法国Viager购房全解读
除了传统的全款购买和按揭贷款，法国还有一种独特的购房方式，叫做“Viager”，或者俗称“老人房”。在Viager交易中，房屋被卖给买方，买方在支付一定的初始金额之后还需要每月向卖方支付一定数额的月付款，直到卖方去世为止。
了解Viager购房方式
在Viager购房交易中，买方向卖方（通常是老年人）支付一笔初始金额，这笔金额通常是房产市值的一部分，称为“买房首付”（bouquet）。一旦签署了合同，买房支付了“bouquet”，购房者就成为房产的所有者
然后，买方每月支付给卖方一定金额，称为“月付款”（rente），直到卖方去世，viager终止，买家才能完全拥有房产，并按照自己的意愿享用房产。
Viager交易基于随机原则。无论是卖方还是买方在签署销售合同时都不知道房产将以何种价格被收购，因为这取决于卖方的去世日期。如果在签署销售合同后的20天内卖方去世，该交易可能会被取消。
不同类型的Viager房产
在Viager交易中有两种类型：
- Viager occupé：卖方将其房产转让给买方，但保留其使用和居住权。因此，他可以继续居住在房产中直到去世。
- Viager libre：卖方将其房产转让给买方，买方可以在签署销售合同时就可以开始使用，无需等待卖方去世。
- Viager à terme：Viager à terme通常被称为“按期出售”。这种类型的Viager也涉及在签署时支付一笔现金和月付款。然而，与Viager libre和Viager occupé不同，付款的持续时间是预先确定的（在大多数情况下为10到15年）。
谁支付Viager房产的维修费，物业费？
Viager occupé：
通常情况下，房屋维护和修理费用的分配在销售合同中确定。
如果合同没有具体说明，以下费用由卖方支付：
- 房屋的日常修理和维护费用
- 水电费用
- 地产税（Taxe foncière）
- 垃圾清理税（Taxe d’enlèvement des ordures ménagères）
大修费用由买方承担。
Viager libre：
水电费（能源账单、税费等）、日常维护和所有维修费用均由买方支付。
Viager买房的优势和风险
对于买方来说，Viager购房方式具有一些显著的优势。首先，买方可以以较低的初始成本购买房产，而不必一次性支付全部房价，其运作方式类似于贷款，但买方欠款的对象是卖方而不是银行，因此不会产生额外利息和手续费。
然而，Viager购房方式也存在一定的风险。首先，买方必须考虑卖方的预期寿命，如果卖方超过预期的寿命，买方可能会支付比房产实际价值更高的总金额。其次，买方需要承担维护房产的责任，即使卖方仍然居住在房产中。此外，如果买方无法支付年金，他们可能会失去已支付的买房金和对房产的所有权。
Viager购房的注意事项
Viager对买家的年龄是否有要求？
投资购买Viager没有年龄限制。考虑到Viager是一项长期投资，我们建议您在收入稳定或者获得一笔资金（例如，遗产等）后，尽早（大约35到40岁）购买。
Viager与买家死亡有关的条件:
Viager交易中卖方的去世必须是不可预见的，在签署公证人的销售合同时是不能知道买家可能患有的任何疾病。如果出现可疑情况，卖家继承人可以要求进行调查。
此外，如果在签署销售合同后的20天内债权人去世，法律认为这是可以预见的，因此viager交易将无效，卖家的继承人可以向法院要求取消交易以收回房产。
