在巴黎买卖房产

想在巴黎投资房产却不知如何下手?想要将现有房产兑换更多价值?在巴黎买卖房产要注意哪些?该篇告诉你最全的巴黎房产买卖信息。

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    法国买房贷款:Courtier的作用和费用

    在法国买房贷款过程非常复杂耗时,尤其是对于那些初次在法国买房不熟悉申请贷款程序的购房者来说。根据最新的Meilleurtaux的贷款调查,截至2023年,法国约有60%的购房贷款申请因为债务过高而无法获得融资,在这种情况下,觉得自己贷款很麻烦,怕被银行拒绝,可以联系Courtier(贷款中介)来帮忙贷款。在本文中,我们将与大家介绍法国贷款经纪人(Courtier)的工作,是否有必要请他们帮助协商贷款,和courtier合作的优缺点,以及价格和注意事项。

    什么是Courtier?

    在法国,Courtier是一种专业的房地产经纪人,他们代表购房者与银行或金融机构协商贷款。他们拥有丰富的贷款知识和经验,熟悉法国的贷款市场和相关程序。

    贷款经纪人Courtier的工作是什么?

    1. 分析客户贷款申请文件:

    房地产经纪人因其处理大量房地产融资文件而拥有专业知识。一旦收到您的所有文件,他们将对您的整体情况进行精确分析,并向银行提供完整的文件。

    2. 向多家银行申请贷款:

    Courtier会帮助购房者填写贷款申请表格,并将其提交给适当的金融机构。

    3. 与银行协商利率和贷款条件:

    一旦您的贷款申请文件建立,您需要和贷款中介签写贷款申请授权书(mandat de recherche de financement)正式授权您的房地产经纪人代表您与银行进行谈判。房地产经纪人与银行有密切的合作关系,直接与银行的总部和房地产贷款部门进行交涉。他们会与银行或金融机构协商贷款利率和条件,力求为客户争取最优惠的贷款条件, 例如分期付款的灵活性或提前还款费用的豁免。

    4. 处理贷款相关文件和手续:

    Courtier负责处理所有贷款相关的文件和手续,确保一切程序顺利进行。

    5. 向客户提供贷款和利率选择的建议:

    他们会向客户提供关于贷款选择、利率趋势以及还款计划等方面的专业建议。

    6. 指导客户的整个购房贷款项目:

    房地产经纪人与各方合作,如房地产中介,银行,公证人(Notaire)以确保您的项目顺利进行。他们的工作不仅限于建立您的贷款文件并提交给银行。

    贷款申请授权书是什么?(mandat de recherche de financement)

    法国贷款申请授权书(mandat de recherche de financement)是一份文件,授权贷款经纪人代表您与金融机构进行贷款申请。签署此授权书后,您委托贷款经纪人在您的名义下与银行和其他金融机构协商和寻找最佳的贷款条件,处理您的财务资料、代表您谈判贷款利率和条款等。通常情况下,这份授权书也规定了房地产经纪人的责任和义务,以及授权的有效期限。签署此授权书是购房过程中常见的一步,有助于确保您获得最优惠的贷款条件。

    在法国一般来说有两种类型的贷款申请授权书:

    独家代理贷款申请合同(Le mandat exclusif):

    这种委托也被称为独家代理合同(Le mandat exclusif),它将寻求贷款融资的权利保留给一个经纪人。在这份协议有效期内,个人承诺不会向其他中介寻求帮助。

    在选择独家代理合同的情况下,您的经纪人知道,他是唯一一个为您工作的人,如果他工作得当,就能保证获得佣金。因此,他会竭尽所能,争取最优惠的利率和贷款条件。

    简单贷款申请授权(Le mandat simple​​):

    单授权书(Le mandat simple)并不限制您同时与多位贷款中介人合作,所以您可以选择多个不同的经纪人帮您进行贷款搜索任务,让他们相互竞争。但这样做可能会出现问题,因为他们可能会互相阻挠。一旦银行同意审查了某位客户的贷款申请,他们就会拒绝处理其他经纪人或是客户自己提交的同样贷款申请。因此,这样的做法可能适得其反!

    但是,如果您已经和某个经纪人签订了合同,但对其不满意,您也可以终止合同,寻找其他专业人士帮助您!

    法国贷款中介courtier的费用

    Courtier贷款中介有权自主设定他们的费用。Courtier的费用通常是最终获取贷款金额的一定比例,或者是一笔固定的费用。具体费用取决于Courtier的声誉、经验和所提供的服务内容。需要注意的是,您只在银行批准发放贷款后才需要支付房地产经纪人的贷款中介费用。

    一般来说,这些Courtier的费用通常占贷款总额的1%。比如,如果一个购房者希望向银行借款20万欧元,那么贷款中介人会向购房者收取约为2000欧元的服务费用。需要注意的是:这些费用的数额在Courtier帮助购房者开始寻找贷款前就已确定,并且在委托合同中明确确定。

    有些贷款中介Courtier可能会根据贷款金额来确定他们的固定报酬金额,按照一定的区间计算。例如:在某个贷款金额范围内收取1500欧元,而超过该金额后则收取2000欧元……

    这边是法国最有名的几个贷款中介公司的价格:

    贷款中介公司贷款中介费
    Cafpi贷款额的 1%,无上限,有谈判余地
    Meilleurtaux一次性付款(平均 2 000 欧元)
    Empruntis统一中介费用不得超过贷款数额的 1%
    Courtiers indépendants一般为贷款金额的 1%,有上限

    贷款经纪人需要多久时间才能找到适合的贷款银行?

    一旦您提交了贷款申请文件,银行通常会在72小时至15天内回复,给出贷款可行性评估。收到各种贷款方案后,您的房地产经纪人将为您争取最优惠的贷款条件,包括利率和保险,以找到最适合您的方案。以小编的个人贷款经验来说,在提交给Courtier所有贷款申请所需文件的一到两周之内Courtier就会收到大部分银行给出的贷款提案。大家就可以从中选择最合适的银行。

    选择银行后,大约需要十天的时间安排与银行家面对面的会议。在和银行会议期间,贷款申请人会被银行要求开户,填写保险问卷,和其他相关贷款申请的文件。然后就是一到两周等待银行正式批准贷款申请。

    在法国买房贷款是否有必要请Courtier?

    雇佣Courtier是否必要取决于购房者的个人情况和偏好。以下是一些考虑因素:

    • 贷款经验:如果购房者对法国的贷款市场和程序不太了解,Courtier可以为他们提供宝贵的帮助。
    • 省时省力:使用Courtier可以节省购房者大量的时间和精力,因为他们会处理所有的贷款细节。
    • 专业建议:Courtier可以为购房者提供关于贷款选择和条件的专业建议。

    找Courtier贷款的好处和坏处

    Courtier的好处:

    • 专业知识:Courtier具有丰富的贷款知识和经验,可以为购房者提供准确的贷款信息和建议。
    • 省时省力:购房者可以将繁琐的贷款手续交给Courtier处理,从而节省时间和精力。

    Courtier的不便之处:

    • 额外成本:雇佣Courtier会产生额外的费用,增加购房成本。
    • 可能出现利益冲突:某些Courtier可能与特定的金融机构合作,这可能导致利益冲突。
    • 错失潜在优秀贷款提案:法国有好几家大银行不与贷款经纪人合作,比如法国兴业银行(Société Générale),法国农业信贷银行(Crédit Agricole)和北方信贷银行(Crédit du Nord)。如果想要了解这几家银行的贷款条件,并向他们申请贷款,就必须自己亲自与银行联系。

    在与Courtier贷款中介合作的同时,我们是否可以自己与银行联系并提交贷款申请呢?

    在与贷款经纪人签署了贷款申请授权书(mandat de recherche de financement)后,大家通常会被建议在Courtier拿到所有银行的贷款提案之前,尽量避免自己同时与别家银行联系申请贷款,除非是那几家明确不和courtier合作的银行。因为这样会很可能会导致您的贷款申请被自己和Courtier同时重复提交,影响信誉和贷款申请。

    如果您想直接与您已经是客户的银行联系,最好在贷款经纪人开始工作之前告知他们,避免贷款申请被重复提交。

    可以和多个贷款经纪人同时合作吗?

    在您与贷款经纪人签署了筹资授权书(mandat de recherche de financement)后,一般Courtier都会提醒您在接下来的两到三周内尽量避免同时与其他房地产经纪人和银行联系申请贷款。尽管法律没有禁止购房者同时与多个房地产经纪人合作申请贷款,但这并不是一个好主意,因为这样会导致您的贷款申请被重复提交。

    在法国,同一家银行通常只会处理同一个人,同一名字的一个贷款申请,重复提交贷款申请这可能会损害您的信用,影响您获得法国买房贷款的机会。此外,我们也能理解,贷款经纪人不喜欢过多的同行竞争。因此,如果您希望他们积极参与并为您提供最佳服务,最好不要和多个courtier同时合作,打击他们的工作积极性。

    如何选择:贷款经纪人或直接联系银行贷款?他们的区别是什么

    选择使用贷款中介还是直接与银行联系申请贷款,主要取决于您的个人情况。如果您没有时间自己去银行挨个递交贷款申请,那么找一位贷款中介可以为您省下不少时间和精力。因为贷款经纪人通常和多家银行有合作关系,所以一旦您的申请材料准备好,他们可以同时提交给多家银行,然后您只需要挑选最好的贷款条件。

    但如果您是自己银行的老客户有着多年的合作关系,直接与您的银行,和您熟悉的银行经理联系可能更合适。因为银行通常会更愿意为老客户提供更优惠的贷款利率和条件。

    另外,如果您的财务状况良好,有充裕的购房首付,拥有稳定的CDI长期就业合同和丰厚的收入,直接与多家银行联系寻找贷款也并不复杂。此外,法国有几家银行不与贷款经纪人合作,比如法国兴业银行(Société Générale)法国农业信贷银行(Crédit Agricole)北方信贷银行(Crédit du Nord)。如果想要了解这几家银行的贷款条件,并向他们申请贷款,就必须自己亲自与银行联系。

    这样做不仅可以节省一笔不小的贷款中介费用,还可能获得更优惠的贷款条件。

    和Courtier合作注意事项

    • 选择合适的Courtier:购房者应该选择一位信誉良好、经验丰富的courtier,最好通过口碑或推荐来选择。
    • 了解费用和服务:购房者在雇佣courtier之前,应该清楚了解他们的费用结构和提供的服务内容。
    • 审查贷款条款:购房者在签署贷款文件之前,务必审查贷款条款和条件,确保符合自己的利益。
    法国巴黎卢浮宫金字塔Louvre
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    法国购房首付款及相关事项详解

    对于计划在法国购置房产的人来说。随着法国房地产市场的变革和银行贷款条件的收紧,购房者需要更多地考虑如何筹集足够的首付款以及如何满足银行的要求。在本文中,我们将深入探讨法国购房所需的首付款金额、影响首付款的因素以及一些筹集首付款的方法。

    1. 法国购房需要准备多少的首付?

    法国申请贷款购买房产时银行通常要求购房者提供一定比例的首付款作为贷款的一部分。这样做有几个原因:首先,首付款有助于降低银行的风险,因为购房者支付了一部分房款,减少了银行贷款的金额;其次,首付款表明购房者有能力承担房贷并有稳定的经济来源;另外,首付款也可以用来支付购房过程中的其他费用,如律师费、公证费、房产中介费以及税费等。

    2024年,法国的房地产市场继续变革,根据最新的法国银行数据显示,融资条件在收紧,房地产贷款数量减少。银行要求购房者提供更多的首付款,同时利率也在不断上升。

    自2023年以来,法国银行要求购房者支付至少房价的30%作为首付款。根据Magnolia.fr的一项研究,2024年购房所需的平均个人首付款甚至达到了创纪录的36%以上。

    2. 哪些因素会影响在法国购房所需的首付款?

    首付款金额可能会受到多种因素的影响,例如:

    • 房屋位置:位于大城市的房屋通常比位于农村地区的房屋更昂贵。因此,所需的个人首付款会更高。
    • 房屋性质:购买旧公寓通常需要比购买新公寓更高的个人首付款。因为购买二手房所需的公证费用更高。
    • 借款人的财务状况:银行会考虑借款人的财务状况来确定所需的个人首付款金额。如果借款人的收入稳定且财务状况良好,他可能会获得一个较低的个人首付款额度。

    3. 如何积累购房首付款?

    有几种方法可以筹集购房的个人首付款。以下是一些途径:

    1)购房首付储蓄:

    储蓄是最直接的购房首付筹集方式。在法国,如果您打算购买房产,可以考虑开设一个住房储蓄账户(PEL – Plan épargne logement)是一种受规定的储蓄产品。这种储蓄账户可以帮助您在未来以优惠的利率向银行获得购房贷款,以资助房地产项目,用于购买、建造房屋,或进行房屋内的维修工程。

    PEL的存款上限:

    要注意的是PEL的存款上限为61,200欧元。只有将利息资本化,才能超过这一上限。

    PEL账户的储蓄数额和评率的要求:

    PEL最初存款最低为225欧元,后续存款必须达到每年至少540欧元。存款可以是每月、每季度或每半年。还可以进行额外的自由存款。

    PEL账户的存款期限、提前支取规定要求:

    住房储蓄计划(PEL)的最短期限为四年。任何提前支取都会导致储蓄账户关闭。超过10年后,您将无法再向您的住房储蓄账户(PEL)存款,但您的PEL账户在接下来的五年内仍会产生利息。

    2)出售现有房产买新房:以房养房

    如果您已经拥有一处房产,您可以出售它来为购房提供资金。简化房屋买卖有以下4种方法:时间间隔、暂停条款、过渡贷款和购买再销售贷款。

    合理利用购买新房和出售旧房的时间间隔:

    利用签约和最终买卖文件之间的时间间隔。这段时间通常为2到4个月,您可以在此期间出售您的房屋,然后再购买新房。甚至可以在同一天完成这两笔交易!

    在购房协议中添加暂停条款

    在您未来房屋的买卖协议中添加暂停条款(clause suspensive)。这意味着如果您当前的房产未出售,您不会购买新房。当然这时需要和卖方协商,很多时候如果卖家着急出售,他并不一定接受​​这个条款。

    申请过渡贷款

    过渡贷款(prêt relais )一种短期贷款,可帮助您出售旧房之前,提供一笔资金,以便购买新房。初次购房者不适用于桥贷。

    在法国有几种不同类型的桥贷可供选择,具体取决于您的情况:

    ▶ 无抵押桥贷(prêt relais sec):

    无抵押桥贷是银行提供的一种预付款。贷款金额覆盖了新房的价格,低于您出售的房产价值。这意味着您无需额外借贷。例如,当您从城市搬到乡下,或者当您的孩子长大后,您想要一个更小的房子。借款人只需在出售原房之前偿还利息,有时甚至可以在出售后一次性偿还本金和利息。

    ▶ 购房桥贷或附加桥贷(prêt relais acquisition ou prêt relais adossé):

    相反,有时您搬家是为了扩大住所或者更靠近您在大城市的工作。新住房的成本可能高于原房产的价值。银行会提供一种独立的桥贷,用于结合您正在偿还的旧贷款和新贷款。请注意,出售房产后剩余的款项(至少30%)可用于提前部分偿还传统银行贷款,而无需支付罚款。您可以选择保留原来的贷款,或者申请新的贷款,但后者可能是更划算的选择。

    ▶ 桥贷再融资(prêt relais rachat):

    桥贷再融资意味着通过银行重新贷款桥贷,以平稳您整个贷款月供。当您的桥贷每月还款额接近最大负债比率时,这种方式尤其有用。延长贷款期限可以降低月供,但这仍然是一种昂贵的解决方案。

    过渡贷款的金额相当于拥有并出售的房产价值的一部分。当人们发现他们的第一处房子不够大以满足家庭需求,或者需要搬到新的城市时,他们会考虑出售这一房产。银行或者贷款经济人根据第一处房产的预期销售价格,可以确定他们需要借多少钱来购买新房。

    桥贷的金额是如何确定的?

    银行通常会将桥贷金额估算为房产价值的50%到80%,通常约为出售房产价值的70%左右,考虑到无法出售房产的风险,并接受巴黎房价下跌的可能性。如果您已经签署了房产出售合同,银行可能会给您更高的桥贷金额,因为无法完成交易的风险相对较低。相反,如果您的公寓已经在市场上挂了6个月,但没有任何看房或报价,银行可能会对贷款比较谨慎。

    此外,银行还会从桥贷金额中扣除第一处房产上仍未偿还的房地产贷款。

    例如,您以 80 万欧元的价格出售了巴黎的一套家庭公寓,但仍需偿还 40 万欧元。过渡性贷款的金额将按照 80 万欧元的 70% 计算,即 56 万欧元减去 40 万欧元,即 16 万欧元。

    过渡贷款具有以下特点:

    • 贷款期限非常短(通常不超过24个月);
    • 由于其性质,不存在提前还款费用;
    • 桥贷有时类似于无息贷款,意味着您在最初几个月可能只需支付利息和贷款人保险费,而本金则在出售旧房后偿还。

    使用购买再销售贷款

    购买再销售贷款(prêt achat-revente)将购买和销售的融资合并为一笔新的贷款,利率通常低于过渡贷款。

     

    • 如果您拥有一处房产,估值为40万欧元。
    • 您还剩下10万欧元要偿还。
    • 您有5万欧元的储蓄可以用作个人首付款。
    • 您希望购买一处价值60万欧元的房产。
    • 提前还款费用(IRA – indemnités de remboursement anticipé)金额为3000欧元(剩余本金的3%)。

    银行将考虑您现有房产价值的70%,即40万欧元 x 70% = 28万欧元。

    购买再销售贷款的金额将为:

    60万 + 10万 + 3000 – 40万 – 5万 = 25万3000欧元。

    银行可以向您提供25万3000欧元的购买再销售贷款。

    请注意,此计算不包括与您的房产购买相关的其他费用,如公证费、贷款申请费和担保费等。这只是一个购买再销售贷款金额的估算。

    3)亲友借款买房:

    亲友借款:如何避免税务纠纷并确保权益

    如果您的亲戚或朋友愿意帮助您在巴黎买房屋,提供借款。为了避免可能的纠纷,有几点建议您需要了解。

    首先,这笔亲友借款也是一笔贷款,您需要每月向借款人偿还一定金额。需要注意的是,如果您没有按时偿还,这笔借款有可能被税务部门视为一种不正当的赠与。因此,确保按时支付是非常重要的。

    在制定亲友借款的具体条款时,您可以与借款人商定利率。有时候,如果亲友同意,也可以有零利率的借款。

    无论是零利率还是有利率的借款,都需要向税务部门进行申报。根据法律规定,超过1500欧元的借款必须书面声明,并需要签署借款协议或其他相关文件。这可以确保借贷双方的权益。

    4)家人捐赠购房:

    两种类型的赠与:手赠与和礼品。
    • 家庭赠与(don familial):家庭赠与通常是一笔钱的赠与,并且受到法律的限制。
    • 礼品(présent d’usage):礼品则是亲人给您的一份礼物,可以是物质上的或非物质上的,比如钱。

    举个例子来说,如果您的祖父母给您2000欧元的支票作为礼物来祝贺您通过高考,那就是一份礼品。但是,如果他们给您5000欧元的支票来祝贺您通过高考,那就是一笔家庭赠与。

    但是,无论是手赠与还是礼品,根据您的收入和财产状况,赠与的金额都应该是“合理”的。

    向税务局申报收到的家庭赠予

    如果赠与金额少于15000欧元,通常不需要向税务机关报告。但如果赠予金额超过15000欧元,您需要在收到赠与之后的一个月内向相关部门申报向税务局申报,填写一式两份的第 2735 号或2734号 cerfa 表格,并将其交给您所在地区的税务部门。但是请注意,家庭赠与不包括房地产。

    家庭馈赠相关规定和限制

    法国政府对家庭赠与进行了一些限制。

    年龄限制:

    • 赠与人在80岁以下
    • 受赠人在18岁以上

    家庭关系限制:什么样的亲属关系可以捐赠和接受赠予

    只有您的父母、祖父母、兄弟姐妹,曾祖父母以及叔叔、姑姑等亲人可以给您免税的家庭赠与。

    家庭馈赠的免税条件

    所有家庭赠与都可以享受免税额,这个额度取决于赠与者和受赠者之间的关系。

    • 100,000欧元,如果受赠人是子女、父亲或母亲
    • 31,865欧元,如果受赠人是孙子或孙女
    • 80,724欧元,如果受赠人是捐赠人的配偶或法定结婚伴侣
    • 15,932欧元,如果受赠人是活着的兄弟姐妹
    • 7,967欧元,如果受赠人是侄子或侄女,且捐赠人自己没有小孩
    • 5,310欧元,如果受赠人是曾孙或曾孙女。

    免税额会从赠与的金额中扣除,然后捐赠税会根据扣除免税额后的剩余金额来计算。免税额每 15 年重新计算一次,适用于同一受赠人和赠予人。

    利用购房援助计划:

    有几种购房援助计划,如零利率贷款(PTZ)。这些计划可以减少您需要支付的个人首付款金额。

    零利率贷款(PTZ)是法国政府提供的一种房屋贷款计划,旨在帮助首次法国购房者购买他们的第一套住房。这种贷款计划提供的贷款是零利率的,也就是说,借款人只需偿还本金,不需要支付额外的利息。PTZ的金额和条件根据借款人的家庭状况、所购房屋的位置以及其他因素而有所不同。

    零利率贷款(PTZ)条件:

    • 首次购房
    • 购买主要住宅:PTZ 对第二住宅(résidence secondaire)或商业用房(local commercial)无效,且 6 年内不得出租,某些情况除外。
    • 购买新房产
    • 购买带工程的现有房产:旧房必须位于 B2 区和 C 区,并且需要进行至少占项目融资成本 25% 的翻新工程,将房屋的年能耗限制在 331 kWh/m² 以下。
    • 遵守收入上限和房产最高价格。
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    法国买房公证人费用解析

    在法国购房过程中,公证人扮演着至关重要的角色,买家和买家都需要有自己的公证人,负责确保交易的合法性和安全性。购房者往往会面临一系列费用,其中公证人费用是不可避免的一部分。本文将对法国买房公证人费用进行解析,帮助购房者更好地了解这一方面的支出。

    1. 公证人在法国购房中的作用

    公证人是由法国政府委任的独立法律专业人士,负责处理房地产交易的法律手续。他们既要确保交易的合法性,也代表政府收取相关税费。

    在法国,公证人(Notaire)是一位由政府委任的法律专业人士,既独立于买卖双方,又是交易的主持者。公证人的职责包括制作、验证并签署房地产交易文件,确保合同的法律有效性,并代表政府收取相关税费。

    2. 法国房产交易买家和卖家必须要两个不同的公证人吗?

    在法国,购房者和卖家可以根据具体情况和需求选择是否共同使用同一位公证人或选择各自的公证人。

    很多情况下,中介会给买家和卖家推荐同一位公证人。有小伙伴会担心同一个公证人操作,可能会出现偏袒一方,不公平的情况。但请大家放心,公证人是由法国政府委任的独立法律专业人士,在交易双方之间是绝对中立的,他们的职责就是确保交易符合法律法规,并为交易双方提供必要的法律支持,不会存在偏袒某一方的问题。而且同一位公证人负责买家卖家双方的好处就是合同起草审阅效率更高,更快。

    尽管买家和卖家可以选择同一位公证人,但双方也可以选择各自的律师或公证人,以确保各自的权益得到更好的保障。这种情况下,两名公证人将分担检查和起草销售契约的任务,分工有具体规定。然后每方代表会审查文件,如果有问题需要澄清,可以建议对销售契约进行修改。

    3. 公证人费用由谁负担:买家还是卖家?

    在法国的房地产交易中,公证人费用通常由买家负担,约占房产价格的 7% – 8%。购房者需要在购房过程中准备足够的预算,以支付这些费用。卖家一般不负担公证人费用,但需要支付其他一些与房产交易相关的费用。在具体交易中,买卖双方可以协商特定的责任分担方式,但一般来说,公证人费用是由购房者承担的主要费用之一。

    4. 公证人费用的构成

    在法国购房过程中,公证人费用主要由以下几部分构成:

    1)土地登记税(Taxe de publicité foncière):

    土地登记税根据具体交易情况(评估和征收费用)计算,缴纳给国家或地方当局,通常占到公证费的较大比例。税额因省而异,因所购房产的房龄而异:

    • 购买旧房适用标准税率
    • 购买新房产或未来竣工的房产,适用减免税率

    土地登记税(TPF)详情:

     标准税率
    (Taux norma)
    减免税率
    (Taux réduit)
    城市1.20% 
    区域3.80% 
    或,根据区域决议最低 1.20%
    最高 4.50%
    0.70%
    基础和收款费用2.37%2.14%
    最高土地登记税率5.81%0.71%

    2)交易手续费(Frais et débours)

    费用和代付款项大家可以理解为交易管理费。它们涉及公证人为准备房产购买文件而必须支付的费用,包括咨询土地登记处所需的费用、土地登记服务费、城市规划文件费等。

    3)公证人劳务费( rémunération du notaire – les émoluments)

    公证人会向购房者收取额外的劳务费用,用于覆盖他们在整个交易过程中提供的法律建议和服务。该费用由国家监管,确保了费用的透明度和可预测性。

    公证人劳务费用计算:

    分段税率
    0 至 6 500 欧元3.870%
    6 500 欧元至 17 000 欧元1.596%
    17 000 欧元至 60 000 欧元1.064%
    超过 60 000 欧元0.799%

    5. 法国房产交易:公证人费用究竟是多少?

    在涉及旧房交易的情况下,法国的公证人费用通常约占房产价格的 7% – 8%。购买一套售价 20 万欧元的二手房,买方需要支付 1.4 万欧元至 1.6 万欧元的公证人费用。

    在涉及新房交易的情况下,法国的公证人费用通常约占房产价格的 2% – 3%。购买一套售价 20 万欧元的新房,买方需要支付 4000欧元至 6000欧元的公证人费用。

    法国买房公证人费用解析

    6. 如何降低公证人费用

    虽然公证人费用在法国购房过程中是不可避免的开支,但购房者可以采取一些措施来降低这一费用:

    • 选择新房房: 新房的公证人费用通常比二手房交易少很多,很多时候开发商甚至会承担这笔公证人费用。
    • 了解税收减免政策: 法国政府为一些购房情况提供税收减免政策,购房者可以了解这些政策,以降低相关费用。

    总的来说,购房者在法国购房过程中需要理解公证人费用的构成和计算方式,并在选择房产和公证人时谨慎决策,以确保费用的合理性和合法性。

    巴黎埃菲尔铁塔
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    巴黎房价最贵的街道在哪里

    在过去的十年中,巴黎的整体房地产价值增长了22%。尽管2023年巴黎的房价有所下降,但每平方米的房价仍然维持在10,082欧元左右,位列全球前十。根据不同房产的位置和特点,具体的巴黎平均房价范围从每平方米6,710欧元到16,441欧元不等。接下来,为大家介绍巴黎最昂贵,最值得投资的街道。

    巴黎投资:五条最昂贵的住宅街道在哪里?

    1. Quai des Orfèvres, 75001: €23,002 m² 
    2. Rue de Furstemberg, 75006: €22,582 m²
    3. Rue Guynemer, 75006: €22,483 m²
    4. Place Saint-Sulpice, 75006: €21,982 m²
    5. Avenue Montaigne, 75008: €21,786 m²

     

    《大富翁》的粉丝可能会失望了,位于旺多姆广场和巴黎歌剧院之间大名鼎鼎和平街(Rue de la Paix)以及巴黎第八区享有盛誉的Avenue des Champs Élysées(香榭丽舍大街)并不再是巴黎最贵的街道了。取而代之的是位于塞纳河畔的西岱岛(Île de la Cité)上的Quai des Orfèvres夺得了巴黎最高房产价位,每平方米惊人地达到了23,002欧元。榜单上排名第二的是Rue de Furstemberg(福斯坦堡广场),曾出现于美国作家伊迪丝·华顿(Edith Wharton)小说《纯真年代》改编的电影中。这条优雅安静的小街位于巴黎第六区左岸的圣日耳曼德佩区的中心地带,离卢森堡花园仅一步之遥,均价为22,582欧元/平方米。第三名是位于巴黎第六区Odéon街区的Rue Guynemer(吉内梅尔街),每平方米价格为22,483欧元。而位于巴黎第六区的Place Saint-Sulpice(圣叙尔比斯广场)以每平方米21,982欧元的价格位居第四,以及位于巴黎第八区的Avenue Montaigne(蒙田大街),每平方米21,786欧元,排名第五。

    Place Furstenberg, Saint-Germain-des-Prés, 75006 Paris

    Place Furstenberg(福斯坦堡广场), Saint-Germain-des-Prés, 75006 Paris

    在巴黎投资的最佳街区有哪些?

    Avenue Montaigne(蒙田大街), 75008 Paris: 21 859 € m²

    蒙田大道位于巴黎第八区,是世界顶级奢侈品牌的腹地,以其奢华的精品店、高级时装店和豪华酒店而闻名,如克里斯汀·迪奥、香奈儿和华伦天奴,以及宝格丽等珠宝店,和雅典广场酒店(Hôtel Plaza Athénée),是许多欧美贵族人士、亿万富翁、演艺明星和政府要人驻足之地。它常被誉为世界上最时尚的街道之一,也是高端住宅的热门地区。

    Quai de Bourbon, 75004 Paris: 19 062 € m²

    位于塞纳河畔 Île Saint-Louis(圣路易岛)的 Quai de Bourbon(波旁码头)是一条风景如画、历史悠久的沿河街道。由于圣路易岛和西岱岛位置独特,市场上该地段的房产非常稀有,导致该街区的房产价格总体会比别的地段偏高,尤其是沿河两岸。除了Quai de Bourbon(波旁码头),圣路易岛上还有好几条非常值得投资的街道,包括Quai de Béthune、Quai d’Anjou、Quai d’Orléans和Rue Saint-Louis。

    Place des Vosges(孚日广场), 75003, 75004 Paris: 19 088 € m² 

    孚日广场是法国巴黎最古老的广场之一,位于时尚有活力的Le Marais(玛莱区),跨巴黎第三区和第四区。孚日广场最初称为皇家广场(Place Royale),是由亨利四世于1605年至1612年间建造,是当时17世纪巴黎贵族的豪华住宅区,至今仍是巴黎房地产市场中最受追捧的稀有物业,其中很多房产仍然保留着17世纪法式建筑风格,比如凡尔赛拼花地板,高挑顶和精致的雕花。几个世纪以前,这个广场曾是巴黎最重要的时尚和文化活动中心。孚日广场东南角的一座建筑正是著名作家维克多雨果的故居,雨果与妻子和孩子在这里生活多年,现在它已经成为玛黑区有名的历史景点 – 维克多·雨果之家。广场附近的玛黑区有非常多新潮的餐厅,酒吧,咖啡厅和时尚买手店,是巴黎最时尚潮流的街区。

    Avenue George V(乔治五世大街), 75008 Paris: 16 564 € m² 

    乔治五世大街位于巴黎八区的香榭丽舍大街附近,南起阿尔玛广场(place de l’Alma),北到香榭丽舍大街99号。乔治五世大街在巴黎享有盛名,沿街有很多高级商店,四五星级酒店,餐馆和有名的夜总会。其中最有名的就是艺术装饰主义风格的乔治五世酒店(Hôtel George V),以及巴黎最有名的夜总会之一——疯马夜总会(Crazy Horse Saloon)。中国大使馆也位于乔治五世大街。

    Rue de l’Université, 75007 Paris: 15 044 € m²

    位于巴黎左岸七区的大学路(Rue de l’Université)是一条优雅美丽的典型巴黎街道,以其迷人的埃菲尔铁塔景著名。它与塞纳河平行,靠近战神广场、埃菲尔铁塔荣军院布朗利河岸博物馆和奥赛博物馆等标志性景点。街道两侧矗立着大气的奥斯曼建筑,高档住宅,时尚的精品店和法式咖啡厅,是巴黎中上级阶级投资购房的首选地段。

    Place Vendôme(旺多姆广场), 75001, 75002 Paris – 14 070 € m² 

    旺多姆广场(Place Vendôme)位于巴黎歌剧院与卢浮宫之间,建于18世纪,以旺多姆公爵(1594-1665)的府邸命名。这个广场是巴黎著名的高端珠宝中心,也是巴黎最豪华的酒店所在地,其中包括丽兹酒店(Ritz),是英国王妃戴安娜在90年代经常下榻的地方。广场的尽头是著名的和平街(Rue de la Paix),从19世纪开始就是世界上最受名流欢迎的高端购物街之一。这里聚集了许多知名珠宝品牌的专卖店和时装屋,大名鼎鼎的香奈尔、路易威登等高级时装品牌都在这里设有店铺。

    Boulevard Saint-Germain(圣日耳曼大道), Paris (75005, 75006, 75007): 15 337 € m² 

    圣日耳曼大道(Boulevard Saint-Germain)位于巴黎左岸的圣日耳曼德佩区(Saint-Germain-des-Prés,横跨巴黎第五区、第六区和第七区,是巴黎投资的优选街区之一。该大道在奥斯曼改造巴黎中左岸时扮演了重要角色,取代了许多狭窄的小巷,发展成今天繁荣的高档购物和住宅街道。从Armani到Rykiel等知名品牌都在圣日耳曼大道设有店铺。圣日耳曼大道不仅仅是一个购物街,它还贯穿拉丁区(Quartier Latin),是巴黎的知识和政治热点。附近坐落着欧洲最顶尖的政治学院之一,即巴黎政治大学(Sciences Po)。此外,圣日耳曼大道以其两家著名咖啡馆而闻名,分别是双叟咖啡馆(Les Deux Magots)和花神咖啡馆(Café de Flore),这些地方也成为巴黎最知名的聚会场所之一。

    Avenue Foch (福煦大街), 75016 Paris: 12 941 € m² 

    福煦大街(Avenue Foch)位于大名鼎鼎的巴黎16区富人区,靠近凯旋门和布洛涅森林,是巴黎最宽的街道。福煦大街开辟于1854年,最初以拿破仑三世的皇后命名为皇后大街,1929年以第一次世界大战期间的法国元帅费迪南·福煦重新命名。与此同时,福煦大街也是巴黎最显赫的街道之一,沿街有许多豪华的宫殿府邸,其中包括属于罗斯柴尔德家族的府邸,美国驻法国大使馆。

  • 在巴黎买卖房产

    巴黎购房投资:如何申请贷款?

    从2021开始,法国银行房贷从紧,利率也在不断攀升。越多越多的小伙伴都在乘着最后的机会,摩拳擦掌,赶紧买房。在法国买房投资,最重要,也最头大的一件事肯定就是找贷款了!那么贷款要如何申请,如何衡量自己的贷款能力,银行贷款利率是多少?这边小编就给大家详细解读。

    如何衡量自己的贷款能力

    大多情况下,银行偏好给那些有CDI(长期工作合同)的人贷款。自由职业者真的非常难拿到贷款,因为银行觉得自由者没有稳定的收入来源。

    银行会根据你的税后月收入评估每月的分期付款额。总体来说,贷款比率不会超过收入的33%,最高杠杆是35%。但如果你的名下还有未偿还的车贷、学生贷款等,最好在申请房贷之前一并偿还,以免银行限制您的贷款额度。当然这里说的税后收入不单包含税后工资,也包含别的收入来源,比如租金收入,投资收入等。

    比如你的税收月收入是三千欧,首付能支付一万欧,贷款25年。那么你可以买大概什么价位的房子?

    3,000 X 33% X 12 X 25 + 10,000 = 282,000欧

    P.S:3000 x 33% = 909欧 是你每个月的贷款额度这边给大家列举的只是粗略的计算,没有考虑进去利息,公证费用,保险费用或是装修费用。

    所以税后月收入三千欧的你,加上一万欧的首付款,最后能买一套约为28万欧的公寓。根据巴黎平均房价,这个水平的贷款可以在巴黎近郊买一套studio或是一居室公寓。

    如何申请贷款

    一般银行贷款会看以下这些材料和条件:

    • 首付款
    • 工作合同/税单
    • 居留卡/护照

    大家可以直接和银行联系,来申请贷款,货比三家找到最适合的贷款利率。现在很多网上银行,比如Boursorama​​,ING也都有提供贷款,而且利率也都不错。

    但是这边小编还是建议大家可以找一个靠谱的courtier(贷款中介)来帮忙。这些courtier比较熟悉银行贷款手续,贵族,以及个大银行的利率,可以根据每个客户不同的情况,帮你申请到最佳利率。然后一般来说,只有你签了贷款中介人帮你找的贷款,你才需要向他付手续费用。

    这边给大家推荐几个courtier(贷款中介)

    Capture d’écran 2022-08-31 à 15.07.43

    贷款利率是多少

     数据来源:Guide du crédit

    实用法语买房词汇

    • 首付:Apport personnel
    • 贷款中介:Courtier
    • 公证费用:Frais de notaire
    • 住房储蓄贷款:Les prêts épargne logement/PEL
    • 银行贷款:Les prêts conventionnés
    照片by @Spacejoy
  • 在巴黎买卖房产

    巴黎平均房价是多少呢?

    巴黎的房价一直都是很多人最关心的话题之一。今天小编就以两居室为例,带大家看看巴黎平均房价。

    每年,巴黎的房地产购置价格都在节节攀升,涨幅在12%到13%左右,并且在新冠疫情之后愈加上升。一套在巴黎市中心的两居室公寓,甚至对于一个有两份工资的巴黎中产家庭来说都近乎难以承受。与此同时,虽然巴黎的租房价格也在全球大都市名列前茅,但相比于买房,租房的成本还是低很多。

    - 巴黎售房价格解说 -

    巴黎大名鼎鼎的富人区,16区的Victor Hugo 维克多雨果大道,一套两室两卫公寓价格在200 万欧元左右。位于传统富人区,17区的里尔街,一套两室一卫的公寓价格在230万欧元左右。7区埃菲尔铁塔附近一套两居室带独立厨房的公寓在120万欧元左右。塞纳河左岸6 区富人区一套90 平方米,有两间卧室和两间浴室的公寓价格在200万欧元左右。塞纳河左岸五区的索榜大学城附近一套类似的两居室公寓在150 万欧元左右。巴黎最时尚的玛黑区靠近孚日广场的一套 62 平方米两室一卫公寓售价为120万欧元。2区靠近歌剧院的一套两室两卫公寓价格在170 万欧元左右。

    换句话说,低于100万欧元是绝对不可能在市中心热门地段买到两居室房子的!

    由于巴黎市中心房价越来越高不可攀,更多的年轻人开始选择在治安和社区建设没那么优秀的19 和 20 区投资买房,这也带动了这些街区的房价上涨,和街区样貌的升级。

    - 巴黎租房价格解说 -

    由于新冠疫情,巴黎房租有明显下降。

    巴黎市中心普通的一套精装修两居室公寓在每月 1900 欧元至 3000 欧元。当然如果公寓带有露台、复式、或是巴黎地标建筑的景色,房租的价格也会更高一些。在巴黎市中心热门区域,比如玛黑区,塞纳河左岸五区和六区,七区埃菲尔铁塔和Invalides附近公寓租金在2800欧左右,会比均价高出四五百欧一个月。当然租金最贵的还是在16区的富人区Victor Hugo, TrocadéroPassy,月租在3000欧左右。

    巴黎塞纳河左岸5区轻奢两居室公寓
    巴黎7区Invalides精装修两居室公寓

    如果预算相对没那么多,又想在治安比较好,街区环境比较好的小巴黎区域租房,推荐大家可以考虑14区的Denfert-Rochereau街区,15区南面的Convention街区,17区的Batignolles街区,16区南面的Auteuil街区都是很好的选择。

    巴黎14区Denfert-Rochereau精装修两居室公寓
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