巴黎找房租房攻略

在法国租客不付房租怎么办?

在法国房东最担心的问题就是租客不付房租,尤其是法国法律非常保护租客(根据Anil的数据,2023年的不付租金情况较2022年增加了23%)。这里小编给在法国的房东提供一份完整的指南,详细介绍如何处理租客拖欠房租、解除租约以及驱逐租客的程序。

在法国处理租户拖欠租金的程序

1.初次联系租客交付租金

如果租户未按时支付房租,首先要做的是通过电话联系他们。有时候简单的友好提醒可以解决问题,因为很有可能租户忘记交房租了。如果电话提醒无效,这时候就需要发邮件或信件来提醒租客。这边提醒大家,务必保持冷静沉着,避免情绪化,以便更有效地解决问题。
如果成功联系到租客并进行了交谈,推荐大家可以通过邮件或者信件书面总结一下和租客的交流内容,保留书面记录,如果今后和租客有纠纷,书面记录是非常重要的证据。

2. 优先考虑与租客和解和协商交付租金的问题

尝试与租户协商沟通达,对租户和业主都有益处。对于租户来说,这确保了他们的租约,保证了在财务困难时的稳定性,并保持了与业主的关系。对于业主来说,这有助于避免法律费用,并保持租赁,同时促进与租户的信任和合作作为房东可以和租客提议:

  • 分期支付房租
  • 延长付款期限
  • 临时减免房租

3. 发出正式欠租通知(mise en demeure pour les loyers impayés)

如果与租户沟通困难,无法解决问题。在这种情况下,房东可以通过挂号信向租户发送正式的提醒函,提醒他们未支付租金,这封信通常被称为 “mise en demeure“。

正式欠租通知应包含以下内容:

  • 应付房租金额(房租和charges物业费
  • 延迟期限(月数)
  • 最后付款日期
  • 租客需承担拖欠租金的处罚 :催告信还应提及不支付租金的潜在后果,例如:
    – 房东有权解除租约;
    – 驱逐租户;
    – 如果租户没有按时交房租,房东可能会通过法律途径追讨欠款

最好请律师写欠租通知的提醒信。下面是一个范例

为什么房东在租客不付房租的情况下需要发送催告信?

在法国,房东只有在发送催告信(mise en demeure pour les loyers impayés)之后,业主才能采取法律措施向租客追讨未付房租并终止租约。

4. 联系组的担保人来支付拖欠的租金

当租户第一次未支付房租时,房东可以向在租约中指定的担保人追索应付的房租。房东必须在首次未支付房租后的十(10)天内给租户的担保人寄一封简单的提醒信。然后,在第一次拖欠房租后的25天内,房东必须通知担保人。房东还应该联系他的”房租保险公司”,如果有的话。

5. 联系保险公司来赔偿未付房租

法国有很多保险公司提供“房租保险”(Assurance Loyers Impayés)服务,这种保险可以为房东提供保障,以防止租户未能履行租赁合同中的支付租金的义务。通常情况下,这种保险还会包括租户拖欠的租金和法律诉讼费用的支付。房东可以购买这种保险来保护自己免受潜在的租金损失。

法国房租保险(Assurance Loyers Impayés)的具体保障,包括:

  • 法律保护:保险公司负责追索房租和驱逐程序(必要时);它还覆盖诸如律师费、法院执行费和与驱逐租客相关的费用。
  • 驱逐费用:保险覆盖锁匠费用、搬迁租客个人物品费用和存储费用;
  • 房屋损坏保险:它会赔偿租户对租赁公寓造成的损坏。然而,根据保险合同,赔偿金额通常是有限的。房东

房东如何联系房租保险来要求赔偿?

步骤一:发送房租催缴信给租客,并保留一份备份。

步骤二:如果租客在15天内没有回复或支付房租,房东需要用挂号信向租客发出正式欠租通知(mise en demeure pour les loyers impayés),并保留一份备份。

步骤三:如果房客在收到正式通知后仍未做出回应,房东需要联系执达员(huissier de justice),并让其给租客发出付款传票

步骤四:如果欠租问题依然没有得到解决,房东可以联系欠租保险公司寻求帮助,并要求赔偿拖欠的租金。房东需向保险公司寄送一封详细的信函,内容包括:

  • 保单号码
  • 投保房产的地址
  • 情况说明,包括未付租金等情况
  • 所有相关来往信件的复印件

保险公司在收到信函后将对租户的档案进行评估,确认是否符合索赔条件。一旦确认,房东无需再采取其他行动来追讨租客拖欠的租金,因为保险公司将负责处理所有流程。

根据所选择的保险方案不同,最初三次未付租金的赔偿将在90天内返还给业主,之后将每季度进行一次支付。

6. 申请解除租约

如果之前的步骤无法解决租金拖欠问题,房东可以选择提起法律诉讼要求解除租约以及赔偿拖欠租金。
房东需要要求司法专员法警 – )向租户及其担保人发出支付传票(commandement de payer)。这份支付传票是一份由司法专员签发的书面文件,要求被告在两个月内支付未付的房租和租金,以解决欠租问题。

欠租传票必须包含以下信息,否则将无效:

  • 支付期限(2个月)
  • 月租金和租金金额
  • 债务明细

如果在两个月内租金未支付,并且租约中包含自动租约解除条款(clause résolutoire),那么租约可以自动终止。

7. 采取法律措施起诉未支付房租的租客

在正式通知发出后两个月,如果租客依然未支付房租,并且房东与租客之间未能达成还款计划协议,房东可以选择起诉租客,要求法官驱逐租客。

房东可以向法官请求租客支付拖欠的房租和相关法律费用,终止租约,驱逐租客,并要求支付所谓的 “占用房屋补偿金 – indemnité d’occupation“,即在租约终止后租客非法占用房产时应支付的赔偿金。

通常,听证会将在租客收到传票后六周内召开。

8. 执行法院判决

  • 实施债务偿还计划(最长三年):如果租客在法庭开庭前已经支付了部分租金,并且有能力偿还所剩债务,法官可以强制执行一个债务偿还计划,最长可以延续三年。
  • 下定驱逐客户:如果租客在听证会之前未能全额支付未付租金,或者没有能力偿还债务,法官可以下令终止租约并驱逐租客。

9. 要求法警签发腾房令(ordre d’évacuation des lieux):

当法官决定终止租约并驱逐租户后,房东必须要求法警签驱逐发腾空令
通常情况下,租户在收到腾空通知后有两个月的时间来搬离房屋。

10. 启动驱逐程序(procédure d’expulsion):

如果租户拒绝搬离房产,房东可以请求法警启动驱逐程序。需要记住,驱逐程序必须由法警来执行,房东不能自行驱逐租客,是违法的!

此外,在法国为期5个月的冬假期间(trêve hivernale),从11月1日至来年3月31日,禁止所有的租客驱逐行动。

通常情况下,租户在收到驱逐通知后有两个月的时间搬离房屋。但是,如果租户不合作,法官有权缩短或免除这一期限。

在此期间,租户可以要求法院延长搬离期限,延长时间从一个月至一年不等。法官会根据租户的情况(如年龄、健康状况等)和租户是否有诚意搬离做出决定。

关于法国未付租金和延迟支付租金的常见问题:

谁支付给执达员追讨未付租金的费用?

法警追讨欠租的费用视情况由房东或房客支付:

  • 如果房东和租客达成协议,则由房东支付法警费用。
  • 法官可决定租户是否必须支付法警费用。

为什么在法国驱逐未付房租的房客如此困难?

驱逐不支付租金的租客很难,因为法国有很多法律规定保护租户,比如冬假期间(trêve hivernale)。此外,在法国驱逐租客通常非常漫长、复杂和昂贵,平均需要至少两年的时间。

关于未付房租的新法律是什么?

现在在法国,所有的租房合同都必须包含一条自动终止条款,允许在租户未支付租金、物业费或押金的情况下,自动解除租约。
在法院做出驱逐决定后,如果租户仍然在两个月内不搬离房屋,就会被处以7500欧元的罚款(这是根据2023年7月27日第2023-668号法律规定的)。不过,这个罚款在冬假期间不适用。

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