法国购房签订购房意向书 (compromis de vente)的注意事项
在法国，签署购房意向书（compromis de vente）是买房首要步骤之一。购房意向书承载着双方对房产交易的共同意向，也是未来交易的法律基础。了解购房意向书的内容和签署流程对于买卖双方都至关重要。以下是关于法国购房意向书的一些重要信息。
1. 什么是购房意向书
购房意向书（compromis de vente）是法国房地产交易中的一种重要文件，它是买卖双方达成初步协议的书面记录，是一种具有法律约束力的合同。如果您使用公证人（notaire）的服务，将会是公证人起草预售合同。
初步合同 （Un avant-contrat）：
预售协议（或称 “Promesse synallagmatique de vente”）是买家和卖家双方达成销售协议的第一份文件。它被称为 “预备合同”，因为它是签署最终契约（l’acte authentique）的准备文件。卖方声明愿意将其房产出售给买方，买方则声明愿意按照合同规定的条件购买房产。初步销售协议不仅仅是一个简单的原则性协议，更是一份真正的合同。
承诺 （Un engagement）：
“当双方就房产，价格，销售条件达成一致时，临时买卖合同即被视为买卖合同（《法国民法典》第 1589 条）。
因此，除非买方在法定期限内撤回，并满足撤回条件，否则双方已明确承诺。
如果一方在先决条件满足后未能签署最终买卖契约，另一方有权向法院申请强制执行买卖或支付损害赔偿金。
2. 在法国房产交易您可以选择签署哪种类型的销售承诺？
在法国进行房地产交易，有两种不同的销售承诺可以选择：
单方销售承诺 （Promesse unilatérale de vente）
购房意向书（Compromis de vente，也称 promesse synallagmatique）
Compromis de vente 购房意向书：
当您确定要购买或出售住房时，可以签署购房意向书。这份文件将您和另一方在交易中进行了最终的确认。但是，如果文件中包含一项条款，在特定条件下允许任何一方或双方撤销交易，那就不属于Compromis de vente了。
Compromis de vente 购房意向书可以有两种形式：
- 私下签署的文件（Acte sous signature privéet）： 这是由您或您的房地产经纪人等代表您直接起草和签署的文件，无需公证人的介入。
- 正式公证的文件（Acte authentique）： 这是由合格的公证人根据法律规定的程序起草的文件，通常在卖方为个人且购房意向书有效期超过18个月时会采用这种方式。
Promesse unilatérale de vente 单方销售承诺：
如果您作为买方还不确定是否要完成购房，您可以考虑签署单方购房选择权书。这份合同允许您在特定时间内自由选择是否要购买房产。通过这种方式，您可以保留对房产的权利，而卖方则保证不将房产卖给其他买家。
单方购房选择权书有两种形式：
- 私人合同： 这是由个人起草并签署的合同，无需公证人在场，可以直接由您签署，或在房产中介的帮助下签署。
- 私人签署的单方购房选择权书： 这是由私人起草并签署的文件，在签署后必须在卖方或买方的登记处进行登记，通常需要在签署后的10天内进行登记。登记的目的是为了确认购房选择权书的有效性。
您可以直接向登记处提交购房选择权书，也可以通过邮寄或挂号方式寄送。
3. 是谁起草初步销售协议？买家还是卖家的公证人
很多时候，买方和卖方都有自己合作的公证人，双方都希望与自己信任的公证人签署销售协议，以便得到最合适的建议。这称为“双分钟签名” （signature en double minute），这意味着买方和卖方的两名公证人将一起起草合同并完成销售协议的签署手续。通常来说，是买方的公证人负责写合同，而卖方的公证人则负责处理与销售相关的其他工作。这种方式不会使公证费翻倍。在支付登记费用后，两名公证员将共同分担公证费。
如果只选择一家公证处，通常由买方公证处支付公证费。
4. 购房意向书（compromis de vente）文件内容：
关于买家和卖家的个人信息：
销售承诺书必须包括您和卖方的联系方式。
关于房产的信息：
- 房产地址
- 房产来源（前次买卖行为的日期、前一位所有者的姓名、公证行为等）
- 房产详细描述：大小、建筑类型，和附件如车库，地下室等
- 是否存在抵押：抵押是指以房产作为担保给欠款人的权利，或者是否存在负担：这是指针对一处房产的限制，可能会影响另一处房产的权益（例如，通行权）
- Copropriété信息：如果房产位于共同所有的建筑内（copropriété），销售承诺书还必须包括特定的共同所有权信息。
关于交易的信息：
- 房地产中介的佣金金额（如果有专业人士介入）和具体向谁支付中介费
- 销售价格
- 付款方式（是否需要房贷）
- 销售承诺书的有效期限和最终签署日期
- 交易定价的数额（dépôt de garantie – indemnité d’immobilisation）
- 有关取消交易权利行使条件的信息
- 违约取消交易的罚款（一般在房产价格的10%左右）
- 房产可供交付的日期
销售暂停条件（clauses suspensives）：
销售承诺书中可以包含暂停条件（clauses suspensives）。因此，交易可能会在某些条件下进行。例如，可能需要获得城市规划证书或建筑许可证，获得房贷或者卖方在交易前需要进行的维修工作。
房产检测文件（ dossier de diagnostic technique – DDT）：
房产检测文件（diagnostics immobiliers）：
- Diagnostic de performance énergétique (DPE)
- Constat de risque d’exposition au plomb (Crep)
- État mentionnant la présence ou l’absence d’amiante
- État de l’installation intérieure de l’électricité si l’installation a plus de 15 ans
- État de l’installation intérieure du gaz si l’installation a plus de 15 ans
- État de l’installation d’assainissement non collectif
- État relatif à la présence de termites
- État des risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon…)
- Diagnostic Bruit
- Carnet d’information du logement (CIL)
违约责任：
- 规定在合同中的违约责任以及违约方应承担的后果。
解除合同条款：
- 解除合同的条件和程序
- 违约解除合同时可能产生的费用。
5. 什么是购房意向书中的暂停条件 （Condition suspensive compromis de vente）？
在法国的房地产交易中，购房意向书（compromis de vente）可能会包含一些暂停条件，这些条件称为”condition suspensive”。这些条件是指在特定条件发生或满足之前，购房交易不会正式生效或完成。
例如，常见的暂停条件可能包括：
- 获得房屋贷款：买方在购房意向书签署后需要获得房屋贷款的批准。如果买方未能获得贷款，交易将不会进行，买家也不需要支付违约金，之前支付的定金也会全额退还。
- 房屋检查结果：买方有权在签署购房意向书后对房屋进行检查。如果检查发现严重的结构或其他问题，买方可以选择取消交易。
- 城市规划许可证：如果房产需要进行改建或扩建，购房意向书可能会根据获得城市规划许可证作为暂停条件。
这些暂停条件的存在是为了保护买方的权益，确保在交易进行之前，买方有足够的时间和机会来评估房产，并在必要时取消交易。
6. 公证人需要多久时间来准备购房意向书
在法国公证人通常需要2到5周的时间来准备销售承诺书（Compromis de vente）。需要收集的文件越多，准备销售承诺书所需的时间也会相应增加。这些文件通常在房产交易初期是不会提供给房地产经纪人或公证人。因此，公证人可能需要几周的时间来收集所有必要的文件，检查并草拟销售承诺书（Compromis de vente）。
如果买方和卖方选择同一个公证人，那么准备销售承诺书的过程会相对快一些，省去了来来回回传阅文件的时间。
但如果买方和卖方各自选择了不同的公证人，准备销售承诺书的过程可能会慢一些。因为双方公证人需要分别审查文件和合同，如果出现异议，则需要进行沟通和协商以进行修改，整个过程自然就会更长一些。
7. Compromis de vente的签署过程
房地产经纪人（或公证员）召集买卖双方进行购房意向书的阅读和签署。购房意向书会按照双方的人数制作同等份数的原件。
通常签署过程需要买家和卖家以及双方的公证人同时参与，一起查阅和签署销售承诺书。但现在，很多情况下也可以通过在线视频电话完成签署过程。如果你因故不能亲自到场也不能线上参与，你也可以委托你的公证人代表你签署销售承诺书。
8. 法国买房押金（indemnité d'immobilisation）一般是多少？
在签署购房意向书时，买方通常需要支付一定比例的定金（dépôt de garantie – indemnité d’immobilisation）作为确认交易的诚意金。这笔定金通常在房屋过户时会计入最终的房款中。
为了确保买方的承诺，买家通常需要在签署预售合同之后的一周内支付一笔定金（约为房价的5至10％），在签署最终契约时将会抵扣房价。如果买方在法定条件下撤销或者某个条件暂停未能在规定时间内实现，这笔定金将会被退还给买方。
这笔定金通常是直接支付给买家公证员，由公证员暂止保管。
*如果你认为支付10%的定金过高，你可以与你的公证人交流，让他与卖家协商将定金降至5%。但通常情况下，5%的定金是无法避免的，也是最低限度的要求。
9. 法律审查期
购房意向书中通常包括一个法律审查期，买方可以在此期限内进行法律审查。在这段时间里，买方可以委托律师对房产进行调查，确保其没有任何法律上的问题。
10. 后续步骤
一旦购房意向书签署完毕，买卖双方将进入交易的后续步骤，包括房屋调查、贷款申请（如果需要）、最终付款以及房产过户等。
购房意向书是购房交易中至关重要的一步，它为双方提供了一个稳固的法律基础，并明确了交易的各项条件。因此，在签署购房意向书之前，双方都应该仔细审阅文件内容，并在必要时寻求专业的法律建议。
