法国通过indivision买房投资
一个人买房可以独立决策，而多个人一起买房则可以减轻财务压力，扩大购买选择。在法国，法律允许跟配偶、家人或朋友一起购房投资。要多人一起买房，很多情况下需要所有买家一起成立一个公司，叫SCI（Société civile immobilière），或者选择indivision（共同产权）形式。在法国，indivision是一种常见的房地产所有权形式，尤其在家人和夫妻同购买管理房产时。本文将探讨indivision制度的含义、优势以及投资房地产时的考虑因素。
法国Indivision制度简介
Indivision是指两个或多个人共同持有一项财产的权利。每个购买者都因为在房产的购买过程中有经济上的参与而成为房产的所有者，他们被称为“indivisaires”（共有人）， 每个人都按出资比例成为所有者（例如 50%/50%、64%/36%）。在法国，这种制度在购买房产时非常普遍，尤其是对于家庭、合伙人或朋友之间的合作。
各位共有者（indivisaires）并不需要具有相同的财务实力，也不需要在项目中投入相同的金额，也不需要选择相同的银行融资方案来实现共同购买。但需要知道的是，每个共有者（indivisaires）都有责任按照其相应的份额来支付与房产相关的税费或费用，无论他们是否居住在该房产中，无论各方所占比例如何。决策也必须由所有共有者一致同意。
谁可以参与indivision投资房产？
无论是两个人还是多个人，在法国几乎任何人都可以参与indivision投资房产，包括：
- 夫妻或伴侣：无论是已婚夫妇、同居情侣还是已签署同居证明的伴侣，都可以以indivision的形式共同购买房产。但要注意的是无论每个人的经济贡献如何，该房产都将平等持有。
- 家庭成员：父母和子女、兄弟姐妹之间也可以共同购买房产。
- 朋友：朋友之间也可以合作购买房产，以分摊成本或共同投资。
- 合作伙伴：商业伙伴或合作伙伴之间也可以选择以共有制的形式购买房产。
- 投资者群体：投资者组成的群体也可以以indivision的形式共同投资房产，以分担风险或共同获利。
以indivision形式购买房产的优势：
与其他方式（比如成立SCI公司）相比，以indivision形式购买房产是最不繁琐的方式之一。不仅组成简单方便，也更经济实惠，不会产生很多额外费用。以下是以indivision形式购买房产最重要的优势：
- 分担风险：与独自拥有房产相比，indivision可以减轻每个人承担的风险。如果房产价值下跌或出现其他问题，风险被分摊给所有共有者，而不是一个人承担。
- 资源共享：多个共有者可以共同承担维护维修费用，物业费（charges de copropriété），每年的税费（房产税 – taxe foncière）这样每个人的负担就会减轻。
- 遗产规划：对于家庭来说，indivision可以是一种有效的遗产规划方式。它可以确保房产在共有者之间有一个明确的安排，避免潜在的遗产分配争端。
Indivision投资买房的风险：
- 一致性要求：所有与indivision相关房产购买出售的决定都必须得到所有共有者的一致同意，可能导致意见分歧和管理困难。
- 财务责任：每个共有者在财务上对其他人有责任，需要按照自己的份额支付与indivision相关的债务，如贷款、税费和维修等。
- 不可预见的销售：如果其中一个共有者未能履行义务，房产可能会被出售，而无需获得其他共有者的同意。例如，如果你和你的兄弟姐妹一起以indivision形式购买了一套投资房产，但其中一个人无法支付其份额的物业费，其他共有者可能需要分担其债务。但如果其他人都不愿意分担这部分债务，导致拖欠很多物业费，物业有权拍卖这套房产，来索取欠款。
Indivision买房的注意事项：
- 共有者之间的关系：共有财产需要良好的沟通和合作。如果共有者之间存在分歧或冲突，可能会给管理和维护带来困难。
- 财务规划：在投资前，需要仔细考虑每个共有者的财务能力和承担能力。这将有助于确定每个人的投资份额和责任。
- 退出策略：在indivision中，共有者之一可能会决定退出。因此，制定清晰的退出策略至关重要，以避免潜在的纠纷和法律问题。
- 继承规则：如果没有制定继承规则，去世的共有者的份额将归还给他的继承人，而不是其他共有者。例如，如果一位共有者去世，其份额可能会被其继承人出售，而其他共有者可能无法预料到这种情况。
- 临时性：indivision制度的另一个缺点是其临时性，任何共有者都无法阻止其份额被出售。例如，如果一位共有者意外去世，其份额可能会被出售给不熟悉的第三方。
什么是indivision协议？
Indivision协议旨在预防上述提到的潜在风险，例如有关支付房屋相关费用（房产税、维修等）的分歧，或者当共有者之一去世时可能发生的问题。这份协议明确规定了每个人的权利和责任，使房产的管理更加顺畅。协议由所有共有者签署，还规定了退出indivision的方式。它可以由公证员（notaire）或专业律师编写，可以是固定期限（durée déterminée）或不确定期限（durée indéterminée）。在固定期限内（最长不超过5年），不能进行分配，而在不确定期限内，只要所有共有者达成一致意见，就可以随时进行产权分配。协议还允许共有者制定关于费用分配、房产管理等方面的规则，甚至指定一个经理人代表他们处理必要的手续。
如何在indivision购房中进行贷款？
在indivision购买中，有多种银行贷款融资方法：
- 各共有者根据自己的份额单独贷款。
- 共同签署一份贷款协议。各共有者共同承担还款责任。
- 一位共有者贷款，另外的人提供个人资金。
例子1：三个朋友一起出资以indivision形式买房，第一个朋友用个人资金支付50%的份额，第二个朋友通过贷款支付20%的份额，第三个朋友也通过贷款支付剩余30%的份额。
例子2：三位兄弟姐妹每人出资20%来支付总购买额的70%，然后一起向法国银行申请贷款支付剩余30%的份额。
管理indivision购买的房产
无论购房份额是多少（比如50/50，70/30…），管理indivision房产时，所有管理决策都必须达成一致。因此，共有者之间相互理解和合作至关重要。为了更好的管理indivision中的房产（在共有者之一去世时尤其有用），大家可以通过一致投票指定一位经理人（称为”gérant”）。这位经理人将作为共有者之间的中介人，并代表indivision行使全部权力。经理人将对indivision的管理负责。指定经理人的选择必须在indivision协议或管理委托书中明确规定，由公证员或律师起草。
出售indivision购买的房产
出售indivision房产有一些规定：
- 需要通过公证员：这意味着房产的出售必须经过公证员的审核和确认，以确保交易合法有效。
- 需要其他共有者的同意：所有共有者都必须同意出售房产，否则交易无法进行。
- 一致性原则适用：除非某个共有者拥有超过2/3的权利，否则决策仍然需要达成一致。每个人在出售后都会收回自己相应的份额。
- 如果其中一位共有者阻止了房产的出售，其他共有者可以向大法官法院提起诉讼，以强制出售房产。
- 如果其中一位共有者去世，他的继承人将继承他在indivision的份额。如果继承人不想保留这些份额，他们可以选择将其出售给其他共有者（优先权）或第三方。
如何购买indivision房产中别人的份额？
分居情况下的indivision：
当夫妻分居时，其中一方可能想要买回前任配偶在房屋中的份额。这适用于已婚夫妇、同居伴侣或未婚夫妇。他们需要就一笔金钱补偿达成一致意见，这笔钱称为“soulte”。买回soulte的行为受到法律约束。房产会需要由一个中立的专业人士进行评估，由公证员进行认可。
继承情况下的indivision：
当继承人继承一处房产时，其中一位继承人可能希望买回家族中其他继承人在indivision房屋中的份额。这个程序与夫妻分居时的收购份额程序相同。购买份额的继承人必须向其他继承人支付一笔补偿。
