法国购房投资：了解SCI结构
SCI（Société Civile Immobilière，即不动产投资公司）是法国一种特殊的法律实体结构。通过SCI购买房产是一种简单高效的投资方式，不仅可以优化您的租金投资，简化资产转移，还可以减少纳税。本文将探讨在法国购房过程中使用SCI的优势、限制以及注意事项。
什么是SCI结构？
SCI（Société Civile Immobilière）是一种法律实体，允许个人或法人以共同持有不动产的形式进行投资。SCI可以由两个或更多个人组成，他们合并资金以购买、持有或管理房地产。通常，这些成员在成立SCI时会签订一份合同，规定了各自的权利和义务。SCI也有自己的法律地位，独立于其成员。
使用SCI投资购房的好处是什么？
使用SCI投资购房有很多优势，比如：
更高的贷款能力：
因为SCI公司涉及多个人，所以SCI的贷款能力比个人要高得多，因为银行会考虑到SCI的每个合伙人的财务状况来估算贷款数额。
保护个人权益：
通过SCI购房意味着合伙人的权利仅限于他们在房产中所占的份额。这与共同所有权（indivison）不同，在共同所有权中，每个所有者（称为indivisaire）拥有的份额和权利延伸至整个房产。通过SCI购房投资，您可以保护个人所持有部分的财产，尤其是在合伙人之间出现分歧或愿望不一致的情况下。即使其中一个成员遇到困难，整体投资也不会受到太大影响。
灵活管理：
成员可以根据自己的需求和偏好制定管理规则。在SCI中，您并不是在出售或转让房产的所有权，而是转让自己在公司中的股份。这使得管理房产更加灵活，特别适合家庭和朋友之间购买共同房产，管理房地产投资。
遗产规划优势：
如果您希望通过SCI将房产传给子女，只需要转移自己在SCI中拥有的股份，您将享受直系遗产税免税额。每个子女每次赠与10万欧元，每15年可续延一次，为遗产规划提供了更多的灵活性和优势。
谁可以通过SCI购买房产？
正常来说，任何人都可以通过SCI购买房产。这种法律形式尤其适用于家庭（不论是否为复合家庭）、朋友群体或希望与他人共同购买并管理房产的投资者团体。SCI的合伙人可以避免与共有（indivision）或共同所有权相关的限制（copropriété）。在SCI中，至少需要两个合伙人：因此，情侣也可以创建一个SCI，尤其是如果他们没有结婚，没有pacsé。在没有婚姻契约或PACS协议的情况下，SCI允许两个人联合购买房产，而不会处于共有产权的情况下。
如何通过SCI购买房产？
在获得Kbis摘要和Siren号码之后，您才能通过SCI在法国购买房产。要达到这一步，需要经历几个阶段：
- 起草公司章程（定义了公司运作规则，包括授予经理 – gérant的权力），
- 存入注册资本（即各合伙人以实物或现金形式提供的资金总额，用于获得SCI的股份），
- 在认可的报纸上刊登法定公告，费用约为 190 欧元
- 编制注册材料并将其提交给商业法院登记处，注册费为 66.88 欧元（含增值税）。
可以通过SCI购买自己的主要住所吗？
想要购买自己的主要住所的夫妻可以创建一个SCI来实现这个目标。SCI将成为房产的所有者，并将其提供给夫妻使用。
这个选择特别适合已婚夫妇，在法国，在法定共同财产制度下，夫妻共同拥有他们在婚姻期间获得的所有财产，无论是个人收入还是共同收入。这意味着夫妻在婚姻关系结束时，财产将按照一定比例进行分割。但通过SCI购买的房产，他们可以采用不同于法定共同财产制度的财产分配方式。在这种情况下，夫妻可以按照他们在SCI拥有的股份比例，以不同的份额拥有该房产。
对于未婚同居的情侣来说，SCI还可以在一方去世时保护另一方。因为在法国未婚同居的伴侣可以通过遗嘱规定财产的分配方式，但是财产转移仍然受到法定继承制度的限制。如果没有遗嘱，法定继承人将依法继承去世者的财产。但他们通过SCI投资的房产，是收到保护的。
想象一对未婚同居的伴侣，他们共同拥有一个由500份股份组成的SCI，每人持有50%的股份。现在，他们决定进行一种叫做“交叉的股份所有权分割”的安排。这意味着他们各自交换一部分股份的所有权，以便在其中一人去世时，另一人可以保留对全部股份的所有权，并保留已故伴侣的股份。
例如，伴侣1将自己持有的1至250号股份的全部所有权与伴侣2持有的251至500号股份的全部所有权进行交换。这样，如果其中一人去世，生存者将重新拥有全部500份股份的所有权，并保留去世伴侣的份额。
如何出售以SCI形式购买的房产？
对于出售SCI持有的房产，一切取决于合伙人之间的协商。如果所有人都同意出售，那么销售过程与普通房产销售相同，唯一的区别是销售所得将按照各合伙人在公司中的持股比例进行分配。然而，由于房产是以SCI的形式持有的，因此房产必须遵守资本利得税制度，这意味着SCI的持有者在出售房产时必须支付特定的税款，根据合伙人持有的股份数量进行分配。值得注意的是，如果SCI已经存在超过30年，如果房产是某位合伙人的主要住所，或者如果销售价格低于15,000欧元，那么可以免除这项税款。
然而，如果合伙人对房产的销售意见不一致，销售的方式会有所不同。每个想要退出SCI的合伙人都需要将自己的股份单独卖给一个新的合伙人。然后，每个合伙人都将面临不同的房产资本利得税计算方式。同样，之前提到的免税规定仍然适用。
SCI的限制和注意事项
- 复杂的管理：SCI的管理可能会比较复杂，特别是当有多个成员参与时。成员之间可能存在不同的意见和利益冲突，因此需要仔细规划和协商。
- 法律责任：虽然SCI本身拥有法律地位，但成员仍然需要对其行为承担责任。因此，在加入SCI之前，成员应该了解他们的责任和义务。
- 税务合规：使用SCI的税务优惠可能会受到法律和税务监管的限制。建议在决定使用SCI之前，咨询专业的税务顾问，以确保合规性。
SCI是在法国购买房产时值得考虑的一种结构，特别是对于多个投资者，情侣，朋友或家庭来说。它提供了分散风险、管理灵活性和税收优惠等优势，但也需要谨慎管理和遵守法律责任。在使用SCI之前，建议寻求专业建议，以确保最佳的财务和法律安排。
