法国购房首付款及相关事项详解
对于计划在法国购置房产的人来说。随着法国房地产市场的变革和银行贷款条件的收紧，购房者需要更多地考虑如何筹集足够的首付款以及如何满足银行的要求。在本文中，我们将深入探讨法国购房所需的首付款金额、影响首付款的因素以及一些筹集首付款的方法。
1. 法国购房需要准备多少的首付？
在法国申请贷款购买房产时银行通常要求购房者提供一定比例的首付款作为贷款的一部分。这样做有几个原因：首先，首付款有助于降低银行的风险，因为购房者支付了一部分房款，减少了银行贷款的金额；其次，首付款表明购房者有能力承担房贷并有稳定的经济来源；另外，首付款也可以用来支付购房过程中的其他费用，如律师费、公证费、房产中介费以及税费等。
2024年，法国的房地产市场继续变革，根据最新的法国银行数据显示，融资条件在收紧，房地产贷款数量减少。银行要求购房者提供更多的首付款，同时利率也在不断上升。
自2023年以来，法国银行要求购房者支付至少房价的30%作为首付款。根据Magnolia.fr的一项研究，2024年购房所需的平均个人首付款甚至达到了创纪录的36％以上。
2. 哪些因素会影响在法国购房所需的首付款？
首付款金额可能会受到多种因素的影响，例如：
- 房屋位置：位于大城市的房屋通常比位于农村地区的房屋更昂贵。因此，所需的个人首付款会更高。
- 房屋性质：购买旧公寓通常需要比购买新公寓更高的个人首付款。因为购买二手房所需的公证费用更高。
- 借款人的财务状况：银行会考虑借款人的财务状况来确定所需的个人首付款金额。如果借款人的收入稳定且财务状况良好，他可能会获得一个较低的个人首付款额度。
3. 如何积累购房首付款？
有几种方法可以筹集购房的个人首付款。以下是一些途径：
1）购房首付储蓄：
储蓄是最直接的购房首付筹集方式。在法国，如果您打算购买房产，可以考虑开设一个住房储蓄账户（PEL – Plan épargne logement）是一种受规定的储蓄产品。这种储蓄账户可以帮助您在未来以优惠的利率向银行获得购房贷款，以资助房地产项目，用于购买、建造房屋，或进行房屋内的维修工程。
PEL的存款上限：
要注意的是PEL的存款上限为61,200欧元。只有将利息资本化，才能超过这一上限。
PEL账户的储蓄数额和评率的要求：
PEL最初存款最低为225欧元，后续存款必须达到每年至少540欧元。存款可以是每月、每季度或每半年。还可以进行额外的自由存款。
PEL账户的存款期限、提前支取规定要求：
住房储蓄计划（PEL）的最短期限为四年。任何提前支取都会导致储蓄账户关闭。超过10年后，您将无法再向您的住房储蓄账户（PEL）存款，但您的PEL账户在接下来的五年内仍会产生利息。
2）出售现有房产买新房：以房养房
如果您已经拥有一处房产，您可以出售它来为购房提供资金。简化房屋买卖有以下4种方法：时间间隔、暂停条款、过渡贷款和购买再销售贷款。
合理利用购买新房和出售旧房的时间间隔：
利用签约和最终买卖文件之间的时间间隔。这段时间通常为2到4个月，您可以在此期间出售您的房屋，然后再购买新房。甚至可以在同一天完成这两笔交易！
在购房协议中添加暂停条款
在您未来房屋的买卖协议中添加暂停条款（clause suspensive）。这意味着如果您当前的房产未出售，您不会购买新房。当然这时需要和卖方协商，很多时候如果卖家着急出售，他并不一定接受这个条款。
申请过渡贷款
过渡贷款（prêt relais ）一种短期贷款，可帮助您出售旧房之前，提供一笔资金，以便购买新房。初次购房者不适用于桥贷。
在法国有几种不同类型的桥贷可供选择，具体取决于您的情况：
无抵押桥贷（prêt relais sec）：
无抵押桥贷是银行提供的一种预付款。贷款金额覆盖了新房的价格，低于您出售的房产价值。这意味着您无需额外借贷。例如，当您从城市搬到乡下，或者当您的孩子长大后，您想要一个更小的房子。借款人只需在出售原房之前偿还利息，有时甚至可以在出售后一次性偿还本金和利息。
购房桥贷或附加桥贷（prêt relais acquisition ou prêt relais adossé）：
相反，有时您搬家是为了扩大住所或者更靠近您在大城市的工作。新住房的成本可能高于原房产的价值。银行会提供一种独立的桥贷，用于结合您正在偿还的旧贷款和新贷款。请注意，出售房产后剩余的款项（至少30％）可用于提前部分偿还传统银行贷款，而无需支付罚款。您可以选择保留原来的贷款，或者申请新的贷款，但后者可能是更划算的选择。
桥贷再融资（prêt relais rachat）：
桥贷再融资意味着通过银行重新贷款桥贷，以平稳您整个贷款月供。当您的桥贷每月还款额接近最大负债比率时，这种方式尤其有用。延长贷款期限可以降低月供，但这仍然是一种昂贵的解决方案。
过渡贷款的金额相当于拥有并出售的房产价值的一部分。当人们发现他们的第一处房子不够大以满足家庭需求，或者需要搬到新的城市时，他们会考虑出售这一房产。银行或者贷款经济人根据第一处房产的预期销售价格，可以确定他们需要借多少钱来购买新房。
桥贷的金额是如何确定的？
银行通常会将桥贷金额估算为房产价值的50%到80%，通常约为出售房产价值的70%左右，考虑到无法出售房产的风险，并接受巴黎房价下跌的可能性。如果您已经签署了房产出售合同，银行可能会给您更高的桥贷金额，因为无法完成交易的风险相对较低。相反，如果您的公寓已经在市场上挂了6个月，但没有任何看房或报价，银行可能会对贷款比较谨慎。
此外，银行还会从桥贷金额中扣除第一处房产上仍未偿还的房地产贷款。
例如，您以 80 万欧元的价格出售了巴黎的一套家庭公寓，但仍需偿还 40 万欧元。过渡性贷款的金额将按照 80 万欧元的 70% 计算，即 56 万欧元减去 40 万欧元，即 16 万欧元。
过渡贷款具有以下特点：
- 贷款期限非常短（通常不超过24个月）；
- 由于其性质，不存在提前还款费用；
- 桥贷有时类似于无息贷款，意味着您在最初几个月可能只需支付利息和贷款人保险费，而本金则在出售旧房后偿还。
使用购买再销售贷款
购买再销售贷款（prêt achat-revente）将购买和销售的融资合并为一笔新的贷款，利率通常低于过渡贷款。
- 如果您拥有一处房产，估值为40万欧元。
- 您还剩下10万欧元要偿还。
- 您有5万欧元的储蓄可以用作个人首付款。
- 您希望购买一处价值60万欧元的房产。
- 提前还款费用（IRA – indemnités de remboursement anticipé）金额为3000欧元（剩余本金的3%）。
银行将考虑您现有房产价值的70%，即40万欧元 x 70% = 28万欧元。
购买再销售贷款的金额将为：
60万 + 10万 + 3000 – 40万 – 5万 = 25万3000欧元。
银行可以向您提供25万3000欧元的购买再销售贷款。
请注意，此计算不包括与您的房产购买相关的其他费用，如公证费、贷款申请费和担保费等。这只是一个购买再销售贷款金额的估算。
3）亲友借款买房：
亲友借款：如何避免税务纠纷并确保权益
如果您的亲戚或朋友愿意帮助您在巴黎买房屋，提供借款。为了避免可能的纠纷，有几点建议您需要了解。
首先，这笔亲友借款也是一笔贷款，您需要每月向借款人偿还一定金额。需要注意的是，如果您没有按时偿还，这笔借款有可能被税务部门视为一种不正当的赠与。因此，确保按时支付是非常重要的。
在制定亲友借款的具体条款时，您可以与借款人商定利率。有时候，如果亲友同意，也可以有零利率的借款。
无论是零利率还是有利率的借款，都需要向税务部门进行申报。根据法律规定，超过1500欧元的借款必须书面声明，并需要签署借款协议或其他相关文件。这可以确保借贷双方的权益。
4）家人捐赠购房：
两种类型的赠与：手赠与和礼品。
- 家庭赠与（don familial）：家庭赠与通常是一笔钱的赠与，并且受到法律的限制。
- 礼品（présent d’usage）：礼品则是亲人给您的一份礼物，可以是物质上的或非物质上的，比如钱。
举个例子来说，如果您的祖父母给您2000欧元的支票作为礼物来祝贺您通过高考，那就是一份礼品。但是，如果他们给您5000欧元的支票来祝贺您通过高考，那就是一笔家庭赠与。
但是，无论是手赠与还是礼品，根据您的收入和财产状况，赠与的金额都应该是“合理”的。
向税务局申报收到的家庭赠予
如果赠与金额少于15000欧元，通常不需要向税务机关报告。但如果赠予金额超过15000欧元，您需要在收到赠与之后的一个月内向相关部门申报向税务局申报，填写一式两份的第 2735 号或2734号 cerfa 表格，并将其交给您所在地区的税务部门。但是请注意，家庭赠与不包括房地产。
家庭馈赠相关规定和限制
法国政府对家庭赠与进行了一些限制。
年龄限制：
- 赠与人在80岁以下
- 受赠人在18岁以上
家庭关系限制：什么样的亲属关系可以捐赠和接受赠予
只有您的父母、祖父母、兄弟姐妹，曾祖父母以及叔叔、姑姑等亲人可以给您免税的家庭赠与。
家庭馈赠的免税条件
所有家庭赠与都可以享受免税额，这个额度取决于赠与者和受赠者之间的关系。
- 100,000欧元，如果受赠人是子女、父亲或母亲
- 31,865欧元，如果受赠人是孙子或孙女
- 80,724欧元，如果受赠人是捐赠人的配偶或法定结婚伴侣
- 15,932欧元，如果受赠人是活着的兄弟姐妹
- 7,967欧元，如果受赠人是侄子或侄女，且捐赠人自己没有小孩
- 5,310欧元，如果受赠人是曾孙或曾孙女。
免税额会从赠与的金额中扣除，然后捐赠税会根据扣除免税额后的剩余金额来计算。免税额每 15 年重新计算一次，适用于同一受赠人和赠予人。
利用购房援助计划：
有几种购房援助计划，如零利率贷款（PTZ）。这些计划可以减少您需要支付的个人首付款金额。
零利率贷款（PTZ）是法国政府提供的一种房屋贷款计划，旨在帮助首次法国购房者购买他们的第一套住房。这种贷款计划提供的贷款是零利率的，也就是说，借款人只需偿还本金，不需要支付额外的利息。PTZ的金额和条件根据借款人的家庭状况、所购房屋的位置以及其他因素而有所不同。
零利率贷款（PTZ）条件：
- 首次购房
- 购买主要住宅：PTZ 对第二住宅（résidence secondaire）或商业用房（local commercial）无效，且 6 年内不得出租，某些情况除外。
- 购买新房产
- 购买带工程的现有房产：旧房必须位于 B2 区和 C 区，并且需要进行至少占项目融资成本 25% 的翻新工程，将房屋的年能耗限制在 331 kWh/m² 以下。
- 遵守收入上限和房产最高价格。
