购置新房，那么在出售房产之前购置新房可能不太现实，因为您需要等待出售房产并解决相关流程，签署购房意向书 (compromis de vente)，以及获得新的贷款批准。
考虑个人需求和情况
最后，您的个人需求和情况也是影响决策的重要因素。如果您有紧迫的居住需求，可能需要尽快购置新房。然而，如果您对时间没有太大的压力，可以考虑等待更好的市场时机或更好的财务条件。
什么是法国的过渡贷款 (prêt relais)
法国的过渡贷款是一种房地产交易中常见的贷款形式。它适用于那些在购买新房之前已经选择了一处房产，但还未出售自己目前的房产的人。这种贷款可以帮助他们在等待旧房产出售的过程中购买新房。 过渡贷款通常是短期的，期限最长不超过两年。
它的特点是，它允许购房者在等待旧房产出售的过程中使用贷款资金来购买新房。这种贷款的金额通常相当于旧房产估价的50%到70%。
然而，过渡贷款有一些缺点，其中最主要的是它通常有较高的利率，并且需要支付利息。因此，借款人需要在两年内尽快出售旧房产以还清贷款。如果在贷款期限结束时无法出售旧房产，借款人可能需要寻求其他资金来源来偿还贷款。
不同类型的过渡性贷款
1）干过渡性贷款（Le prêt relais sec）：
当您购买的新房的价值与您出售的房产相同或更低时，这种贷款称为干过渡性贷款。它实际上是一种现金垫款，用于购买新房屋，直到您找到买家购买您的旧房产为止。选择这种贷款意味着您在待售房产上的没有未偿还的贷款，而且出售房产的价格足以支付购买新房产的费用
2）组合过渡性贷款（Le prêt relais associé）：
如果新房产的价格较高，并且您的旧房还有未偿还的贷款，银行很可能就会给你提供组合过渡性贷款。这种贷款结合了过渡性贷款和传统贷款。这种选择是最常见的，因为人们通常希望在偿还现有房屋抵押贷款之前购买较大的新房产。只要旧房未出售，您需要支付第一笔房贷月供和新过渡贷款的利息。
3）综合过渡贷款（Le prêt relais intégré）：
这是另一种选择，您可以获得一笔长期贷款，其中包括用于填补两处房产之间差距的过渡贷款。这种贷款需要立即偿还本金，但没有规定出售用于购买下一处房产的房产的期限。
法国购房签订购房意向书 (compromis de vente)的注意事项
在法国，签署购房意向书（compromis de vente）是买房首要步骤之一。购房意向书承载着双方对房产交易的共同意向，也是未来交易的法律基础。了解购房意向书的内容和签署流程对于买卖双方都至关重要。以下是关于法国购房意向书的一些重要信息。
1. 什么是购房意向书
购房意向书（compromis de vente）是法国房地产交易中的一种重要文件，它是买卖双方达成初步协议的书面记录，是一种具有法律约束力的合同。如果您使用公证人（notaire）的服务，将会是公证人起草预售合同。
初步合同 （Un avant-contrat）：
预售协议（或称 “Promesse synallagmatique de vente”）是买家和卖家双方达成销售协议的第一份文件。它被称为 “预备合同”，因为它是签署最终契约（l’acte authentique）的准备文件。卖方声明愿意将其房产出售给买方，买方则声明愿意按照合同规定的条件购买房产。初步销售协议不仅仅是一个简单的原则性协议，更是一份真正的合同。
承诺 （Un engagement）：
“当双方就房产，价格，销售条件达成一致时，临时买卖合同即被视为买卖合同（《法国民法典》第 1589 条）。
因此，除非买方在法定期限内撤回，并满足撤回条件，否则双方已明确承诺。
如果一方在先决条件满足后未能签署最终买卖契约，另一方有权向法院申请强制执行买卖或支付损害赔偿金。
2. 在法国房产交易您可以选择签署哪种类型的销售承诺？
在法国进行房地产交易，有两种不同的销售承诺可以选择：
单方销售承诺 （Promesse unilatérale de vente）
购房意向书（Compromis de vente，也称 promesse synallagmatique）
Compromis de vente 购房意向书：
当您确定要购买或出售住房时，可以签署购房意向书。这份文件将您和另一方在交易中进行了最终的确认。但是，如果文件中包含一项条款，在特定条件下允许任何一方或双方撤销交易，那就不属于Compromis de vente了。
Compromis de vente 购房意向书可以有两种形式：- 私下签署的文件（Acte sous signature privéet）： 这是由您或您的房地产经纪人等代表您直接起草和签署的文件，无需公证人的介入。
- 正式公证的文件（Acte authentique）： 这是由合格的公证人根据法律规定的程序起草的文件，通常在卖方为个人且购房意向书有效期超过18个月时会采用这种方式。
Promesse unilatérale de vente 单方销售承诺：
如果您作为买方还不确定是否要完成购房，您可以考虑签署单方购房选择权书。这份合同允许您在特定时间内自由选择是否要购买房产。通过这种方式，您可以保留对房产的权利，而卖方则保证不将房产卖给其他买家。
单方购房选择权书有两种形式：- 私人合同： 这是由个人起草并签署的合同，无需公证人在场，可以直接由您签署，或在房产中介的帮助下签署。
- 私人签署的单方购房选择权书： 这是由私人起草并签署的文件，在签署后必须在卖方或买方的登记处进行登记，通常需要在签署后的10天内进行登记。登记的目的是为了确认购房选择权书的有效性。
您可以直接向登记处提交购房选择权书，也可以通过邮寄或挂号方式寄送。
3. 是谁起草初步销售协议？买家还是卖家的公证人
很多时候，买方和卖方都有自己合作的公证人，双方都希望与自己信任的公证人签署销售协议，以便得到最合适的建议。这称为“双分钟签名” （signature en double minute），这意味着买方和卖方的两名公证人将一起起草合同并完成销售协议的签署手续。通常来说，是买方的公证人负责写合同，而卖方的公证人则负责处理与销售相关的其他工作。这种方式不会使公证费翻倍。在支付登记费用后，两名公证员将共同分担公证费。
如果只选择一家公证处，通常由买方公证处支付公证费。
4. 购房意向书（compromis de vente）文件内容：
关于买家和卖家的个人信息：
销售承诺书必须包括您和卖方的联系方式。
关于房产的信息：
- 房产地址
- 房产来源（前次买卖行为的日期、前一位所有者的姓名、公证行为等）
- 房产详细描述：大小、建筑类型，和附件如车库，地下室等
- 是否存在抵押：抵押是指以房产作为担保给欠款人的权利，或者是否存在负担：这是指针对一处房产的限制，可能会影响另一处房产的权益（例如，通行权）
- Copropriété信息：如果房产位于共同所有的建筑内（copropriété），销售承诺书还必须包括特定的共同所有权信息。
关于交易的信息：
- 房地产中介的佣金金额（如果有专业人士介入）和具体向谁支付中介费
- 销售价格
- 付款方式（是否需要房贷）
- 销售承诺书的有效期限和最终签署日期
- 交易定价的数额（dépôt de garantie – indemnité d’immobilisation）
- 有关取消交易权利行使条件的信息
- 违约取消交易的罚款（一般在房产价格的10%左右）
- 房产可供交付的日期
销售暂停条件（clauses suspensives）：
销售承诺书中可以包含暂停条件（clauses suspensives）。因此，交易可能会在某些条件下进行。例如，可能需要获得城市规划证书或建筑许可证，获得房贷或者卖方在交易前需要进行的维修工作。
房产检测文件（ dossier de diagnostic technique – DDT）：
房产检测文件（diagnostics immobiliers）：
- Diagnostic de performance énergétique (DPE)
- Constat de risque d’exposition au plomb (Crep)
- État mentionnant la présence ou l’absence d’amiante
- État de l’installation intérieure de l’électricité si l’installation a plus de 15 ans
- État de l’installation intérieure du gaz si l’installation a plus de 15 ans
- État de l’installation d’assainissement non collectif
- État relatif à la présence de termites
- État des risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon…)
- Diagnostic Bruit
- Carnet d’information du logement (CIL)
违约责任：
- 规定在合同中的违约责任以及违约方应承担的后果。
解除合同条款：
- 解除合同的条件和程序
- 违约解除合同时可能产生的费用。
5. 什么是购房意向书中的暂停条件 （Condition suspensive compromis de vente）？
在法国的房地产交易中，购房意向书（compromis de vente）可能会包含一些暂停条件，这些条件称为”condition suspensive”。这些条件是指在特定条件发生或满足之前，购房交易不会正式生效或完成。
例如，常见的暂停条件可能包括：
- 获得房屋贷款：买方在购房意向书签署后需要获得房屋贷款的批准。如果买方未能获得贷款，交易将不会进行，买家也不需要支付违约金，之前支付的定金也会全额退还。
- 房屋检查结果：买方有权在签署购房意向书后对房屋进行检查。如果检查发现严重的结构或其他问题，买方可以选择取消交易。
- 城市规划许可证：如果房产需要进行改建或扩建，购房意向书可能会根据获得城市规划许可证作为暂停条件。
这些暂停条件的存在是为了保护买方的权益，确保在交易进行之前，买方有足够的时间和机会来评估房产，并在必要时取消交易。
6. 公证人需要多久时间来准备购房意向书
在法国公证人通常需要2到5周的时间来准备销售承诺书（Compromis de vente）。需要收集的文件越多，准备销售承诺书所需的时间也会相应增加。这些文件通常在房产交易初期是不会提供给房地产经纪人或公证人。因此，公证人可能需要几周的时间来收集所有必要的文件，检查并草拟销售承诺书（Compromis de vente）。
如果买方和卖方选择同一个公证人，那么准备销售承诺书的过程会相对快一些，省去了来来回回传阅文件的时间。
但如果买方和卖方各自选择了不同的公证人，准备销售承诺书的过程可能会慢一些。因为双方公证人需要分别审查文件和合同，如果出现异议，则需要进行沟通和协商以进行修改，整个过程自然就会更长一些。
7. Compromis de vente的签署过程
房地产经纪人（或公证员）召集买卖双方进行购房意向书的阅读和签署。购房意向书会按照双方的人数制作同等份数的原件。
通常签署过程需要买家和卖家以及双方的公证人同时参与，一起查阅和签署销售承诺书。但现在，很多情况下也可以通过在线视频电话完成签署过程。如果你因故不能亲自到场也不能线上参与，你也可以委托你的公证人代表你签署销售承诺书。
8. 法国买房押金（indemnité d'immobilisation）一般是多少？
在签署购房意向书时，买方通常需要支付一定比例的定金（dépôt de garantie – indemnité d’immobilisation）作为确认交易的诚意金。这笔定金通常在房屋过户时会计入最终的房款中。
为了确保买方的承诺，买家通常需要在签署预售合同之后的一周内支付一笔定金（约为房价的5至10％），在签署最终契约时将会抵扣房价。如果买方在法定条件下撤销或者某个条件暂停未能在规定时间内实现，这笔定金将会被退还给买方。
这笔定金通常是直接支付给买家公证员，由公证员暂止保管。
*如果你认为支付10%的定金过高，你可以与你的公证人交流，让他与卖家协商将定金降至5%。但通常情况下，5%的定金是无法避免的，也是最低限度的要求。
9. 法律审查期
购房意向书中通常包括一个法律审查期，买方可以在此期限内进行法律审查。在这段时间里，买方可以委托律师对房产进行调查，确保其没有任何法律上的问题。
10. 后续步骤
一旦购房意向书签署完毕，买卖双方将进入交易的后续步骤，包括房屋调查、贷款申请（如果需要）、最终付款以及房产过户等。
购房意向书是购房交易中至关重要的一步，它为双方提供了一个稳固的法律基础，并明确了交易的各项条件。因此，在签署购房意向书之前，双方都应该仔细审阅文件内容，并在必要时寻求专业的法律建议。
法国买房贷款：Courtier的作用和费用
什么是Courtier？
在法国，Courtier是一种专业的房地产经纪人，他们代表购房者与银行或金融机构协商贷款。他们拥有丰富的贷款知识和经验，熟悉法国的贷款市场和相关程序。
贷款经纪人Courtier的工作是什么？
1. 分析客户贷款申请文件：
房地产经纪人因其处理大量房地产融资文件而拥有专业知识。一旦收到您的所有文件，他们将对您的整体情况进行精确分析，并向银行提供完整的文件。
2. 向多家银行申请贷款：
Courtier会帮助购房者填写贷款申请表格，并将其提交给适当的金融机构。
3. 与银行协商利率和贷款条件：
一旦您的贷款申请文件建立，您需要和贷款中介签写贷款申请授权书（mandat de recherche de financement）正式授权您的房地产经纪人代表您与银行进行谈判。房地产经纪人与银行有密切的合作关系，直接与银行的总部和房地产贷款部门进行交涉。他们会与银行或金融机构协商贷款利率和条件，力求为客户争取最优惠的贷款条件， 例如分期付款的灵活性或提前还款费用的豁免。
4. 处理贷款相关文件和手续：
Courtier负责处理所有贷款相关的文件和手续，确保一切程序顺利进行。
5. 向客户提供贷款和利率选择的建议：
他们会向客户提供关于贷款选择、利率趋势以及还款计划等方面的专业建议。
6. 指导客户的整个购房贷款项目：
房地产经纪人与各方合作，如房地产中介，银行，公证人（Notaire）以确保您的项目顺利进行。他们的工作不仅限于建立您的贷款文件并提交给银行。
贷款申请授权书是什么？（mandat de recherche de financement）
法国贷款申请授权书（mandat de recherche de financement）是一份文件，授权贷款经纪人代表您与金融机构进行贷款申请。签署此授权书后，您委托贷款经纪人在您的名义下与银行和其他金融机构协商和寻找最佳的贷款条件，处理您的财务资料、代表您谈判贷款利率和条款等。通常情况下，这份授权书也规定了房地产经纪人的责任和义务，以及授权的有效期限。签署此授权书是购房过程中常见的一步，有助于确保您获得最优惠的贷款条件。
在法国一般来说有两种类型的贷款申请授权书：
独家代理贷款申请合同（Le mandat exclusif）：
这种委托也被称为独家代理合同（Le mandat exclusif），它将寻求贷款融资的权利保留给一个经纪人。在这份协议有效期内，个人承诺不会向其他中介寻求帮助。
在选择独家代理合同的情况下，您的经纪人知道，他是唯一一个为您工作的人，如果他工作得当，就能保证获得佣金。因此，他会竭尽所能，争取最优惠的利率和贷款条件。
简单贷款申请授权（Le mandat simple）：
简单授权书（Le mandat simple）并不限制您同时与多位贷款中介人合作，所以您可以选择多个不同的经纪人帮您进行贷款搜索任务，让他们相互竞争。但这样做可能会出现问题，因为他们可能会互相阻挠。一旦银行同意审查了某位客户的贷款申请，他们就会拒绝处理其他经纪人或是客户自己提交的同样贷款申请。因此，这样的做法可能适得其反！
但是，如果您已经和某个经纪人签订了合同，但对其不满意，您也可以终止合同，寻找其他专业人士帮助您！
法国贷款中介courtier的费用
Courtier贷款中介有权自主设定他们的费用。Courtier的费用通常是最终获取贷款金额的一定比例，或者是一笔固定的费用。具体费用取决于Courtier的声誉、经验和所提供的服务内容。需要注意的是，您只在银行批准发放贷款后才需要支付房地产经纪人的贷款中介费用。
一般来说，这些Courtier的费用通常占贷款总额的1%。比如，如果一个购房者希望向银行借款20万欧元，那么贷款中介人会向购房者收取约为2000欧元的服务费用。需要注意的是：这些费用的数额在Courtier帮助购房者开始寻找贷款前就已确定，并且在委托合同中明确确定。
有些贷款中介Courtier可能会根据贷款金额来确定他们的固定报酬金额，按照一定的区间计算。例如：在某个贷款金额范围内收取1500欧元，而超过该金额后则收取2000欧元……
这边是法国最有名的几个贷款中介公司的价格：
贷款中介公司 贷款中介费 Cafpi 贷款额的 1%，无上限，有谈判余地 Meilleurtaux 一次性付款（平均 2 000 欧元） Empruntis 统一中介费用不得超过贷款数额的 1% Courtiers indépendants 一般为贷款金额的 1%，有上限 贷款经纪人需要多久时间才能找到适合的贷款银行？
一旦您提交了贷款申请文件，银行通常会在72小时至15天内回复，给出贷款可行性评估。收到各种贷款方案后，您的房地产经纪人将为您争取最优惠的贷款条件，包括利率和保险，以找到最适合您的方案。以小编的个人贷款经验来说，在提交给Courtier所有贷款申请所需文件的一到两周之内Courtier就会收到大部分银行给出的贷款提案。大家就可以从中选择最合适的银行。
选择银行后，大约需要十天的时间安排与银行家面对面的会议。在和银行会议期间，贷款申请人会被银行要求开户，填写保险问卷，和其他相关贷款申请的文件。然后就是一到两周等待银行正式批准贷款申请。
在法国买房贷款是否有必要请Courtier？
雇佣Courtier是否必要取决于购房者的个人情况和偏好。以下是一些考虑因素：
- 贷款经验：如果购房者对法国的贷款市场和程序不太了解，Courtier可以为他们提供宝贵的帮助。
- 省时省力：使用Courtier可以节省购房者大量的时间和精力，因为他们会处理所有的贷款细节。
- 专业建议：Courtier可以为购房者提供关于贷款选择和条件的专业建议。
找Courtier贷款的好处和坏处
Courtier的好处：
- 专业知识：Courtier具有丰富的贷款知识和经验，可以为购房者提供准确的贷款信息和建议。
- 省时省力：购房者可以将繁琐的贷款手续交给Courtier处理，从而节省时间和精力。
Courtier的不便之处：
- 额外成本：雇佣Courtier会产生额外的费用，增加购房成本。
- 可能出现利益冲突：某些Courtier可能与特定的金融机构合作，这可能导致利益冲突。
- 错失潜在优秀贷款提案：法国有好几家大银行不与贷款经纪人合作，比如法国兴业银行（Société Générale），法国农业信贷银行（Crédit Agricole）和北方信贷银行（Crédit du Nord）。如果想要了解这几家银行的贷款条件，并向他们申请贷款，就必须自己亲自与银行联系。
在与Courtier贷款中介合作的同时，我们是否可以自己与银行联系并提交贷款申请呢？
在与贷款经纪人签署了贷款申请授权书（mandat de recherche de financement）后，大家通常会被建议在Courtier拿到所有银行的贷款提案之前，尽量避免自己同时与别家银行联系申请贷款，除非是那几家明确不和courtier合作的银行。因为这样会很可能会导致您的贷款申请被自己和Courtier同时重复提交，影响信誉和贷款申请。
如果您想直接与您已经是客户的银行联系，最好在贷款经纪人开始工作之前告知他们，避免贷款申请被重复提交。
可以和多个贷款经纪人同时合作吗？
在您与贷款经纪人签署了筹资授权书（mandat de recherche de financement）后，一般Courtier都会提醒您在接下来的两到三周内尽量避免同时与其他房地产经纪人和银行联系申请贷款。尽管法律没有禁止购房者同时与多个房地产经纪人合作申请贷款，但这并不是一个好主意，因为这样会导致您的贷款申请被重复提交。
在法国，同一家银行通常只会处理同一个人，同一名字的一个贷款申请，重复提交贷款申请这可能会损害您的信用，影响您获得法国买房贷款的机会。此外，我们也能理解，贷款经纪人不喜欢过多的同行竞争。因此，如果您希望他们积极参与并为您提供最佳服务，最好不要和多个courtier同时合作，打击他们的工作积极性。
如何选择：贷款经纪人或直接联系银行贷款？他们的区别是什么
选择使用贷款中介还是直接与银行联系申请贷款，主要取决于您的个人情况。如果您没有时间自己去银行挨个递交贷款申请，那么找一位贷款中介可以为您省下不少时间和精力。因为贷款经纪人通常和多家银行有合作关系，所以一旦您的申请材料准备好，他们可以同时提交给多家银行，然后您只需要挑选最好的贷款条件。
但如果您是自己银行的老客户有着多年的合作关系，直接与您的银行，和您熟悉的银行经理联系可能更合适。因为银行通常会更愿意为老客户提供更优惠的贷款利率和条件。
另外，如果您的财务状况良好，有充裕的购房首付，拥有稳定的CDI长期就业合同和丰厚的收入，直接与多家银行联系寻找贷款也并不复杂。此外，法国有几家银行不与贷款经纪人合作，比如法国兴业银行（Société Générale），法国农业信贷银行（Crédit Agricole）和北方信贷银行（Crédit du Nord）。如果想要了解这几家银行的贷款条件，并向他们申请贷款，就必须自己亲自与银行联系。
这样做不仅可以节省一笔不小的贷款中介费用，还可能获得更优惠的贷款条件。
和Courtier合作注意事项
- 选择合适的Courtier：购房者应该选择一位信誉良好、经验丰富的courtier，最好通过口碑或推荐来选择。
- 了解费用和服务：购房者在雇佣courtier之前，应该清楚了解他们的费用结构和提供的服务内容。
- 审查贷款条款：购房者在签署贷款文件之前，务必审查贷款条款和条件，确保符合自己的利益。
法国购房首付款及相关事项详解
对于计划在法国购置房产的人来说。随着法国房地产市场的变革和银行贷款条件的收紧，购房者需要更多地考虑如何筹集足够的首付款以及如何满足银行的要求。在本文中，我们将深入探讨法国购房所需的首付款金额、影响首付款的因素以及一些筹集首付款的方法。
1. 法国购房需要准备多少的首付？
在法国申请贷款购买房产时银行通常要求购房者提供一定比例的首付款作为贷款的一部分。这样做有几个原因：首先，首付款有助于降低银行的风险，因为购房者支付了一部分房款，减少了银行贷款的金额；其次，首付款表明购房者有能力承担房贷并有稳定的经济来源；另外，首付款也可以用来支付购房过程中的其他费用，如律师费、公证费、房产中介费以及税费等。
2024年，法国的房地产市场继续变革，根据最新的法国银行数据显示，融资条件在收紧，房地产贷款数量减少。银行要求购房者提供更多的首付款，同时利率也在不断上升。
自2023年以来，法国银行要求购房者支付至少房价的30%作为首付款。根据Magnolia.fr的一项研究，2024年购房所需的平均个人首付款甚至达到了创纪录的36％以上。
2. 哪些因素会影响在法国购房所需的首付款？
首付款金额可能会受到多种因素的影响，例如：
- 房屋位置：位于大城市的房屋通常比位于农村地区的房屋更昂贵。因此，所需的个人首付款会更高。
- 房屋性质：购买旧公寓通常需要比购买新公寓更高的个人首付款。因为购买二手房所需的公证费用更高。
- 借款人的财务状况：银行会考虑借款人的财务状况来确定所需的个人首付款金额。如果借款人的收入稳定且财务状况良好，他可能会获得一个较低的个人首付款额度。
3. 如何积累购房首付款？
有几种方法可以筹集购房的个人首付款。以下是一些途径：
1）购房首付储蓄：
储蓄是最直接的购房首付筹集方式。在法国，如果您打算购买房产，可以考虑开设一个住房储蓄账户（PEL – Plan épargne logement）是一种受规定的储蓄产品。这种储蓄账户可以帮助您在未来以优惠的利率向银行获得购房贷款，以资助房地产项目，用于购买、建造房屋，或进行房屋内的维修工程。
PEL的存款上限：
要注意的是PEL的存款上限为61,200欧元。只有将利息资本化，才能超过这一上限。
PEL账户的储蓄数额和评率的要求：
PEL最初存款最低为225欧元，后续存款必须达到每年至少540欧元。存款可以是每月、每季度或每半年。还可以进行额外的自由存款。
PEL账户的存款期限、提前支取规定要求：
住房储蓄计划（PEL）的最短期限为四年。任何提前支取都会导致储蓄账户关闭。超过10年后，您将无法再向您的住房储蓄账户（PEL）存款，但您的PEL账户在接下来的五年内仍会产生利息。
2）出售现有房产买新房：以房养房
如果您已经拥有一处房产，您可以出售它来为购房提供资金。简化房屋买卖有以下4种方法：时间间隔、暂停条款、过渡贷款和购买再销售贷款。
合理利用购买新房和出售旧房的时间间隔：
利用签约和最终买卖文件之间的时间间隔。这段时间通常为2到4个月，您可以在此期间出售您的房屋，然后再购买新房。甚至可以在同一天完成这两笔交易！
在购房协议中添加暂停条款
在您未来房屋的买卖协议中添加暂停条款（clause suspensive）。这意味着如果您当前的房产未出售，您不会购买新房。当然这时需要和卖方协商，很多时候如果卖家着急出售，他并不一定接受这个条款。
申请过渡贷款
过渡贷款（prêt relais ）一种短期贷款，可帮助您出售旧房之前，提供一笔资金，以便购买新房。初次购房者不适用于桥贷。
在法国有几种不同类型的桥贷可供选择，具体取决于您的情况：
无抵押桥贷（prêt relais sec）：无抵押桥贷是银行提供的一种预付款。贷款金额覆盖了新房的价格，低于您出售的房产价值。这意味着您无需额外借贷。例如，当您从城市搬到乡下，或者当您的孩子长大后，您想要一个更小的房子。借款人只需在出售原房之前偿还利息，有时甚至可以在出售后一次性偿还本金和利息。
购房桥贷或附加桥贷（prêt relais acquisition ou prêt relais adossé）：相反，有时您搬家是为了扩大住所或者更靠近您在大城市的工作。新住房的成本可能高于原房产的价值。银行会提供一种独立的桥贷，用于结合您正在偿还的旧贷款和新贷款。请注意，出售房产后剩余的款项（至少30％）可用于提前部分偿还传统银行贷款，而无需支付罚款。您可以选择保留原来的贷款，或者申请新的贷款，但后者可能是更划算的选择。
桥贷再融资（prêt relais rachat）：桥贷再融资意味着通过银行重新贷款桥贷，以平稳您整个贷款月供。当您的桥贷每月还款额接近最大负债比率时，这种方式尤其有用。延长贷款期限可以降低月供，但这仍然是一种昂贵的解决方案。
过渡贷款的金额相当于拥有并出售的房产价值的一部分。当人们发现他们的第一处房子不够大以满足家庭需求，或者需要搬到新的城市时，他们会考虑出售这一房产。银行或者贷款经济人根据第一处房产的预期销售价格，可以确定他们需要借多少钱来购买新房。
桥贷的金额是如何确定的？
银行通常会将桥贷金额估算为房产价值的50%到80%，通常约为出售房产价值的70%左右，考虑到无法出售房产的风险，并接受巴黎房价下跌的可能性。如果您已经签署了房产出售合同，银行可能会给您更高的桥贷金额，因为无法完成交易的风险相对较低。相反，如果您的公寓已经在市场上挂了6个月，但没有任何看房或报价，银行可能会对贷款比较谨慎。
此外，银行还会从桥贷金额中扣除第一处房产上仍未偿还的房地产贷款。
例如，您以 80 万欧元的价格出售了巴黎的一套家庭公寓，但仍需偿还 40 万欧元。过渡性贷款的金额将按照 80 万欧元的 70% 计算，即 56 万欧元减去 40 万欧元，即 16 万欧元。
过渡贷款具有以下特点：
- 贷款期限非常短（通常不超过24个月）；
- 由于其性质，不存在提前还款费用；
- 桥贷有时类似于无息贷款，意味着您在最初几个月可能只需支付利息和贷款人保险费，而本金则在出售旧房后偿还。
使用购买再销售贷款
购买再销售贷款（prêt achat-revente）将购买和销售的融资合并为一笔新的贷款，利率通常低于过渡贷款。
- 如果您拥有一处房产，估值为40万欧元。
- 您还剩下10万欧元要偿还。
- 您有5万欧元的储蓄可以用作个人首付款。
- 您希望购买一处价值60万欧元的房产。
- 提前还款费用（IRA – indemnités de remboursement anticipé）金额为3000欧元（剩余本金的3%）。
银行将考虑您现有房产价值的70%，即40万欧元 x 70% = 28万欧元。
购买再销售贷款的金额将为：
60万 + 10万 + 3000 – 40万 – 5万 = 25万3000欧元。
银行可以向您提供25万3000欧元的购买再销售贷款。
请注意，此计算不包括与您的房产购买相关的其他费用，如公证费、贷款申请费和担保费等。这只是一个购买再销售贷款金额的估算。
3）亲友借款买房：
亲友借款：如何避免税务纠纷并确保权益
如果您的亲戚或朋友愿意帮助您在巴黎买房屋，提供借款。为了避免可能的纠纷，有几点建议您需要了解。
首先，这笔亲友借款也是一笔贷款，您需要每月向借款人偿还一定金额。需要注意的是，如果您没有按时偿还，这笔借款有可能被税务部门视为一种不正当的赠与。因此，确保按时支付是非常重要的。
在制定亲友借款的具体条款时，您可以与借款人商定利率。有时候，如果亲友同意，也可以有零利率的借款。
无论是零利率还是有利率的借款，都需要向税务部门进行申报。根据法律规定，超过1500欧元的借款必须书面声明，并需要签署借款协议或其他相关文件。这可以确保借贷双方的权益。
4）家人捐赠购房：
两种类型的赠与：手赠与和礼品。
- 家庭赠与（don familial）：家庭赠与通常是一笔钱的赠与，并且受到法律的限制。
- 礼品（présent d’usage）：礼品则是亲人给您的一份礼物，可以是物质上的或非物质上的，比如钱。
举个例子来说，如果您的祖父母给您2000欧元的支票作为礼物来祝贺您通过高考，那就是一份礼品。但是，如果他们给您5000欧元的支票来祝贺您通过高考，那就是一笔家庭赠与。
但是，无论是手赠与还是礼品，根据您的收入和财产状况，赠与的金额都应该是“合理”的。
向税务局申报收到的家庭赠予
如果赠与金额少于15000欧元，通常不需要向税务机关报告。但如果赠予金额超过15000欧元，您需要在收到赠与之后的一个月内向相关部门申报向税务局申报，填写一式两份的第 2735 号或2734号 cerfa 表格，并将其交给您所在地区的税务部门。但是请注意，家庭赠与不包括房地产。
家庭馈赠相关规定和限制
法国政府对家庭赠与进行了一些限制。
年龄限制：
- 赠与人在80岁以下
- 受赠人在18岁以上
家庭关系限制：什么样的亲属关系可以捐赠和接受赠予
只有您的父母、祖父母、兄弟姐妹，曾祖父母以及叔叔、姑姑等亲人可以给您免税的家庭赠与。
家庭馈赠的免税条件
所有家庭赠与都可以享受免税额，这个额度取决于赠与者和受赠者之间的关系。
- 100,000欧元，如果受赠人是子女、父亲或母亲
- 31,865欧元，如果受赠人是孙子或孙女
- 80,724欧元，如果受赠人是捐赠人的配偶或法定结婚伴侣
- 15,932欧元，如果受赠人是活着的兄弟姐妹
- 7,967欧元，如果受赠人是侄子或侄女，且捐赠人自己没有小孩
- 5,310欧元，如果受赠人是曾孙或曾孙女。
免税额会从赠与的金额中扣除，然后捐赠税会根据扣除免税额后的剩余金额来计算。免税额每 15 年重新计算一次，适用于同一受赠人和赠予人。
利用购房援助计划：
有几种购房援助计划，如零利率贷款（PTZ）。这些计划可以减少您需要支付的个人首付款金额。
零利率贷款（PTZ）是法国政府提供的一种房屋贷款计划，旨在帮助首次法国购房者购买他们的第一套住房。这种贷款计划提供的贷款是零利率的，也就是说，借款人只需偿还本金，不需要支付额外的利息。PTZ的金额和条件根据借款人的家庭状况、所购房屋的位置以及其他因素而有所不同。
零利率贷款（PTZ）条件：
- 首次购房
- 购买主要住宅：PTZ 对第二住宅（résidence secondaire）或商业用房（local commercial）无效，且 6 年内不得出租，某些情况除外。
- 购买新房产
- 购买带工程的现有房产：旧房必须位于 B2 区和 C 区，并且需要进行至少占项目融资成本 25% 的翻新工程，将房屋的年能耗限制在 331 kWh/m² 以下。
- 遵守收入上限和房产最高价格。
法国买房公证人费用解析
在法国购房过程中，公证人扮演着至关重要的角色，买家和买家都需要有自己的公证人，负责确保交易的合法性和安全性。购房者往往会面临一系列费用，其中公证人费用是不可避免的一部分。本文将对法国买房公证人费用进行解析，帮助购房者更好地了解这一方面的支出。
1. 公证人在法国购房中的作用
公证人是由法国政府委任的独立法律专业人士，负责处理房地产交易的法律手续。他们既要确保交易的合法性，也代表政府收取相关税费。
在法国，公证人（Notaire）是一位由政府委任的法律专业人士，既独立于买卖双方，又是交易的主持者。公证人的职责包括制作、验证并签署房地产交易文件，确保合同的法律有效性，并代表政府收取相关税费。
2. 法国房产交易买家和卖家必须要两个不同的公证人吗？
在法国，购房者和卖家可以根据具体情况和需求选择是否共同使用同一位公证人或选择各自的公证人。
很多情况下，中介会给买家和卖家推荐同一位公证人。有小伙伴会担心同一个公证人操作，可能会出现偏袒一方，不公平的情况。但请大家放心，公证人是由法国政府委任的独立法律专业人士，在交易双方之间是绝对中立的，他们的职责就是确保交易符合法律法规，并为交易双方提供必要的法律支持，不会存在偏袒某一方的问题。而且同一位公证人负责买家卖家双方的好处就是合同起草审阅效率更高，更快。
尽管买家和卖家可以选择同一位公证人，但双方也可以选择各自的律师或公证人，以确保各自的权益得到更好的保障。这种情况下，两名公证人将分担检查和起草销售契约的任务，分工有具体规定。然后每方代表会审查文件，如果有问题需要澄清，可以建议对销售契约进行修改。
3. 公证人费用由谁负担：买家还是卖家？
在法国的房地产交易中，公证人费用通常由买家负担，约占房产价格的 7% – 8%。购房者需要在购房过程中准备足够的预算，以支付这些费用。卖家一般不负担公证人费用，但需要支付其他一些与房产交易相关的费用。在具体交易中，买卖双方可以协商特定的责任分担方式，但一般来说，公证人费用是由购房者承担的主要费用之一。
4. 公证人费用的构成
在法国购房过程中，公证人费用主要由以下几部分构成：
1）土地登记税（Taxe de publicité foncière）：
土地登记税根据具体交易情况（评估和征收费用）计算，缴纳给国家或地方当局，通常占到公证费的较大比例。税额因省而异，因所购房产的房龄而异：
- 购买旧房适用标准税率
- 购买新房产或未来竣工的房产，适用减免税率
土地登记税（TPF）详情：
标准税率
(Taux norma)减免税率
(Taux réduit)城市 1.20% 区域 3.80% 或，根据区域决议 最低 1.20%
最高 4.50%0.70% 基础和收款费用 2.37% 2.14% 最高土地登记税率 5.81% 0.71% 2）交易手续费（Frais et débours）
费用和代付款项大家可以理解为交易管理费。它们涉及公证人为准备房产购买文件而必须支付的费用，包括咨询土地登记处所需的费用、土地登记服务费、城市规划文件费等。
3）公证人劳务费（ rémunération du notaire – les émoluments)
公证人会向购房者收取额外的劳务费用，用于覆盖他们在整个交易过程中提供的法律建议和服务。该费用由国家监管，确保了费用的透明度和可预测性。
公证人劳务费用计算：
分段 税率 0 至 6 500 欧元 3.870% 6 500 欧元至 17 000 欧元 1.596% 17 000 欧元至 60 000 欧元 1.064% 超过 60 000 欧元 0.799% 5. 法国房产交易：公证人费用究竟是多少？
在涉及旧房交易的情况下，法国的公证人费用通常约占房产价格的 7% – 8%。购买一套售价 20 万欧元的二手房，买方需要支付 1.4 万欧元至 1.6 万欧元的公证人费用。
在涉及新房交易的情况下，法国的公证人费用通常约占房产价格的 2% – 3%。购买一套售价 20 万欧元的新房，买方需要支付 4000欧元至 6000欧元的公证人费用。
6. 如何降低公证人费用
虽然公证人费用在法国购房过程中是不可避免的开支，但购房者可以采取一些措施来降低这一费用：
- 选择新房房： 新房的公证人费用通常比二手房交易少很多，很多时候开发商甚至会承担这笔公证人费用。
- 了解税收减免政策： 法国政府为一些购房情况提供税收减免政策，购房者可以了解这些政策，以降低相关费用。
总的来说，购房者在法国购房过程中需要理解公证人费用的构成和计算方式，并在选择房产和公证人时谨慎决策，以确保费用的合理性和合法性。
巴黎房价最贵的街道在哪里
在过去的十年中，巴黎的整体房地产价值增长了22%。尽管2023年巴黎的房价有所下降，但每平方米的房价仍然维持在10,082欧元左右，位列全球前十。根据不同房产的位置和特点，具体的巴黎平均房价范围从每平方米6,710欧元到16,441欧元不等。接下来，为大家介绍巴黎最昂贵，最值得投资的街道。
巴黎投资：五条最昂贵的住宅街道在哪里？
- Quai des Orfèvres, 75001: €23,002 m²
- Rue de Furstemberg, 75006: €22,582 m²
- Rue Guynemer, 75006: €22,483 m²
- Place Saint-Sulpice, 75006: €21,982 m²
- Avenue Montaigne, 75008: €21,786 m²
《大富翁》的粉丝可能会失望了，位于旺多姆广场和巴黎歌剧院之间大名鼎鼎和平街（Rue de la Paix）以及巴黎第八区享有盛誉的Avenue des Champs Élysées（香榭丽舍大街）并不再是巴黎最贵的街道了。取而代之的是位于塞纳河畔的西岱岛（Île de la Cité）上的Quai des Orfèvres夺得了巴黎最高房产价位，每平方米惊人地达到了23,002欧元。榜单上排名第二的是Rue de Furstemberg（福斯坦堡广场），曾出现于美国作家伊迪丝·华顿（Edith Wharton）小说《纯真年代》改编的电影中。这条优雅安静的小街位于巴黎第六区左岸的圣日耳曼德佩区的中心地带，离卢森堡花园仅一步之遥，均价为22,582欧元/平方米。第三名是位于巴黎第六区Odéon街区的Rue Guynemer（吉内梅尔街），每平方米价格为22,483欧元。而位于巴黎第六区的Place Saint-Sulpice（圣叙尔比斯广场）以每平方米21,982欧元的价格位居第四，以及位于巴黎第八区的Avenue Montaigne（蒙田大街），每平方米21,786欧元，排名第五。
Place Furstenberg（福斯坦堡广场）, Saint-Germain-des-Prés, 75006 Paris
在巴黎投资的最佳街区有哪些？
Avenue Montaigne（蒙田大街）, 75008 Paris: 21 859 € m²
蒙田大道位于巴黎第八区，是世界顶级奢侈品牌的腹地，以其奢华的精品店、高级时装店和豪华酒店而闻名，如克里斯汀·迪奥、香奈儿和华伦天奴，以及宝格丽等珠宝店，和雅典广场酒店（Hôtel Plaza Athénée）,是许多欧美贵族人士、亿万富翁、演艺明星和政府要人驻足之地。它常被誉为世界上最时尚的街道之一，也是高端住宅的热门地区。
Quai de Bourbon, 75004 Paris: 19 062 € m²
位于塞纳河畔 Île Saint-Louis（圣路易岛）的 Quai de Bourbon（波旁码头）是一条风景如画、历史悠久的沿河街道。由于圣路易岛和西岱岛位置独特，市场上该地段的房产非常稀有，导致该街区的房产价格总体会比别的地段偏高，尤其是沿河两岸。除了Quai de Bourbon（波旁码头），圣路易岛上还有好几条非常值得投资的街道，包括Quai de Béthune、Quai d’Anjou、Quai d’Orléans和Rue Saint-Louis。
Place des Vosges（孚日广场）, 75003, 75004 Paris: 19 088 € m²
孚日广场是法国巴黎最古老的广场之一，位于时尚有活力的Le Marais（玛莱区），跨巴黎第三区和第四区。孚日广场最初称为皇家广场（Place Royale），是由亨利四世于1605年至1612年间建造，是当时17世纪巴黎贵族的豪华住宅区，至今仍是巴黎房地产市场中最受追捧的稀有物业，其中很多房产仍然保留着17世纪法式建筑风格，比如凡尔赛拼花地板，高挑顶和精致的雕花。几个世纪以前，这个广场曾是巴黎最重要的时尚和文化活动中心。孚日广场东南角的一座建筑正是著名作家维克多雨果的故居，雨果与妻子和孩子在这里生活多年，现在它已经成为玛黑区有名的历史景点 – 维克多·雨果之家。广场附近的玛黑区有非常多新潮的餐厅，酒吧，咖啡厅和时尚买手店，是巴黎最时尚潮流的街区。
Avenue George V（乔治五世大街）, 75008 Paris: 16 564 € m²
乔治五世大街位于巴黎八区的香榭丽舍大街附近，南起阿尔玛广场（place de l’Alma），北到香榭丽舍大街99号。乔治五世大街在巴黎享有盛名，沿街有很多高级商店，四五星级酒店，餐馆和有名的夜总会。其中最有名的就是艺术装饰主义风格的乔治五世酒店（Hôtel George V），以及巴黎最有名的夜总会之一——疯马夜总会（Crazy Horse Saloon）。中国大使馆也位于乔治五世大街。
Rue de l’Université, 75007 Paris: 15 044 € m²
位于巴黎左岸七区的大学路（Rue de l’Université）是一条优雅美丽的典型巴黎街道，以其迷人的埃菲尔铁塔景著名。它与塞纳河平行，靠近战神广场、埃菲尔铁塔、荣军院、布朗利河岸博物馆和奥赛博物馆等标志性景点。街道两侧矗立着大气的奥斯曼建筑，高档住宅，时尚的精品店和法式咖啡厅，是巴黎中上级阶级投资购房的首选地段。
Place Vendôme（旺多姆广场）, 75001, 75002 Paris – 14 070 € m²
旺多姆广场（Place Vendôme）位于巴黎歌剧院与卢浮宫之间，建于18世纪，以旺多姆公爵（1594-1665）的府邸命名。这个广场是巴黎著名的高端珠宝中心，也是巴黎最豪华的酒店所在地，其中包括丽兹酒店（Ritz），是英国王妃戴安娜在90年代经常下榻的地方。广场的尽头是著名的和平街（Rue de la Paix），从19世纪开始就是世界上最受名流欢迎的高端购物街之一。这里聚集了许多知名珠宝品牌的专卖店和时装屋，大名鼎鼎的香奈尔、路易威登等高级时装品牌都在这里设有店铺。
Boulevard Saint-Germain（圣日耳曼大道）, Paris (75005, 75006, 75007): 15 337 € m²
圣日耳曼大道（Boulevard Saint-Germain）位于巴黎左岸的圣日耳曼德佩区（Saint-Germain-des-Prés），横跨巴黎第五区、第六区和第七区，是巴黎投资的优选街区之一。该大道在奥斯曼改造巴黎中左岸时扮演了重要角色，取代了许多狭窄的小巷，发展成今天繁荣的高档购物和住宅街道。从Armani到Rykiel等知名品牌都在圣日耳曼大道设有店铺。圣日耳曼大道不仅仅是一个购物街，它还贯穿拉丁区（Quartier Latin），是巴黎的知识和政治热点。附近坐落着欧洲最顶尖的政治学院之一，即巴黎政治大学（Sciences Po）。此外，圣日耳曼大道以其两家著名咖啡馆而闻名，分别是双叟咖啡馆（Les Deux Magots）和花神咖啡馆（Café de Flore），这些地方也成为巴黎最知名的聚会场所之一。
Avenue Foch （福煦大街）, 75016 Paris: 12 941 € m²
福煦大街（Avenue Foch）位于大名鼎鼎的巴黎16区富人区，靠近凯旋门和布洛涅森林，是巴黎最宽的街道。福煦大街开辟于1854年，最初以拿破仑三世的皇后命名为皇后大街，1929年以第一次世界大战期间的法国元帅费迪南·福煦重新命名。与此同时，福煦大街也是巴黎最显赫的街道之一，沿街有许多豪华的宫殿府邸，其中包括属于罗斯柴尔德家族的府邸，美国驻法国大使馆。
