法国投资买房：是否应该在出售房产后再购置新房？
在法国，投资买房通常是一个具有挑战性的决定。对于那些已经拥有房产，但考虑购置新房的人来说，一个最关键的问题是：是先出售现有房产再考虑新房呢？这个问题听起来简单，但实际上涉及到许多复杂的因素，包括市场情况、个人财务状况、贷款条件以及房屋交易中的各种变数。在本文中，我们将探讨在法国进行房产投资时，延迟购置新房的利弊，以及与贷款相关的考量。
情况一：您先出售旧房再购置新房
通常情况下，最好的选择是先出售您已经拥有的房产，然后再购置新的住房。这样做会让您更加放心和轻松。即使您无法快速找到买家，您也不必同时支付两处房产的费用和税费。但这边要提醒大家的是，在最近法国房地产市场不太景气的情况下，您很可能无法立即找到买家购买您的房子，而且通常在法国签署公证书，和银行谈判贷款，完成整个购房过程需要至少3到4个月的时间。如果你等着卖掉你的房子，很可能你梦想中的房子就会被别人先抢占先机了。
财务预算的保障
通过先出售旧房，您会准确了解可用的预算。由于您有相当大的首付，银行会更有信心并更容易地向您提供更好的贷款利率。
无需申请过渡贷款
有时人们在购置新房之前购买新房，而旧房的贷款尚未偿清。在这种情况下，他们需要为新房找到资金，通常会选择申请购买再销售贷款（或过渡贷款）。
情况二：您先购置新房再出售旧房
您可以开始搜索并购买心仪的新房，即使您的旧房尚未出售。这种方法可以让您更加从容地选择和购买理想的房产，而不必受到时间紧迫的压力。
避免临时租赁
购置新房后，您可以避免暂时租赁住所的费用和麻烦，因为您可以立即搬进您新购的房子。这样可以节省您在过渡期间的时间和精力，同时避免了两次搬家带来的不便。
财务考量和贷款
购置新房后，您可能需要一段时间内同时支付两处房产的开销，比如物业管理费用（charges de copropriété），房产税（taxe foncière），水电费等。这可能对您的财务状况造成一定的压力，特别是如果您没有足够的储蓄来支撑这段时间的支出。在这种情况下，您可能需要考虑向银行申请过渡性贷款，以帮助您度过这段时间。
市场不确定性
出售旧房的时间可能会比您预期的长，特别是在市场不活跃或竞争激烈的情况下。这可能会延迟您从旧房销售中获得的资金，并增加您在过渡期间的财务压力。因此，在购买新房之前，建议您评估当前房地产市场的情况，并制定相应的应对策略。
合理评估房价
购置新房后，您可能更容易被迫接受低于预期的价格出售旧房，因为您已经承担了双重开销。因此，在购买新房之前，确保您对旧房的市场价值有一个合理的估计，以避免在出售旧房时面临不必要的压力和损失。
为了避免投资风险，这边是我们的一些小建议：
考虑市场因素
首先要考虑的是法国房地产市场的情况。在一些城市和地区，房价可能会持续上涨，而在其他地方可能会趋于稳定或下降。因此，决定是否等到出售房产后再购置新房，取决于您对市场未来走势的预测。
财务考量和贷款
财务方面，贷款是购置房产时常见的选择。如果您计划通过贷款购置新房，那么在出售房产之前购置新房可能不太现实，因为您需要等待出售房产并解决相关流程，签署购房意向书 (compromis de vente)，以及获得新的贷款批准。
考虑个人需求和情况
最后，您的个人需求和情况也是影响决策的重要因素。如果您有紧迫的居住需求，可能需要尽快购置新房。然而，如果您对时间没有太大的压力，可以考虑等待更好的市场时机或更好的财务条件。
什么是法国的过渡贷款 (prêt relais)
法国的过渡贷款是一种房地产交易中常见的贷款形式。它适用于那些在购买新房之前已经选择了一处房产，但还未出售自己目前的房产的人。这种贷款可以帮助他们在等待旧房产出售的过程中购买新房。 过渡贷款通常是短期的，期限最长不超过两年。
它的特点是，它允许购房者在等待旧房产出售的过程中使用贷款资金来购买新房。这种贷款的金额通常相当于旧房产估价的50%到70%。
然而，过渡贷款有一些缺点，其中最主要的是它通常有较高的利率，并且需要支付利息。因此，借款人需要在两年内尽快出售旧房产以还清贷款。如果在贷款期限结束时无法出售旧房产，借款人可能需要寻求其他资金来源来偿还贷款。
不同类型的过渡性贷款
1）干过渡性贷款（Le prêt relais sec）：
当您购买的新房的价值与您出售的房产相同或更低时，这种贷款称为干过渡性贷款。它实际上是一种现金垫款，用于购买新房屋，直到您找到买家购买您的旧房产为止。选择这种贷款意味着您在待售房产上的没有未偿还的贷款，而且出售房产的价格足以支付购买新房产的费用
2）组合过渡性贷款（Le prêt relais associé）：
如果新房产的价格较高，并且您的旧房还有未偿还的贷款，银行很可能就会给你提供组合过渡性贷款。这种贷款结合了过渡性贷款和传统贷款。这种选择是最常见的，因为人们通常希望在偿还现有房屋抵押贷款之前购买较大的新房产。只要旧房未出售，您需要支付第一笔房贷月供和新过渡贷款的利息。
3）综合过渡贷款（Le prêt relais intégré）：
这是另一种选择，您可以获得一笔长期贷款，其中包括用于填补两处房产之间差距的过渡贷款。这种贷款需要立即偿还本金，但没有规定出售用于购买下一处房产的房产的期限。
